L'ipoteca
I diversi tipi di ipoteca
L'ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare un bene immobile vincolato a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione (art. 2808 c.c.).
I diversi tipi di ipoteca
Legale:
quando il titolo per l'accensione è dato direttamente dalla legge (art. 2817 c.c.); solo a titolo di esempio si può far riferimento all'ipoteca legale a favore del venditore sull'immobile venduto, quale garanzia dell'adempimento degli obblighi relativi alla vendita da parte dell'acquirente, come il pagamento del prezzo;
Giudiziale:
quando il titolo per l'accensione è una condanna al pagamento di una somma o all'adempimento di una obbligazione o al risarcimento di danni (art. 2818 c.c.); si tenga conto che è titolo sufficiente per l'accensione dell'ipoteca legale anche il decreto ingiuntivo dichiarato esecutivo o divenuto esecutivo, nonché il lodo arbitrale reso esecutivo;
Volontaria:
quando il titolo è costituito da contratto (o da atto unilaterale) fatto per atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente (artt. 2821 e 2835 c.c.).
L'iscrizione dell'ipoteca
L'ipoteca si costituisce mediante l'iscrizione nei registri immobiliari (art. 2808 c.c.); per iscrivere l'ipoteca si deve presentare il titolo costitutivo con una nota d'iscrizione, in duplice copia, al Conservatore dei Registri Immobiliari del luogo in cui si trova l'immobile; il Conservatore restituirà una delle note indicando la data e il numero d'ordine dell'iscrizione che rappresenterà, poi, il grado dell'iscrizione dell'ipoteca. Come è noto, possono iscriversi anche più ipoteche sullo stesso bene e l'ipoteca prende il grado dal momento dell'iscrizione.
La surroga ipotecaria e la postergazione dell'ipoteca
Ogni creditore, anche chirografario, può sostituirsi al creditore ipotecario di grado superiore pagando il credito.
Un caso particolare di surroga è quella c.d. del "creditore perdente" regolata dall'art. 2856 c.c.: "Il creditore che ha ipoteca sopra uno o più immobili, qualora si trovi perdente perché sul loro prezzo si sia in tutto o in parte soddisfatto un creditore anteriore, la cui ipoteca si estendeva ad altri beni dello stesso debitore, può surrogarsi nell'ipoteca iscritta a favore del creditore soddisfatto, al fine di esercitare l'azione ipotecaria su questi altri beni con preferenza rispetto ai creditori posteriori alla propria iscrizione".
Tra i creditori ipotecari si può anche effettuare la postergazione dell'ipoteca cioè scambiare il proprio grado; sia le surroghe, come sopra indicate, che le postergazioni debbono essere annotate in margine all'iscrizione d'ipoteca; tale annotazione ha effetto costitutivo.
La rinuncia dell'ipoteca
Il creditore può rinunciare all'ipoteca, ma deve farlo con atto scritto a pena di nullità. La rinuncia non ha effetto di fronte ai terzi che hanno acquistato il diritto all'ipoteca medesima ed eseguita l'annotazione prima della cancellazione.
In ogni caso, se un creditore ha l'ipoteca su vari immobili, non può rinunciare alla sua ipoteca se ciò favorisce un creditore o un terzo, a danno di un altro creditore iscritto o di un acquirente che abbia un'ipoteca iscritta o un titolo trascritto anteriore; se il creditore intende, in ogni caso, rinunciare, il medesimo è responsabile dei danni che con la sua rinuncia abbia eventualmente causato, a meno che non vi siano giusti motivi.
Il rinnovo e la prescrizione dell'ipoteca
Il diritto di ipoteca è imprescrittibile, mentre l'effetto dell'iscrizione è limitato a 20 anni; l'iscrizione si può rinnovare prima che il termine scada; con la rinnovazione viene protratto per ulteriori 20 anni dalla data del rinnovo l'effetto dell'iscrizione ipotecaria.
Per il rinnovo dell'ipoteca bisogna presentare una nota in doppio originale conforme a quella precedente in cui si dichiari che si intende rinnovare l'iscrizione.
Se il creditore non rinnova l'iscrizione entro il termine di prescrizione e il debito non è estinto si può procedere con una nuova iscrizione; attenzione però, perché il rinnovo tardivo non può essere fatto contro il terzo acquirente dell'immobile ipotecato che ha trascritto il suo titolo di acquisto prima del rinnovo dell'ipoteca.
