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Diritto bancario e assicurativo

D.Lgs.20 giugno 2005, n. 122: tutela acquirenti.

Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire. In particolare, obbligo di fideiussione del costruttore

D.Lgs.20 giugno 2005, n. 122: tutela acquirenti. - Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire. In particolare, obbligo di fideiussione del costruttore

Il decreto indicato si propone di assicurare una protezione particolarmente incisiva alle persone fisiche che, in qualità di acquirenti, stipulano contratti aventi ad oggetto edifici la cui costruzione non sia ancora iniziata ( o non ancora completata) introducendo una serie di garanzie contro i rischi a cui l’acquirente solitamente si trova esposto in operazioni di questo tipo. In primo luogo il rischio che l’alienante divenga insolvente dopo la conclusione di un contratto  (solitamente si tratta di preliminare, ma può trattarsi anche di altre fattispecie come sarà tra breve chiarito) avente ad oggetto l’alienazione dell’edificio da costruire e prima che i lavori di realizzazione dello stesso vengano ultimati, entrando in una situazione di crisi – soprattutto nell’ipotesi di dichiarazione di fallimento dell’alienante- che potrebbe seriamente pregiudicare sia l’acquisto della proprietà dell’edificio, ma anche il recupero delle somme di denaro eventualmente già erogate per provvedere al pagamento del prezzo del quale era stato contrattualmente promesso l’acquisto.

L’art. 1 del decreto specifica chiaramente l’ambito soggettivo ed oggettivo dello stesso; ossia chi deve intendersi per acquirente e costruttore e cosa debba intendersi per situazione di crisi e immobili da costruire.

In  particolare l’art. 1, lettera a) specifica che per acquirente deve intendersi “la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un  immobile da costruire o che abbia stipulato ogni altro contratto- compreso quello di leasing- che abbia o possa avere per effetto l’acquisto o il trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado , della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorché non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa”.

Da questa norma si ricava, a ben guardare, non solo l’ambito soggettivo di applicazione del decreto, con riferimento alla persona dell’acquirente, ma anche la tipologia di contratti cui il d.lgs 122 del 2005 fa riferimento. In particolare per quanto riguarda l’aspetto oggettivo ( tipo di contratti presi in considerazione) il decreto si applica non ad un singolo tipo contrattuale, ma ad una categoria di contratti il cui tratto caratterizzante comune viene individuato nell’effetto giuridico che essi determinano, ossia “ nell’acquisto o trasferimento non immediato della proprietà o di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire”. Pertanto, in primo luogo, deve trattarsi dell’attribuzione ad una delle parti che sia persona fisica, della titolarità esclusiva ( o della contitolarità pro quota) del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento: usufrutto, uso o abitazione, servitù  (al riguardo l’art. 1029 c.c. ammette espressamente la costituzione di una servitù a carico o a favore di un edificio da costruire); il decreto potrebbe riferirsi anche all’acquisto della multiproprietà, essendo essa appunto, una proprietà su di un bene che viene preso in considerazione non solo dal punto di vista spaziale, ma anche temporale. In secondo luogo il bene sul quale detto diritto viene attribuito deve consistere in un immobile da costruire; ossia un immobile per il quale – al momento della conclusione del contratto- sia già stato richiesto il permesso di costruire, ma la cui costruzione non sia stata neppure iniziata ovvero non sia ancora giunta ad uno stato di avanzamento tale da consentire il rilascio del certificato di agibilità.

Inoltre è fondamentale che l’acquisto del diritto reale sia non immediato, e quindi destinato a prodursi in capo all’acquirente in un momento successivo rispetto a quello di stipula del contratto. Sono quindi assoggettati al d. lgs n. 122 del 2005 in primo luogo i contratti preliminari; in secondo luogo le compravendite di edifici da costruire dedotti in contratto come cose future a norma dell’art. 1472 c.c. , il quale stabilisce: “Nella vendita che ha per oggetto una cosa futura, l’acquisto della proprietà si verifica non appena la cosa viene ad esistenza”. Ancora, le compravendite di fabbricati da costruire sottoposte a condizione sospensiva o a termine iniziale e le permute aventi ad oggetto il trasferimento di un’area  fabbricabile verso l’attribuzione della proprietà di una porzione dell’edificio destinato ad essere realizzato sull’area medesima.

Da un punto di vista soggettivo l’acquirente deve essere necessariamente una persona fisica e il diritto di proprietà o il diritto reale di godimento deve essere acquistato proprio dalla persona fisica che lo ha stipulato o da un suo parente in primo grado ( es. figli, genitori) . La norma esclude così i casi di acquisto per persona fisica e/o giuridica da nominare ( ad eccezione dei parenti di primo grado). Non è indispensabile che la persona fisica abbia concluso il contratto allo scopo di destinare l’edificio in costruzione ad uso abitativo. Pertanto le garanzie previste dal decreto si applicano anche se il contraente ha acquistato l’immobile in costruzione non per abitarlo in prima persona o con la propria famiglia, ma, ad esempio, per concederlo in godimento a terzi ( a titolo gratuito o oneroso: locarlo) o persino se l’acquirente intende adibirlo ad uso diverso da quello abitativo.

