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Diritto tributario

Il classamento degli "Affittacamere" e dei "B&B"

E’ illegittima la rettifica di classamento “automatica” dei cosiddetti “Affittacamere” e dei "Bed and Breakfast" da cat. A a cat. D/2

Il classamento degli "Affittacamere" e dei "B&B" - E’ illegittima la rettifica di classamento “automatica” dei cosiddetti “Affittacamere” e dei "Bed and Breakfast" da cat. A a cat. D/2

Nell’ambito dell’ormai nota attività di rettifica catastale “automatica” di buona parte degli immobili siti nel centro di Roma, l’Agenzia delle Entrate ha di recente “preso di mira” anche i cc.dd. “Affittacamere”, definiti dalla legge come "strutture composte da non più di sei camere, ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari". 

In particolare, l’Agenzia delle Entrate, del tutto arbitrariamente e con motivazione a dir poco generica, dispone d’ufficio e senza alcun sopralluogo la rettifica dell’accatastamento degli “Affittacamere”, di regola ubicati in appartamenti classificati in catasto in cat. A, includendoli nella cat. D/2 (riservata invece ad alberghi e pensioni). 

Analoga situazione sta di recente riguardando anche i cc.dd. "Bed and Breakfast" (B&B). 

 

Dalla motivazione di siffatti avvisi di accertamento catastale – per lo più identica nella maggior parte dei casi - la rettifica della categoria catastale da cat. A a cat. D/2 sembrerebbe esser stata operata per l'inserimento di bagni all'interno delle camere.  

Ciò premesso, non può non rilevarsi la carenza e comunque l’erroneità della motivazione di siffatti classamenti degli appartamenti adibiti ad “Affittacamere” (o a "Bed&Breakfast") da cat. A (civili abitazioni) a cat. D/2 (alberghi e pensioni), posto che tale attività non è equiparabile né ad un albergo, né ad una pensione, risultando invece un’attività di tipo “extralberghiero”, e che in base alla normativa di riferimento  deve essere svolta in unità immobiliari adibite ad uso abitativo, quali quelle classificabili quindi nella categoria catastale “A”. 

Ed invero, esaminando in primo luogo la normativa di riferimento, è d’obbligo richiamare il Regolamento Regionale della Regione Lazio n. 16 del 24.10.2008, il quale disciplina (cfr. art. 1, comma 2) i “procedimenti finalizzati alla classificazione delle strutture ricettive extralberghiere e al rilascio delle autorizzazioni per l’esercizio delle relative attività”. E tra le strutture ricettive “extralberghiere” (differenti da alberghi e pensioni) rientrano in primo luogo gli “Affittacamere” ed i "Bed and Breakfast", oltre agli “ostelli per la gioventù”, alle “case e appartamenti per vacanze”,agli “ostelli per ferie”, ecc., come d’altra parte specifica il cennato Regolamento Regionale all’art. 2 (“Definizioni”), comma 1, lett. a) - e). 

 

Con particolare riguardo, poi, agli “affittacamere”, il successivo art. 4, comma 1, richiede espressamente che tale attività sia esercitata all’interno di locali adibiti a civile abitazione, e quindi classificabili nella categoria catastale “A”, e non certo nella categoria “D”, che invece concerne gli “immobili a destinazione speciale”. 

Analoga disposizione è poi prevista per i "Bed&Breakfast". 

Si consideri, fra l'altro, che se, per qualsivoglia ragione, il fondamentale requisito del classamento nel gruppo catastale “A” dei locali adibiti ad “Affittacamere” o a "Bed and Breakfast" dovesse venire a mancare, la Provincia potrebbe addirittura revocare l’autorizzazione concessa per lo svolgimento dell’attività medesima. 

 

Correttamente, dunque, chi invia al Comune (o alla Provincia) la c.d. “Segnalazione certificata di inizio di attività di affittacamere” dichiara che i locali oggetto dell’attività rientrano nella categoria catastale A: differentemente, se i locali rientrassero nella cat. D/2 (alberghi e pensioni), il Comune (o la Provincia) non potrebbe rilasciare alcuna autorizzazione per lo svolgimento dell’attività di “Affittacamere” o di "Bed & Breakfast". 

Ciò posto, si ricorda che è possibile contestare la legittimità di siffatti avvisi di accertamento catastale mediante la proposizione di ricorso alla Commissione Tributaria Provinciale territorialmente competente entro il termine di 60 giorni dalla ricezione della notifica dell'atto. 

Si ricorda, inoltre, che la presentazione di una mera istanza di autotutela non sospende i termini per il ricorso, e che difficilmente l'Agenzia delle Entrate risponderà prima della scadenza per la proposizione di quest'ultimo. 

Avv. Giuseppe Marino 

Roma, Via Ruffini 2/a

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