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Il Rent To Buy tra affitto e compravendita

1. Un nuovo contratto? 2. Sulla trascrizione 3. Il regime fiscale

Il Rent To Buy tra affitto e compravendita - 1. Un nuovo contratto? 2. Sulla trascrizione 3. Il regime fiscale

1. Il "Rent to buy" è proposto come un "nuovo" contratto finalizzato a risolvere il problema "casa" ma, ad una attenta analisi, si qualifica come un contratto misto con elementi strutturali propri della locazione e della compravendita.  

E' stato introdotto con D.L. 133 del 12 settembre 2014 (c.d. Decreto Sblocca Italia) e convertito con Legge 11 novembre 2014 n. 164 (pubbl. G.U. n. 262 dell'11.11.14) -  il cui art. 23 è infatti rubricato "Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili" - ma ancora alla data odierna non ha trovato molti consensi.  

 

Lo schema contrattuale, per quanto nuovo ed autonomo, non è complesso: in vista dell'acquisto di un immobile, il futuro acquirente è subito immesso nella detenzione del bene con l'intesa che sino al momento della stipula del'atto di acquisto corrisponderà al proprietario un importo periodico e che una quota parte di tale importo sarà imputata in conto prezzo. E' evidente che il legislatore ha dato ampio spazio all'autonomia negoziale dei privati i quali, combinando ed utilizzando i vari tipi contrattuali della locazione, del preliminare e della compravendita con riserva di proprietà raggiungono in contemperamento dei loro reciproci interessi.  

 

In realtà tale schema contrattuale, ad una più attenta analisi, appare ben più complesso in quanto nessuno dei tipi contrattuali sopra richiamati è integralmente riportabile nel contratto e lo stesso "nuovo" contratto presenta aspetti peculiari. Dando per certa infatti la lettura della norma sopra citata è evidente che tale schema contrattuale si delinea - sul piano causale - dal passaggio del godimento del bene a titolarià dello stesso e da pagamento periodico a corresponsione del prezzo di vendita  e sotto il profilo contenutistico dal collegamento tra situazioni obbligatorie, strumentali,  e situazioni reali, definitive. Il ripetuto richiamo poi alla disciplina del preliminare sia per la tutela in forma specifica che per la trascrizione impongono di considerare l'accordo raggiunto dai privati come un nuovo assetto di interessi in cui i contraenti non soltanto definiscono il prezzo della cessione ma stabiliscono anche in che misura il canone debba soddisfare, da un lato, il godimento e dall'altro il prezzo stesso di compravendita. La clausola pattizia della quota canone dunque costituisce la chiave di svolta dell'operazione sul piano economico ed idonea a rendere concretamente appetibile l'indicata scelta negoziole. 

 

2. Sulla trascrizione 

L'art. 23 L. 164/14 cit. opera un rinvio alle norme di trascrizione con un tecnica normativa però poco lineare. Ed infatti mentre nel primo comma il rinvio all'art. 2645 bis c.c. vale a precisare le conclusioni di opponibilità del contratto ai terzi (parafrasando quanto già previsto per il contratto preliminare), sempre nel medesimo primo comma si legge un ulteriore rinvio: "la trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all'articolo 2643, comma primo, numero otto del codice civile". La particella congiuntiva evidenziata resta però ambigua perchè sembrerebbe rimandare ad effetti ulteriori come se la regola della trascrivibilità dei contratti di locazione rivestisse una funzione diversa dall'opponibilità. Sotto tale aspetto la noma crea incertezze ermeneutiche in quanto impone una duplicazione di rinvii per quanto attiene le pubblicità dichiarative. Si confida in una maggior chiarezza sull'applicazione della noma da parte dei Giudice che tale norma dovranno applicare. 

 

3. Il regime fiscale  

Come accennato è la valutazione della quota del canone del contratto in esame che permetterà di rendere appetibile lo stesso e vantaggioso per i contraenti sotto un profilo fiscale. Nello stato d'arte attuale mancano però chiare direttive in tale senso per quanto, secondo la migliore dottrina, deve ritenersi che l'operazione economica delineata dall'art. 23 del decreto intanto sarà attuata in quanto si potrà usufruire di una tassazione agevolata nel senso che l'imposizione fiscale dovuta al trasferimento dell'immopbile non sarà anticipata al momento della conclusione. L'assenza di indicazioni sui benefici fiscali derivanti dalla scelta di tale schema contrattuale piuttosto che di una compravendita tout court o di una locazione sta determinando la scarsa appetibilità del contratto in esame che, al contrario, ben potrebbe porsi come risolutivo di molte problematiche immobiliari attuali.

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