Infiltrazioni in casa
Il venditore e il costruttore sono responsabili dei danni per i 10 anni successivi alla consegna dell’immobile
Spesso si acquista una casa di nuova costruzione proprio perché si pensa che, essendo stata realizzata di recente, sia immune da problematiche strutturali almeno per i primi decenni. Purtroppo, a volte, così non è e può accadere, invece, che le case di nuova costruzione presentino dei vizi o difetti già dopo i primi anni successivi alla consegna dell’immobile. Bene, se tali danni vengono riscontrati entro i primi dieci anni dalla realizzazione dell’edificio, il costruttore e il venditore ne sono ancora responsabili e come tali hanno il dovere di ripristinare l’opera edilizia in modo che ritorni integra. Non tutti i danni, però, rientrano nella casistica in cui il costruttore e il venditore siano responsabili per tutti i primi 10 anni. Sono solo quelli definiti "danni gravi", tra cui le tanto odiate infiltrazioni di umidità.
L’art. 1669 del Codice Civile (Rovina e difetti di cose immobili), infatti, disciplina che "Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia".
Ciò significa che se, malauguratamente, si dovessero riscontrare infiltrazioni di umidità nel corso dei primi 10 anni dalla consegna dell’appartamento, si ha il diritto di rifarsi sul costruttore o sul venditore per ottenere il ripristino dell’immobile o il risarcimento dei danni. Le infiltrazioni di acqua sono considerate difetti gravi in quanto alterano in maniera evidente la funzionalità del bene immobile, così come le lacune dell’impermeabilizzazione dalle acque piovane, la mancanza di coibentazione termica o di isolamento acustico. La legge, in sostanza, tutela l’acquirente di un immobile sancendo, all’art. 1490 del Codice Civile, che "il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore".
Cosa fare, allora, quando appaiono le infiltrazioni? Sempre entro i 10 anni dalla consegna, si ha solamente un anno di tempo dal momento in cui si scopre il problema per denunciare il danno. La denuncia di infiltrazioni va effettuata al costruttore e al venditore tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. La Corte di Cassazione, però, con la sentenza n. 20644 del 9 settembre 2013, ha chiarito che, nel caso sia il condominio ad agire per vizi di costruzione dell’edificio, l’anno di prescrizione non decorre dalla scoperta del problema, ma dalla compilazione della perizia tecnica che accerta i danni, dati i tempi più lunghi dovuti alle programmazioni delle assemblee condominiali e dai tempi tecnici per accertare i vizi edili. Nella sentenza, infatti, si legge: "Nell'ipotesi di gravi vizi dell'opera la cui entità e le cui cause abbiano reso necessarie indagini tecniche, è consequenziale ritenere - affermano i giudici della suprema Corte - che una denunzia di gravi vizi da parte del committente possa implicare un'idonea ammissione di valida scoperta degli stessi, tale da costituire il dies o quo per la decorrenza del termine di prescrizione, solo quando, in ragione degli effettuati accertamenti, risulti dimostrata la piena comprensione dei fenomeni [...] alla data della denunzia".
Una volta effettuata la denuncia, esistono tre alternative possibili. La prima, e anche la più favorevole, prevede che sia il costruttore stesso a riparare a proprie spese il danno dovuto alle infiltrazioni senza alcun tipo di esborso da parete del proprietario dell’appartamento. Nella seconda ipotesi, invece, è il proprietario dell’immobile a dover chiamare i tecnici esperti e ad anticipare le spese per la riparazione, che saranno rimborsate, in un secondo momento, dal costruttore/venditore. In questo caso è essenziale conservare accuratamente tutte le fatture e ricevute che attestino i costi dei lavori edili di ripristino. La terza ipotesi è anche quella peggiore: nel caso in cui, nel frattempo, il costruttore abbia chiuso l’attività o sia fallito, bisognerà rivolgersi all’assicurazione del condominio, che è obbligatoria per legge in ogni contratto di compravendita di immobili con il costruttore. La denuncia per danni da infiltrazioni al costruttore/venditore deve essere fatta in via preferenziale dall’amministratore del condominio, ma può essere avanzata anche dal singolo condòmino.
