Muro di confine
Chi è il proprietario del muro di confine fra due fondi a dislivello, atteso che sullo stesso insiste un fabbricato?
In via preliminare occorre porre in evidenza che tale fattispecie è regolata dagli artt. 874 (comunione forzosa del muro sul confine), 880 (presunzione di comunione del muro comune) e 887 c.c. (fondi a dislivello tra gli abitati).
L’art. 874 c.c. riguarda solo i muri sul confine; se il muro è a cavallo del confine ognuno dei due proprietari è già proprietario della sua metà e può chiedere la medianza dell’altra metà pagando la metà del suo valore (cioè un quarto del valore dell’intero muro e terreno su cui poggia.
Il confinante ha diritto di costruire in aderenza al muro del vicino oppure persino di rendere comune il muro del vicino utilizzandolo per appoggiarvi la propria costruzione, oppure appoggiandovi un terrapieno, ma alle condizioni indicate dall’art. 874.
Se il muro è comune, nessuno dei due può, tuttavia, usare la metà del muro come se fosse sua proprietà esclusiva. Tale facoltà è imprescrittibile ma non irrinunciabile e, dunque, la materia può essere oggetto di convenzioni tra le parti. Se i due fondi sono a dislivello (è il nostro caso), il proprietario del fondo più in alto deve rendere comuni anche le fondamenta e non solo la parte di muro al suo livello. La comunione forzosa (medianza) deve interessare l’intera lunghezza del muro. Nulla vieta che le parti si accordino per rendere comune solo una porzione del tratto di muro.
Se il diritto di comunanza viene acquisito per usucapione, esso è limitato alla porzione di muro concretamente utilizzata.
Ciò premesso, si pongono, allo stato, tre ipotesi relative alla proprietà del muro.
1 - Il muro è di esclusiva proprietà del confinante
2 - Il muro è di esclusiva proprietà del Condominio
3 - Il muro è comune ai due confinanti
Nella prima ipotesi, il confinante è l’unico responsabile del crollo del muro e dei danni provocati al condominio.
Aderendo alla seconda ipotesi, poiché il proprietario confinante ha costruito il locale sopra il muro di contenimento, in aderenza al quale ha localizzato, per tutta la sua lunghezza, l’accesso carrabile allo stesso, ha, di fatto, reso comune il muro.
Nella terza ipotesi, accertato che il crollo è stato provocato dai lavori intrapresi dal proprietario confinante, egli è tenuto a riparare e/o risarcire il Condominio per i danni cagionati.
Lo scrivente, alla luce dei fatti esposti, ritiene di dover aderire all’ipotesi secondo cui il muro in questione è da ritenersi comune ai due confinanti. Mentre, infatti, per il fondo a dislivello più in basso, il muro svolge funzione di contenimento del terrapieno, per l’altro proprietario, invece, svolge una duplice funzione: 1) di appoggio al manufatto costruitogli sopra per una parete; 2) di contenimento, per tutta la sua lunghezza, della grande pressione del terrapieno divenuto carrabile. Il muro, insomma, è di utilità a tutti i proprietari e ciò lo rende comune.
Per dovere di completezza ed opportuno approfondimento, ecco tre massime di Cassazione relative all’argomento.
Proprietà - Limitazioni legali della proprietà - Muro
Il proprietario del fondo contiguo che chieda la comunione forzosa del muro sul confine a norma dell'art. 874 cod. civ. mentre può limitarsi a chiedere la comunione per una certa altezza, non può - nell'ipotesi di fondi a dislivello - escludere che la comunione parta dalle fondazioni, in quanto il muro costituisce un tutto inscindibile con queste ultime.
*Cass. civ., sez. II, 11 gennaio 1982, n. 115 Ric. Ausiello - c. Castaldo
Proprietà - Limitazioni legali della proprietà - Rapporti di vicinato - Indennità di medianza
L'indennità di medianza, prevista dall'art. 874 c.c., spetta al proprietario del muro di confine - che può richiederla, previa costituzione della comunione di esso, senza attendere l'iniziativa del vicino - per qualsiasi utilizzazione e pertanto, non soltanto nel caso in cui questi vi appoggi la sua costruzione, ma anche se vi scarichi il peso di un terrapieno artificiale, sopraelevato rispetto al livello originario del suo fondo, per realizzare all'interno di esso un'aiuola, contenuta dalla controspinta del muro, costituente quarto lato di essa.
*Cass. civ., sez. II, 9 gennaio 1999, n. 128 Ric. Bertolino - c. Marino e altre. (Cc, art. 874) [RV522100]
Proprietà - Limitazioni legali della proprietà - Muro
Eseguita dal vicino una costruzione in appoggio al muro sul confine, il proprietario del muro non è tenuto ad attendere l'iniziativa del proprietario della costruzione, per conseguire la regolarizzazione della situazione illegittima, ma può senz'altro chiedere l'eliminazione dell'appoggio ovvero domandare la costituzione della comunione e la relativa indennità di medianza. Nella domanda di indennità di medianza è implicita l'altra diretta a costituire la comunione del muro con il vicino che abbia costruito in appoggio.
