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Sul contratto preliminare di preliminare

Corte di Cassazione: possibilità di impegnarsi con un accordo a stipulare un successivo contratto preliminare

Sul contratto preliminare di preliminare - Corte di Cassazione:  possibilità di impegnarsi con un accordo a stipulare un successivo contratto preliminare

La Corte di Cassazione a Sezioni Unite con sentenza 4628/2015 si è pronunciata sul tema del “contratto preliminare di preliminare”, ossia sulla possibilità di validamente impegnarsi con un accordo a stipulare un successivo contratto preliminare. 

 

Si tratta di un'importante sentenza che, applicando i principi e le norme che disciplinano la materia del contratto e delle obbligazioni, risolve positivamente una questione da tempo all'attenzione di giudici e dottrina. Vi era infatti chi sosteneva che il cosiddetto “preliminare di preliminare” fosse nullo per difetto di causa; ma vi era anche chi sosteneva la tesi opposta. Si rendeva perciò necessario “se e in quali limiti sia riconosciuto nell'ordinamento un accordo negoziale che rimandi o obblighi i contraenti a un contratto preliminare propriamente detto”. 

 

I sostenitori della tesi favorevole all'ammissibilità di un accordo negoziale che impegni i contraenti alla successiva stipulazione di un contratto preliminare si richiamano al principio dell'autonomia privata delle parti. In tal senso argomentano anche le Sezioni Unite della Suprema Corte, secondo cui è necessario “cogliere gli aspetti costruttivi di quel moderno orientamento che vuole riconoscere la libertà delle parti di determinare e di fissare un nucleo di interessi da trasfondere nei vari passaggi contrattuali.” 

 

In questa ottica emerge la tematica della causa concreta del contratto, intesa dalla Corte come lo scopo pratico del negozio, sintesi degli interessi che lo stesso è concretamente diretto a realizzare quale funzione individuale della singola e specifica negoziazione, al di là del modello astratto utilizzato. 

 

Ora, tenuto conto della causa concreta del contratto, le Sezioni Unite ritengono che “le posizioni di coloro che pongono l'alternativa <preliminare o definitivo> amputano le forme dell'autonomia privata, sia quando vogliono rintracciare ad ogni costo il contratto preliminare in qualunque accordo iniziale, sia quando ravvisano nel cosiddetto preliminare chiuso il contratto definitivo, passibile soltanto di riproduzione notarile.” Ma – continua la Corte – “la procedimentalizzazione delle fasi contrattuali non può di per sé essere connotata da disvalore, se corrisponde a un complesso di interessi che stanno realmente alla base dell'operazione negoziale.” 

 

Ciò precisato, deve sempre definirsi nulla l'intesa che si risolva in un mero impegno di obbligarsi a produrre un vincolo che non abbia contenuto ulteriore e differenziato; nello stesso tempo, deve pur sempre ravvisarsi il contratto preliminare laddove l'analisi dell'accordo conduca a ravvisare in esso i tratti del preliminare, in quanto contenente gli elementi necessari per configurare tale contratto, quali l'indicazione delle parti, del bene promesso in vendita, del prezzo. In esso, “la presenza della previsione di una ulteriore attività contrattuale può rimanere irrilevante, ma va esaminata alla luce delle pattuizioni e dei concreti interessi che sorreggono questa seconda fase negoziale.” 

 

Si può quindi affermare che vada “escluso che sia nullo il contratto che contenga la previsione della successiva stipula di un contratto preliminare, allorquando il primo accordo già contenga gli estremi del preliminare. L'assenza di causa che è stata rilevata quando si è discusso di <preliminare di preliminare> potrebbe in tali casi riguardare tutt'al più il secondo, ma non certo il primo contratto”, posto che non si può assegnare utilità al “bis in idem” in quanto volto alla mera ripetizione del primo contratto ad identici contenuti. 

 

Per contratto preliminare di preliminare “si deve immaginare la pattuizione di un vincolo contrattuale che sia finalizzato ad ulteriori accordi e che il rifiuto di contrattare (non di contrarre) opposto nella seconda fase, se immotivato e contrario a buona fede, possa dar luogo a responsabilità contrattuale da inadempimento di un'obbligazione specifica sorta nel corso della formazione del contratto e non propriamente ex contractu.” 

 

Il principio di diritto affermato dalle Sezioni Unite della Cassazione è quindi il seguente: 

 

“In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.” 

 

 

Avv. Marco Rigoni

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