Condominio, cosa fare se l’amministratore non consegna i documenti ai condomini?

Può capitare che l’amministratore di condominio sia reticente a far visionare i documenti relativi alla propria gestione, soprattutto se la richiesta arriva da condòmini insoddisfatti. 

Allora cosa fare? Quali sono gli obblighi per l’amministratore? E i diritti dei condòmini?

L’amministratore è un “custode” della documentazione e della contabilità, mentre i condòmini sono i proprietari di tali dati. Per questo motivo, ciascun proprietario ha il diritto di visionare le fatture, gli estratti conti e gli altri documenti che si riferiscono alla gestione condominiale. Di contro, l’amministratore ha il dovere di evadere le eventuali richieste pervenute dai condòmini, sia in forma orale che scritta.

Il legislatore non ha indicato un tempo prestabilito entro cui l’amministratore debba adempiere al proprio dovere, ma è sottointeso il fatto che la presentazione di quanto richiesto debba avvenire in tempi più brevi possibili.

Nell’art. 1130-bis viene specificato espressamente che “I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese”.

E ancora: nell’art. 1129 c.c. si afferma che “ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica”.

La ratio è quella di dotare i proprietari del diritto di poter verificare che quanto riportato nei consuntivi annuali sia corretto. Ciò anche a fronte del fatto che l’amministratore condominiale non è obbligato a fornire tutta la documentazione contabile in sede di approvazione delle spese, così come non è obbligato a depositare la documentazione giustificativa del bilancio negli spazi condominiali.

L’obbligo di consegna, oltre che di visione, in capo all’amministratore di condominio, si concretizza anche nel momento in cui cessa il suo mandato. Sempre nell’art. 1129 c.c. citato, infatti, si legge: “Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.

Dunque, cosa fare se l’amministratore non permette la consultazione dei documenti e della contabilità o mette a disposizione soltanto materiale lacunoso?

Il primo passo è quello di richiedere un decreto ingiuntivo al giudice che intimi all’amministratore di consegnare la documentazione in suo possesso. In alternativa, è possibile richiedere al Tribunale un provvedimento d’urgenza in modo che il giudice si faccia consegnare i documenti dall’amministratore. In tale sede civile, in caso di pregiudizio, il condominio può richiedere il risarcimento dei danni (ad esempio per mancato pagamento ai fornitori, ecc…).

Se tali due strumenti giuridici non sortissero gli effetti sperati, sarebbe possibile presentare una denuncia-querela.
In campo penale, l’amministratore di condominio rischia di essere condannato per il reato di appropriazione indebita.

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