Per costruttore, specifica l’art. 1 lett. b) : l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire.

Per situazione di crisi ( art. 1 lett. c ) la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa.

Per immobili da costruire , come già sopra esposto, “ gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità” ( art. 1 lett. d)

L’art. 6  del citato decreto, la cui rubrica recita “Contenuto del contratto preliminare” prevede che il contratto debba necessariamente contenere le prescrizioni indicate dalla norma. Contrariamente alla rubrica che, come visto, fa riferimento solo al preliminare, la norma si applica non soltanto nelle ipotesi in cui le parti abbiano fatto ricorso allo schema preliminare-definitivo, ma in ogni caso in cui sia stato stipulato un contratto suscettibile di essere ricompreso nell’ambito di operatività della nuova normativa. L’articolo dunque individua analiticamente gli elementi che debbono essere inserito nel documento. Scopo dell’art. 6 è quello di assicurare che nel testo del contratto vengano compiutamente definiti gli aspetti di maggiore importanza del regolamento negoziale e vengano inoltre fornite le informazioni di cui l’acquirente necessita per poter avere un quadro completo e preciso dell’operazione economica che si appresta a porre in essere. A titolo esemplificativo, il contratto deve indicare: la descrizione dell’immobile e di tutte le sue pertinenze; l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondere; le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, solai ecc.; gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione; l’eventuale esistenza di ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile con la specificazione del relativo ammontare  e del soggetto a cui favore risultano; gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato.

In ogni caso la tutela delle ragioni dell’acquirente viene in via primaria affidata allo strumento della fideiussione . Prevede l’art. 2 del decreto che all’atto della stipula di un contratto avente le caratteristiche sopra viste, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio e a consegnare all’acquirente una fideiussione, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e , secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.

La fideiussione deve essere rilasciata da una banca, da un’impresa esercente le assicurazioni o da intermediari finanziari iscritti nell’elenco speciale di cui al testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia ( d.lgs 1 settembre 1993 n. 385). La fideiussione deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi, la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata.

Se la costruzione viene regolarmente realizzata senza che si sia verificata una situazione di crisi, l’efficacia della fideiussione viene meno, come è testualmente stabilito dall’art. 3, comma 7° del decreto “L’efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile o dell’atto definitivo di assegnazione”.  Quest’ultima norma può porre dei problemi. L’effetto traslativo infatti potrebbe realizzarsi quando ancora il costruttore non abbia assolto integralmente ai propri obblighi. Nel caso, ad esempio, di un preliminare di compravendita di immobile da costruire, la stipula del definitivo potrebbe avvenire quando ancora siano da realizzarsi i lavori di finitura dell’immobile. In casi come questo dovrà essere cura delle parti “ determinare con precisione il momento in cui dovrà essere concluso il contratto definitivo ovvero si verificherà l’effetto traslativo, vincolandolo allo stato di avanzamento dei lavori; e sarà cura delle parti, della parte acquirente in particolare, modulare l’erogazione delle somme a favore del costruttore in modo tale che quanto egli possa riscuotere prima che si realizzi l’effetto traslativo non ecceda il valore della costruzione nel frattempo realizzata. Venuta meno l’efficacia della fideiussione, infatti, non sarà in alcun modo garantita la restituzione all’acquirente delle somme che egli abbia comunque anticipatamente versato al costruttore per finanziare la parte dei lavori che risultino ancora da realizzare successivamente al verificarsi dell’effetto traslativo a suo tempo programmato” ( G. De Cristofaro e J. Costola,in Studium iuris, n. 9/2005, CEDAM, PD) .

Da sottolineare, infine, sono altre due norme previste dal D. Lgs. 122/2005 : l’art. 9 prevede a favore dell’acquirente ( nell’ipotesi in cui l’immobile sia stato al medesimo consegnato e adibito ad abitazione principale per sé o per un proprio parente in primo grado) un diritto di prelazione nell’acquisto dell’immobile al prezzo definitivo raggiunto nell’incanto . Mentre l’art. 12 prevede l’istituzione, presso il Ministero dell’economia e delle finanze, di un Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire al fine di assicurare un indennizzo agli acquirenti  che, a seguito dell’assoggettamento del costruttore a procedure implicanti una situazione di crisi, hanno subito la perdita di somme di denaro o di altri beni e non hanno conseguito la proprietà o altro diritto reale di godimento sugli immobili oggetto del contratto.

 

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