Contratti di mutuo: opzione "floor" a favore della banca
Sovente la Banca fa sottoscrivere contratti di mutuo in cui si assicura una componente fissa nel caso di ribasso dei tassi di interesse: tasso floor
Le Banche spesso - utilizzando l'asimmetria informativa, di cui abusano costantemente con buona pace degli obblighi di trasparenza previsti dal Testo Unico Bancario - propongono alla Clientela la sottoscrizione di contratti di mutuo a tasso variabile con i quali si assicurano, in ogni caso, una componente fissa di sicuro guadagno nell'ipotesi di ribasso del parametro indicato in contratto per l'indicizzazione del tasso.
Ad esempio, mi è capitato di esaminare un caso di contratto di mutuo - apparentemente a tasso variabile, ma con componente fissa - in cui il parametro per l'indicizzazione era indicato nell'Euribor (com'è noto un tasso di riferimento che indica il tasso di interesse medio applicato alle transazioni finanziarie tra le principali banche europee), maggiorato però di uno spread pari ad 8 punti percentuali. Dunque Euribor + 8%.
Ciò determina una c.d. "Opzione Floor" in favore della Banca, non controbilanciata da un'analoga "Opzione Cap" in favore del Mutuatario, ossia da un tetto massimo del tasso di interesse in favore del Cliente.
Nel linguaggio tecnico dei mutui, si intende per "opzione floor" (letteralmente "pavimento") la possibilità che la Banca si riserva di assicurarsi un margine di guadagno sicuro anche in caso di discesa dei tassi di interesse al di sotto di una certa soglia, senza che esso sia in alcun modo controbilanciato dalla previsione di un tetto massimo in favore del mutuatario.
La Banca riesce ad assicurarsi questa possibilità (ossia quello di avere un "pavimento", o, per rendere di più l’idea, "un piedistallo" relativamente ai tassi di interesse in proprio favore, al di sotto dei quali non si può discendere, non controbilanciato da un limite massimo degli interessi in favore del mutuatario) proprio utilizzando l’asimmetria informativa derivante dalla circostanza che il mutuatario non essendo un c.d. "operatore qualificato" (nel senso inteso dal D. Lgs. N. 58 del 1998 Testo Unico Finanza. T.U.F.) non può conoscere, se non viene preventivamente informato in maniera adeguata dalla Banca, l’andamento dei tassi di interessi relativi all’Euribor.
Ora la Banca è ben consapevole che il parametro assunto per l'indicizzazione del tasso (l'Euribor) non assumerà mai livelli tali da superare la componente fissa dell'8%, non avendola mai superata da quando è stato adottato il parametro Euribor. Dunque è del tutto ingannevole per il Cliente prevedere questa componente fissa dell'8% maggiorata al tasso Euribor. Si tratta di uno spread del tutto esagerato che va ad esclusivo vantaggio della Banca.
Quali tutele può avere l'ignaro Mutuatario?
Anche se questa pattuizione degli interessi non dovesse determinare il supero del Tasso Soglia dell'usura, previsto dall'art. 2 della Legge 7 marzo 1986 n. 108, il Mutuatario non rimane del tutto sprovvisto di tutela.
In particolare si possono prospettare due soluzioni (entrambe percorribili, avendo riguardo, per la scelta tra le due, a quale sia la più favorevole per il Mutuatario).
1) La richieste al Giudice di ricalcolo degli interessi secondo il saggio legale. Ciò in considerazione della violazione dell'art. 1284, ultimo comma c.c. che stabilisce che gli interessi in misura superiore alla misura legale devono essere convenuti per iscritto, altrimenti sono dovuti in misura legale. Ora la Legge nello stabilire che gli interessi "devono essere convenuti" fa indubbiamente riferimento ad una convenzione chiara e perfettamente comprensibile per il Cliente, e non certo ad una convenzione in cui una delle due parti contrattuali (la Banca, per l'appunto), utilizzando l'asimmetria informativa a suo esclusivo beneficio indica il saggio degli interessi in modo da risultare totalmente incomprensibile per la parte contrattuale debole, per di più con una palese violazione degli obblighi di informativa posti a carico della Banca dal testo Unico delle leggi bancarie e creditizie.