Riguardo ai beni acquistati da terzi, l'ipoteca si prescrive, indipendentemente dal credito garantito, con il decorso di 20 anni dalla trascrizione del titolo di acquisto; in tal caso, si parla di ipoteca "perenta" che talune Conservatorie non cancellano nemmeno, perché asseriscono "non si può cancellare ciò che non esiste".
Effetti dell'ipoteca sul terzo acquirente
Il terzo acquirente di beni ipotecati che ha trascritto il suo titolo di acquisto e non è personalmente obbligato può:
1) pagare integralmente i creditori iscritti con diritto di regresso nei confronti del debitore e diritto di subingresso in eventuali ipoteche a favore del creditore soddisfatto costituite su altri beni del debitore;
2) in alternativa, può rilasciare i beni, se i debiti da pagare sono superiori al valore del bene;
3) oppure, se vuole avere il bene libero dalle ipoteche, può promuovere la procedura per la purgazione delle ipoteche medesime.
Se il terzo non compie alcuno di questi atti, il creditore del venditore con ipoteca sul bene alienato, può iniziare o proseguire l'espropriazione secondo le forme prescritte dalla legge.
L'estinzione dell'ipoteca
L'ipoteca si estingue per
1) estinzione dell'obbligazione;
2) perimento del bene ipotecato;
3) rinunzia del creditore;
4) scadenza del termine;
5) avvenuto provvedimento di esproprio che ordina la cancellazione delle ipoteche;
6) mancato rinnovo;
7) cancellazione;
Si può, pertanto, avere una ipoteca estinta, ma non cancellata, c.d. "ipoteca apparente". L'immobile è sicuramente libero solo dopo la cancellazione dell'ipoteca o passati 20 anni dall'iscrizione, senza rinnovo.
Cancellazione dell'iscrizione dell'ipoteca
Per la cancellazione dell'iscrizione è necessaria la domanda della parte per atto pubblico o scrittura autenticata o accertata giudizialmente, contenente l'assenso del creditore, corredata dal titolo o una sentenza passata in giudicato o altro provvedimento definitivo emesso dalla Autorità competenti come, ad es. il decreto di trasferimento o l'ordinanza di chiusura della procedura di purgazione. Debbono considerarsi come interessati all'iscrizione ipotecaria di cui si chiede la cancellazione solo coloro che figurano nelle annotazioni e non altri; occorre anche il consenso dell'originario creditore, se ciò risulta dal titolo.
I diversi tipi di ipoteca
Legale:
quando il titolo per l'accensione è dato direttamente dalla legge (art. 2817 c.c.); solo a titolo di esempio si può far riferimento all'ipoteca legale a favore del venditore sull'immobile venduto, quale garanzia dell'adempimento degli obblighi relativi alla vendita da parte dell'acquirente, come il pagamento del prezzo;
Giudiziale:
quando il titolo per l'accensione è una condanna al pagamento di una somma o all'adempimento di una obbligazione o al risarcimento di danni (art. 2818 c.c.); si tenga conto che è titolo sufficiente per l'accensione dell'ipoteca legale anche il decreto ingiuntivo dichiarato esecutivo o divenuto esecutivo, nonché il lodo arbitrale reso esecutivo;
Volontaria:
quando il titolo è costituito da contratto (o da atto unilaterale) fatto per atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente (artt. 2821 e 2835 c.c.).
L'iscrizione dell'ipoteca
L'ipoteca si costituisce mediante l'iscrizione nei registri immobiliari (art. 2808 c.c.); per iscrivere l'ipoteca si deve presentare il titolo costitutivo con una nota d'iscrizione, in duplice copia, al Conservatore dei Registri Immobiliari del luogo in cui si trova l'immobile; il Conservatore restituirà una delle note indicando la data e il numero d'ordine dell'iscrizione che rappresenterà, poi, il grado dell'iscrizione dell'ipoteca. Come è noto, possono iscriversi anche più ipoteche sullo stesso bene e l'ipoteca prende il grado dal momento dell'iscrizione.
La surroga ipotecaria e la postergazione dell'ipoteca
Ogni creditore, anche chirografario, può sostituirsi al creditore ipotecario di grado superiore pagando il credito.
Un caso particolare di surroga è quella c.d. del "creditore perdente" regolata dall'art. 2856 c.c.: "Il creditore che ha ipoteca sopra uno o più immobili, qualora si trovi perdente perché sul loro prezzo si sia in tutto o in parte soddisfatto un creditore anteriore, la cui ipoteca si estendeva ad altri beni dello stesso debitore, può surrogarsi nell'ipoteca iscritta a favore del creditore soddisfatto, al fine di esercitare l'azione ipotecaria su questi altri beni con preferenza rispetto ai creditori posteriori alla propria iscrizione".