In entrambi i casi, la figura chiave è quella del tecnico esperto (architetto, geometra...) sia nel caso si debba fare una perizia per richiedere l’intervento diretto del costruttore, sia per effettuare direttamente i lavori per poi richiedere il risarcimento delle spese e dei danni.
L’art. 1669 del Codice Civile (Rovina e difetti di cose immobili), infatti, disciplina che "Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia".
Ciò significa che se, malauguratamente, si dovessero riscontrare infiltrazioni di umidità nel corso dei primi 10 anni dalla consegna dell’appartamento, si ha il diritto di rifarsi sul costruttore o sul venditore per ottenere il ripristino dell’immobile o il risarcimento dei danni. Le infiltrazioni di acqua sono considerate difetti gravi in quanto alterano in maniera evidente la funzionalità del bene immobile, così come le lacune dell’impermeabilizzazione dalle acque piovane, la mancanza di coibentazione termica o di isolamento acustico. La legge, in sostanza, tutela l’acquirente di un immobile sancendo, all’art. 1490 del Codice Civile, che "il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore".
Cosa fare, allora, quando appaiono le infiltrazioni? Sempre entro i 10 anni dalla consegna, si ha solamente un anno di tempo dal momento in cui si scopre il problema per denunciare il danno. La denuncia di infiltrazioni va effettuata al costruttore e al venditore tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. La Corte di Cassazione, però, con la sentenza n. 20644 del 9 settembre 2013, ha chiarito che, nel caso sia il condominio ad agire per vizi di costruzione dell’edificio, l’anno di prescrizione non decorre dalla scoperta del problema, ma dalla compilazione della perizia tecnica che accerta i danni, dati i tempi più lunghi dovuti alle programmazioni delle assemblee condominiali e dai tempi tecnici per accertare i vizi edili. Nella sentenza, infatti, si legge: "Nell'ipotesi di gravi vizi dell'opera la cui entità e le cui cause abbiano reso necessarie indagini tecniche, è consequenziale ritenere - affermano i giudici della suprema Corte - che una denunzia di gravi vizi da parte del committente possa implicare un'idonea ammissione di valida scoperta degli stessi, tale da costituire il dies o quo per la decorrenza del termine di prescrizione, solo quando, in ragione degli effettuati accertamenti, risulti dimostrata la piena comprensione dei fenomeni [...] alla data della denunzia".
Una volta effettuata la denuncia, esistono tre alternative possibili. La prima, e anche la più favorevole, prevede che sia il costruttore stesso a riparare a proprie spese il danno dovuto alle infiltrazioni senza alcun tipo di esborso da parete del proprietario dell’appartamento. Nella seconda ipotesi, invece, è il proprietario dell’immobile a dover chiamare i tecnici esperti e ad anticipare le spese per la riparazione, che saranno rimborsate, in un secondo momento, dal costruttore/venditore. In questo caso è essenziale conservare accuratamente tutte le fatture e ricevute che attestino i costi dei lavori edili di ripristino. La terza ipotesi è anche quella peggiore: nel caso in cui, nel frattempo, il costruttore abbia chiuso l’attività o sia fallito, bisognerà rivolgersi all’assicurazione del condominio, che è obbligatoria per legge in ogni contratto di compravendita di immobili con il costruttore. La denuncia per danni da infiltrazioni al costruttore/venditore deve essere fatta in via preferenziale dall’amministratore del condominio, ma può essere avanzata anche dal singolo condòmino.
In entrambi i casi, la figura chiave è quella del tecnico esperto (architetto, geometra...) sia nel caso si debba fare una perizia per richiedere l’intervento diretto del costruttore, sia per effettuare direttamente i lavori per poi richiedere il risarcimento delle spese e dei danni.
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