*Cass. civ., sez. II, 28 giugno 1976, n. 2448, . (Cc, art. 874)
L’art. 874 c.c. riguarda solo i muri sul confine; se il muro è a cavallo del confine ognuno dei due proprietari è già proprietario della sua metà e può chiedere la medianza dell’altra metà pagando la metà del suo valore (cioè un quarto del valore dell’intero muro e terreno su cui poggia.
Il confinante ha diritto di costruire in aderenza al muro del vicino oppure persino di rendere comune il muro del vicino utilizzandolo per appoggiarvi la propria costruzione, oppure appoggiandovi un terrapieno, ma alle condizioni indicate dall’art. 874.
Se il muro è comune, nessuno dei due può, tuttavia, usare la metà del muro come se fosse sua proprietà esclusiva. Tale facoltà è imprescrittibile ma non irrinunciabile e, dunque, la materia può essere oggetto di convenzioni tra le parti. Se i due fondi sono a dislivello (è il nostro caso), il proprietario del fondo più in alto deve rendere comuni anche le fondamenta e non solo la parte di muro al suo livello. La comunione forzosa (medianza) deve interessare l’intera lunghezza del muro. Nulla vieta che le parti si accordino per rendere comune solo una porzione del tratto di muro.
Se il diritto di comunanza viene acquisito per usucapione, esso è limitato alla porzione di muro concretamente utilizzata.
Ciò premesso, si pongono, allo stato, tre ipotesi relative alla proprietà del muro.
1 - Il muro è di esclusiva proprietà del confinante
2 - Il muro è di esclusiva proprietà del Condominio
3 - Il muro è comune ai due confinanti
Nella prima ipotesi, il confinante è l’unico responsabile del crollo del muro e dei danni provocati al condominio.
Aderendo alla seconda ipotesi, poiché il proprietario confinante ha costruito il locale sopra il muro di contenimento, in aderenza al quale ha localizzato, per tutta la sua lunghezza, l’accesso carrabile allo stesso, ha, di fatto, reso comune il muro.
Nella terza ipotesi, accertato che il crollo è stato provocato dai lavori intrapresi dal proprietario confinante, egli è tenuto a riparare e/o risarcire il Condominio per i danni cagionati.
Lo scrivente, alla luce dei fatti esposti, ritiene di dover aderire all’ipotesi secondo cui il muro in questione è da ritenersi comune ai due confinanti. Mentre, infatti, per il fondo a dislivello più in basso, il muro svolge funzione di contenimento del terrapieno, per l’altro proprietario, invece, svolge una duplice funzione: 1) di appoggio al manufatto costruitogli sopra per una parete; 2) di contenimento, per tutta la sua lunghezza, della grande pressione del terrapieno divenuto carrabile. Il muro, insomma, è di utilità a tutti i proprietari e ciò lo rende comune.
Per dovere di completezza ed opportuno approfondimento, ecco tre massime di Cassazione relative all’argomento.
Proprietà - Limitazioni legali della proprietà - Muro
Il proprietario del fondo contiguo che chieda la comunione forzosa del muro sul confine a norma dell'art. 874 cod. civ. mentre può limitarsi a chiedere la comunione per una certa altezza, non può - nell'ipotesi di fondi a dislivello - escludere che la comunione parta dalle fondazioni, in quanto il muro costituisce un tutto inscindibile con queste ultime.
*Cass. civ., sez. II, 11 gennaio 1982, n. 115 Ric. Ausiello - c. Castaldo
Proprietà - Limitazioni legali della proprietà - Rapporti di vicinato - Indennità di medianza
L'indennità di medianza, prevista dall'art. 874 c.c., spetta al proprietario del muro di confine - che può richiederla, previa costituzione della comunione di esso, senza attendere l'iniziativa del vicino - per qualsiasi utilizzazione e pertanto, non soltanto nel caso in cui questi vi appoggi la sua costruzione, ma anche se vi scarichi il peso di un terrapieno artificiale, sopraelevato rispetto al livello originario del suo fondo, per realizzare all'interno di esso un'aiuola, contenuta dalla controspinta del muro, costituente quarto lato di essa.
*Cass. civ., sez. II, 9 gennaio 1999, n. 128 Ric. Bertolino - c. Marino e altre. (Cc, art. 874) [RV522100]
Proprietà - Limitazioni legali della proprietà - Muro
Eseguita dal vicino una costruzione in appoggio al muro sul confine, il proprietario del muro non è tenuto ad attendere l'iniziativa del proprietario della costruzione, per conseguire la regolarizzazione della situazione illegittima, ma può senz'altro chiedere l'eliminazione dell'appoggio ovvero domandare la costituzione della comunione e la relativa indennità di medianza. Nella domanda di indennità di medianza è implicita l'altra diretta a costituire la comunione del muro con il vicino che abbia costruito in appoggio.
*Cass. civ., sez. II, 28 giugno 1976, n. 2448, . (Cc, art. 874)
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