2) altra soluzione: richiedere al Giudice l'applicazione dell'art. 117, 7° comma del Testo Unico delle leggi bancarie e creditizie, il quale prevede - come sanzione a carico della Banca per i casi di mancata chiara indicazione del tasso di interesse - il ricalcolo degli interessi secondo il tasso minimo dei BOT emessi nei 12 mesi precedenti la conclusione del contratto.
Ad esempio, mi è capitato di esaminare un caso di contratto di mutuo - apparentemente a tasso variabile, ma con componente fissa - in cui il parametro per l'indicizzazione era indicato nell'Euribor (com'è noto un tasso di riferimento che indica il tasso di interesse medio applicato alle transazioni finanziarie tra le principali banche europee), maggiorato però di uno spread pari ad 8 punti percentuali. Dunque Euribor + 8%.
Ciò determina una c.d. "Opzione Floor" in favore della Banca, non controbilanciata da un'analoga "Opzione Cap" in favore del Mutuatario, ossia da un tetto massimo del tasso di interesse in favore del Cliente.
Nel linguaggio tecnico dei mutui, si intende per "opzione floor" (letteralmente "pavimento") la possibilità che la Banca si riserva di assicurarsi un margine di guadagno sicuro anche in caso di discesa dei tassi di interesse al di sotto di una certa soglia, senza che esso sia in alcun modo controbilanciato dalla previsione di un tetto massimo in favore del mutuatario.
La Banca riesce ad assicurarsi questa possibilità (ossia quello di avere un "pavimento", o, per rendere di più l’idea, "un piedistallo" relativamente ai tassi di interesse in proprio favore, al di sotto dei quali non si può discendere, non controbilanciato da un limite massimo degli interessi in favore del mutuatario) proprio utilizzando l’asimmetria informativa derivante dalla circostanza che il mutuatario non essendo un c.d. "operatore qualificato" (nel senso inteso dal D. Lgs. N. 58 del 1998 Testo Unico Finanza. T.U.F.) non può conoscere, se non viene preventivamente informato in maniera adeguata dalla Banca, l’andamento dei tassi di interessi relativi all’Euribor.
Ora la Banca è ben consapevole che il parametro assunto per l'indicizzazione del tasso (l'Euribor) non assumerà mai livelli tali da superare la componente fissa dell'8%, non avendola mai superata da quando è stato adottato il parametro Euribor. Dunque è del tutto ingannevole per il Cliente prevedere questa componente fissa dell'8% maggiorata al tasso Euribor. Si tratta di uno spread del tutto esagerato che va ad esclusivo vantaggio della Banca.
Quali tutele può avere l'ignaro Mutuatario?
Anche se questa pattuizione degli interessi non dovesse determinare il supero del Tasso Soglia dell'usura, previsto dall'art. 2 della Legge 7 marzo 1986 n. 108, il Mutuatario non rimane del tutto sprovvisto di tutela.
In particolare si possono prospettare due soluzioni (entrambe percorribili, avendo riguardo, per la scelta tra le due, a quale sia la più favorevole per il Mutuatario).
1) La richieste al Giudice di ricalcolo degli interessi secondo il saggio legale. Ciò in considerazione della violazione dell'art. 1284, ultimo comma c.c. che stabilisce che gli interessi in misura superiore alla misura legale devono essere convenuti per iscritto, altrimenti sono dovuti in misura legale. Ora la Legge nello stabilire che gli interessi "devono essere convenuti" fa indubbiamente riferimento ad una convenzione chiara e perfettamente comprensibile per il Cliente, e non certo ad una convenzione in cui una delle due parti contrattuali (la Banca, per l'appunto), utilizzando l'asimmetria informativa a suo esclusivo beneficio indica il saggio degli interessi in modo da risultare totalmente incomprensibile per la parte contrattuale debole, per di più con una palese violazione degli obblighi di informativa posti a carico della Banca dal testo Unico delle leggi bancarie e creditizie.
2) altra soluzione: richiedere al Giudice l'applicazione dell'art. 117, 7° comma del Testo Unico delle leggi bancarie e creditizie, il quale prevede - come sanzione a carico della Banca per i casi di mancata chiara indicazione del tasso di interesse - il ricalcolo degli interessi secondo il tasso minimo dei BOT emessi nei 12 mesi precedenti la conclusione del contratto.
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