Rent to Buy: La nuova compravendita -parte seconda

4) Qualificazione giuridica del contratto.

A prima vista sembra trattarsi di un contratto di locazione, che poi si trasforma in un contratto di compravendita quando la somma dei canoni di locazione pagati per un certo tempo abbia eguagliato il prezzo pattuito per la cessione della proprietà dell'immobile. In realtà, a parere di chi scrive, dalla lettera del su citato art. 23 emerge un tipo di contratto del tutto nuovo e diverso dalla tipica locazione. Infatti, i rapporti tra concedente e conduttore trovano la loro fonte non nella legislazione, ordinaria o speciale, dettata in tema di locazione, ma in quella dell’usufrutto, per quanto compatibile, espressamente richiamata dell’art. 23, 3° comma: "Si applicano altresì le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l'articolo 2932 del codice civile.". Ne consegue: a) il conduttore, prima di conseguire il possesso del bene, è tenuto ad effettuare a proprie spese l’inventario e a dare idonea garanzia (art. 1002 c.c.), salvo che sia a ciò dispensato dal concedente; b) le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria del bene in godimento sono a carico del conduttore (art. 1004 c.c.); c) sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione (art. 1004, 2° comma, c.c.);
d) le riparazioni straordinarie (ad es. per la stabilità dei muri maestri e delle volte, sostituzione del tetto, delle scale, dell’impianto di riscaldamento o idrico e fognario ecc.) sono a carico del proprietario, che avrà diritto unicamente l’interesse sulle somme spese per le riparazioni straordinarie (art. 1005 c.c.). e) se il proprietario non vi provvede, o ne ritarda l’esecuzione senza giusto motivo, il conduttore può farle eseguire a proprie spese, che gli devono poi essere rimborsate: a garanzia del rimborso il conduttore ha diritto di ritenere l'immobile riparato (art. 1006 c.c.). f) non trovano applicazione nemmeno le disposizioni in tema di locazione (ad esempio, le norme vincolistiche dettate dalla legge 392/1978 in tema di locazione di immobili urbani e dalla legge 431/1998 in tema di locazione di immobili ad uso abitativo ed in particolare la disciplina della durata minima dei contratti, del loro automatico rinnovo, della disdetta per impedirne il rinnovo).
5) Procedimento in caso di inadempimento del conduttore.
In caso di inadempimento del conduttore si deve ricorrere al procedimento di sfratto ex art. 658 - c.p.c. - Intimazione di sfratto per morosità, oppure all’azione esecutiva di rilascio ex art, 2930 c.c. - Esecuzione forzata per consegna o rilascio? In merito, il 5° comma dell’art. 23, D.L. 133/2014, stabilisce che "......In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità se non e' stato diversamente convenuto nel contratto". Ad avviso di chi scrive, mentre l’intimazione di sfratto presuppone proprio l’esistenza di un contratto di locazione, la stessa lettera della legge porta ad escludere una tale procedura, per cui il rimedio non è quello dello sfratto, ma del rilascio del bene di cui all’art. 2930 - Esecuzione forzata per consegna o rilascio - c.c.: "Se non è adempiuto l’obbligo di consegnare una cosa determinata, mobile o immobile, l’avente diritto può ottenere la consegna o il rilascio forzati.....", procedura questa certamente meno lunga e meno costosa.