Tra i creditori ipotecari si può anche effettuare la postergazione dell'ipoteca cioè scambiare il proprio grado; sia le surroghe, come sopra indicate, che le postergazioni debbono essere annotate in margine all'iscrizione d'ipoteca; tale annotazione ha effetto costitutivo.
La rinuncia dell'ipoteca
Il creditore può rinunciare all'ipoteca, ma deve farlo con atto scritto a pena di nullità. La rinuncia non ha effetto di fronte ai terzi che hanno acquistato il diritto all'ipoteca medesima ed eseguita l'annotazione prima della cancellazione.
In ogni caso, se un creditore ha l'ipoteca su vari immobili, non può rinunciare alla sua ipoteca se ciò favorisce un creditore o un terzo, a danno di un altro creditore iscritto o di un acquirente che abbia un'ipoteca iscritta o un titolo trascritto anteriore; se il creditore intende, in ogni caso, rinunciare, il medesimo è responsabile dei danni che con la sua rinuncia abbia eventualmente causato, a meno che non vi siano giusti motivi.
Il rinnovo e la prescrizione dell'ipoteca
Il diritto di ipoteca è imprescrittibile, mentre l'effetto dell'iscrizione è limitato a 20 anni; l'iscrizione si può rinnovare prima che il termine scada; con la rinnovazione viene protratto per ulteriori 20 anni dalla data del rinnovo l'effetto dell'iscrizione ipotecaria.
Per il rinnovo dell'ipoteca bisogna presentare una nota in doppio originale conforme a quella precedente in cui si dichiari che si intende rinnovare l'iscrizione.
Se il creditore non rinnova l'iscrizione entro il termine di prescrizione e il debito non è estinto si può procedere con una nuova iscrizione; attenzione però, perché il rinnovo tardivo non può essere fatto contro il terzo acquirente dell'immobile ipotecato che ha trascritto il suo titolo di acquisto prima del rinnovo dell'ipoteca.
Riguardo ai beni acquistati da terzi, l'ipoteca si prescrive, indipendentemente dal credito garantito, con il decorso di 20 anni dalla trascrizione del titolo di acquisto; in tal caso, si parla di ipoteca "perenta" che talune Conservatorie non cancellano nemmeno, perché asseriscono "non si può cancellare ciò che non esiste".
Effetti dell'ipoteca sul terzo acquirente
Il terzo acquirente di beni ipotecati che ha trascritto il suo titolo di acquisto e non è personalmente obbligato può:
1) pagare integralmente i creditori iscritti con diritto di regresso nei confronti del debitore e diritto di subingresso in eventuali ipoteche a favore del creditore soddisfatto costituite su altri beni del debitore;
2) in alternativa, può rilasciare i beni, se i debiti da pagare sono superiori al valore del bene;
3) oppure, se vuole avere il bene libero dalle ipoteche, può promuovere la procedura per la purgazione delle ipoteche medesime.
Se il terzo non compie alcuno di questi atti, il creditore del venditore con ipoteca sul bene alienato, può iniziare o proseguire l'espropriazione secondo le forme prescritte dalla legge.
L'estinzione dell'ipoteca
L'ipoteca si estingue per
1) estinzione dell'obbligazione;
2) perimento del bene ipotecato;
3) rinunzia del creditore;
4) scadenza del termine;
5) avvenuto provvedimento di esproprio che ordina la cancellazione delle ipoteche;
6) mancato rinnovo;
7) cancellazione;
Si può, pertanto, avere una ipoteca estinta, ma non cancellata, c.d. "ipoteca apparente". L'immobile è sicuramente libero solo dopo la cancellazione dell'ipoteca o passati 20 anni dall'iscrizione, senza rinnovo.
Cancellazione dell'iscrizione dell'ipoteca
Per la cancellazione dell'iscrizione è necessaria la domanda della parte per atto pubblico o scrittura autenticata o accertata giudizialmente, contenente l'assenso del creditore, corredata dal titolo o una sentenza passata in giudicato o altro provvedimento definitivo emesso dalla Autorità competenti come, ad es. il decreto di trasferimento o l'ordinanza di chiusura della procedura di purgazione. Debbono considerarsi come interessati all'iscrizione ipotecaria di cui si chiede la cancellazione solo coloro che figurano nelle annotazioni e non altri; occorre anche il consenso dell'originario creditore, se ciò risulta dal titolo.
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