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Impugnazione delle delibere delle assemblee condominiali

Come si impugna una delibera dell'assemblea condominiale, in particolare dopo l'entrata in vigore della mediazione obbligatoria

Impugnazione delle delibere delle assemblee condominiali - Come si impugna una delibera dell'assemblea condominiale, in particolare dopo l'entrata in vigore della mediazione obbligatoria

E' nell'assemblea condominiale che si prendono le decisioni relative al condominio (nomina amministratore e sua retribuzione, approvazione preventivo ripartizione spese, esecuzione di lavori ordinari e straordinari, ecc.) con i quorum stabiliti dall'art. 1136 c. c. 

In assenza di impugnazione la delibera si presume valida ed è vincolante per tutti i condomini, anche se assenti o dissenzienti. 

Qualora un condomino ritenga che non siano state rispettate le norme di legge o del regolamento condominiale o che un suo diritto sia stato leso, può impugnare la delibera assembleare entro il termine di decadenza perentorio di trenta giorni che decorrono dalla data della delibera per i condomini dissenzienti e per gli astenuti e dalla data della comunicazione per gli assenti. 

 

L' impugnazione delle delibere assembleari attualmente va proposta con atto di citazione all'autorità giudiziaria (Tribunale) del luogo ove è sito il condominio e va notificata all'amministratore; l'impugnativa non sospende l'esecutività della delibera e perciò eventualmente va proposta anche l'istanza di sospensione davanti al giudice ordinario. Per ottenere la sospensione della delibera impugnata occorrono il fumus boni iuris, ossia un indizio di ragionevolezza della richiesta e il periculum in mora ossia un pericolo da ritardo per chi propone l'impugnativa. 

 

Le controversie riguardanti il condominio sono assoggettate alla speciale disciplina della mediazione condominiale obbligatoria; pertanto, anche per le impugnazioni delle delibere dell'assemblea condominiale occorre proporre prima la madiazione obbligatoria. Questo significa che le parti sono obbligate per legge a tentare, prima di depositare gli atti in Tribunale, una conciliazione presso un organismo di mediazione autorizzato dal Ministero. 

Alla mediazione, che è svolta da un terzo imparziale, le parti partecipano personalmente con la presenza obbligatoria di un avvocato che le assiste e che deve redigere l'accordo. L'accordo, ove raggiunto, è firmato dalle parti e dagli avvocati che ne garantiscono la regolarità formale e costituisce per legge titolo esecutivo ossia è il presupposto per poter procedere con l'esecuzione forzata. Il procedimento si deve concludere in tre mesi. 

 

Per impugnare una delibera assembleare condominiale bisogna attivarsi entro trenta giorni; però, bisogna prima inoltrare l'istanza di mediazione per cui il termine di decadenza dei 30 giorni viene sospeso dalla domanda di mediazione, ma non dal giorno della sua presentazione, bensì dal momento della comunicazione alle altre partie poichè la fissazione della data dipende dall'organismo di mediazione e a sua curaè anche la comunicazione, per non incorrere in decadenze, sarebbe meglio che chi impugna comunichi alla controparte, cioè al condominio, la domanda di mediazione. 

 

L'amministratore del condominio, non solo per proporre ricorso al mediatore, ma anche solo per partecipare ad un procedimento promosso contro il condominio si deve far autorizzare dall'assemblea con l'approvazione di una maggioranza di 500 millesimi. 

La legge prevede la maggioranza qualificata (500 mill.) per l'approvazione di una proposta di mediazione, ma tace sulle maggioranze prescritte per approvare l'accordo raggiunto per cui si ritiene che in questo caso si applichino le maggioranze previste dall'art. 1136 c. c. 

L'amministratore, cioè, dopo aver ottenuto dall'assemblea l'autorizzazione a partecipare alla mediazione, partecipa alla stessa ma non ha potere decisionale che spetta sempre all'assemblea per cui, ottenuti i risultati di una possibile transazione, egli dovrà tenere un'assemblea che deliberi al riguardo con le maggioranze di legge e, una volta ottenuta questa delibera, la potrà portare di nuovo in mediazione per la firma con la controparte. 

Se il tentativo di accordo fallisce, la domanda giudiziale deve essere proposta entro il termine di trenta giorni che comincia a decorrere dal deposito del verbale nella segreteria dell'organismo di mediazione.

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1 Commento

Luigi Rosso

02/03/2016 00:45

Dopo oltre 20 anni nel nostro Condominio si ha finalmente pensato di regolarizzare la questione relativa ai posti auto, che fino ad oggi non sono inquadrati con un atto di proprietà ma semplicemnete occupati dai condomini senza però la titolarità di possesso e questo ha visto una sorta di far west.
Per porre fine al far west, l'assemblea condominiale ha dato mandato ad un geometra affinché definisse le particelle e tutte le nozioni tecniche necessarie. Dopo la delibera si è passati dal notaio per la reale assgnazione con atto di proprietà del posto auto per ciascun condomino, ovviamente ciascuno doveva pagare la relativa quota in base ai millesimi, per dare la giusta parcella al notaio. Su 10 condomini hanno pagato in 4 il notatio ha ottenuto 5000 € e ha detto che il compenso è corretto. Il problema è che di fatto il notaio ha intascato i soldi che comportavano l'asseganzione formale con un suo atto dei posti auto ai vari codomini, ma non è avvenuto, perché 4 condomini su 10 hanno pagato e gli altri no. I condomini che hanno pagato il notaio chiedono il rimborso di quanto versato o la ripartizione dei 5000 € su tutti i condomini. I condomini dissezienti non intendono sborsare un centesimo per un palese vizio di forma, della delibera e una negligenza dell'amministratore che non ha vigilato e ha permesso che il notaio incassasse la parcella solo da qualche condomino 4 su 10. E alla luce di questa negligenza grave si chiede per l'attegiamento irresponsabile del'aministratore che sia lui stesso a sborsare di tasca propria, (in quanto responsabile diretto elle vicende condominiali irrisolte), i soldi reclamati da chi ha già pagato le spese notarili per l'assegnazione dei posti auto.

Vorrei sapere legalmente qual'è la quadraura delcerchio in base alla vostra esperienza.

Vi prego cortesemente di fornirci una risposta chiarificatrice, afinché io possa sottoporla all'atenzione degli altri conomini i occasione della prossima assemblea prevista per domani sera.
Cordiali saluti

Luigi

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Avv. Giovanna Mongiello

02/03/2016 17:05

I condomini dissenzienti o astenuti possono impugnare la delibera entro 30 giorni e gli assenti entro 30 giorni dall'avvenuta comunicazione. Le delibere sono impugnabili da tutti i condomini e in ogni tempo solo se sono prese fuori dei poteri dell'assemblea o quando sono contrarie a norme imperative di legge o costituzionale e non sembra questo il caso. Sarebbe utile sapere la maggioranza che ha deliberato e qual è stato il comportamento negligente dell'amministratore che non si appalesa dal commento in modo chiaro

In risposta al commento di Luigi Rosso

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