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Diritto immobiliare

Il rapporto fra il condominio ed i suoi fornitori

Ottenuta la condanna del Condominio, il creditore può procedere all'esecuzione contro i singoli morosi in base alla quota di proprietà esclusiva

Il rapporto fra il condominio ed i suoi fornitori - Ottenuta la condanna del Condominio, il creditore può procedere all'esecuzione contro i singoli morosi in base alla quota di proprietà esclusiva

Sempre più spesso, anche su riviste specializzate, si legge di interpreti che affermano che l’art. 63 disp. att. costituirebbe una modifica epocale nei rapporti fra i creditori del condominio ed i condomini. In particolare, alcuni interpreti ritengono, in maniera erronea, che detta disposizione attribuirebbe al creditore  il diritto di agire, direttamente, contro il condomino moroso, per la soddisfazione del proprio credito, prescindendo dalla sussistenza di un titolo esecutivo, nei confronti del condominio. Tutto ciò non è vero. 

 

L'art. 63 disp. Att. c.c. Statuisce che: "Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto". 

 

La disposizione, di cui sopra, introdotta con la l. 220 del 2012, fornisce, semplicemente, una gerarchia nell'ambito dell'esecuzione del credito non contestato, o meglio, del credito fondato su di un titolo esecutivo. 

 

Va, correttamente, inteso il senso della riforma e, precisamente, va chiarito in che senso e con quali modalità il creditore del Condominio possa agire direttamente contro i condomini morosi in via esecutiva. 

 

La giurisprudenza, formatasi prima dell'entrata in vigore della l. 220 del 2012, aveva già sancito il criterio della parziarietà delle obbligazioni condominiali nei confronti dei terzi creditori, superando il precedente orientamento della solidarietà passiva. 

 

In particolare, la Corte di Cassazione Civile, a Sezioni Unite, aveva precisato quanto segue: “... Conseguita nel processo la condanna dell'amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno”. (Cass. Sez. Unite n. 9148/2008). 

 

Secondo tale sentenza, quindi, il creditore può procedere nei confronti del singolo condomino moroso, ma solo per la quota dovuta dal medesimo e non per l'intero importo e, soprattutto, dopo aver ottenuto un titolo di credito. 

 

In buona sostanza, la sentenza delle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione n. 9148/2008 introduce un principio di ripartizione che non sembra affatto intaccato dalla nuova normativa; al contrario, la nuova formulazione dell'art. 63 disp. Att. C.c. ha recepito detto principio. 

 

Le Corti di merito che, in oggi, si sono pronunciate sull’applicazione della disposizione, dopo la riforma, hanno confermato detto principio: “Il creditore di un condominio, che sia dotato di un proprio personale patrimonio, può aggredirlo direttamente per il recupero del proprio credito, senza dover procedere all'escussione dei singoli condomini”- cfr. Trib. Reggio Emilia, sent. 16.05.2014, in Imm. E prop., 2014, 8-9, 535 -.

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