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IMU: indicazione del valore delle aree fabbricabili

Il valore dell''area fabbricabile. Incomprimibilità dei costi. La riduzione dei valori delle aree è superiore a quella del prodotto edilizio finito.

IMU: indicazione del valore delle aree fabbricabili - Il valore dell''area fabbricabile. Incomprimibilità dei costi. La riduzione dei valori delle aree è superiore a quella del prodotto edilizio finito.

Dichiarazione IMU: l'indicazione del valore delle aree fabbricabili 

Ai fini della dichiarazione IMU per le aree fabbricabili appare appropriato svolgere alcune considerazioni in ordine all'aggiornamento dei valori ad esse attribuibili.
La perdurante crisi del settore edilizio si riflette in misura molto rilevante sul valore delle aree edificatorie, il cui mercato registra riduzioni di prezzo percentualmente assai più elevate rispetto a quelle subìte dal prodotto edilizio finito. 

L'assunto di cui sopra può essere dimostrato agevolmente considerando che il valore dell'area fabbricabile viene determinato per differenza fra i ricavi ottenibili dalla vendita degli edifici costruibili sulla stessa e tutti i costi che occorre sostenere per realizzare l'iniziativa, ad esclusione del puro costo dell'area (considerando però gli oneri afferenti al trasferimento). 

 

Premesso quanto sopra, si può subito rilevare che i costi che vengono considerati in riduzione dei ricavi del prodotto edilizio finito per determinare il valore dell'area sono praticamente tutti incomprimibili. Infatti: 

- il costo di costruzione dipende dal prezzo dei materiali, dal costo della manodopera e dei noli, costi questi che la crisi non ha ridotto; 

- gli oneri di urbanizzazione pretesi dalle Amministrazioni Locali, a seguito della rarefazione delle iniziative edilizie, sono in molti casi aumentati, in relazione alla necessità dei Comuni di finanziare tutte le spese che debbono essere sopportate anche per gli altri settori di pubblico generale interesse, al di fuori cioè del settore urbanistico edilizio; 

- gli oneri tributari non sono certo diminuiti; 

- i costi di progettazione, direzioni lavori, collaudi e tutti i costi professionali (notai, architetti, ingegneri, ecc.) sono rigidamente connessi a tariffe di albi professionali; 

- gli oneri finanziari rimangono sempre ad un livello elevato. 

L'unica voce tra i costi che può essere suscettibile di riduzione è il profitto imprenditoriale.
 

Si cerchi allora di comprendere perché la crisi settoriale si rifletta pesantemente sul valore dell'area.
Il prezzo di vendita del prodotto edilizio include non solo il totale dei costi come sopra elencati che sono occorsi nella sua realizzazione, ma anche il costo di acquisto dell'area di sedime.
Tale costo (“incidenza d'area”), è legato alle caratteristiche della “zona” in cui l'immobile è ubicato, che può essere più o meno prestigiosa, servita, centrale, appetibile. Nel valore unitario al mq. di un cespite si può dire che sia incorporata una porzione (variabile dal 12% al 50-60% a seconda della realtà urbanistica) afferente al valore dell'area. 

Si supponga allora che il prodotto edilizio finito nel periodo ante crisi fosse collocabile sul mercato al prezzo unitario di €/mq. 2.000,00 e che l'incidenza dell'area su tale prezzo fosse - sempre prima della crisi - del 25%, e cioè di €/mq. 500,00. Tale prezzo unitario di €/mq. 2.000,00 è costituito, come sopra spiegato, dalla somma di fattori produttivi il cui costo unitario è incomprimibile, incluso il profitto imprenditoriale. La somma di tali costi è, pari, quindi a €/mq. 1.500,00. Se la crisi ha comportato la riduzione del prezzo del prodotto edilizio finito del 10%, per cui il prezzo conseguibile risulta di €/mq. 1.800,00, il valore dell'area, tenuto conto dell'incomprimibilità degli altri costi, ancora pari a €/mq. 1.500,00, è diminuito più che proporzionalmente, poiché da €/mq 500,00 si riduce €/mq. 300, cioè in pratica del 40%. In realtà anche il profitto imprenditoriale viene ridotto dalla crisi, per cui si può concludere che, mediamente, il valore dell'area viene a ridursi di una percentuale pari a 2-3 volte quella di riduzione del prezzo del prodotto edilizio finito. 

 

A fronte di tale situazione molte Amministrazioni Comunali continuano ad assumere ai fini IMU valori unitari delle aree fabbricabili commisurati a quelli pre-crisi, a suo tempo adottati per l'ICI, il che dà poi il luogo ad avvisi di accertamento ed al conseguente contenzioso tributario, sempre arduo. Tutto ciò potrebbe essere superato se si considerassero le deduzioni che precedono. In altri termini sarebbe auspicabile che le Amministrazioni Locali stabilissero ed assumessero valori ai fini IMU delle aree fabbricabili significativamente più contenuti rispetto a quelli ante 2008, che risultano oggi del tutto disallineati rispetto alla situazione reale. 

 

Un'ultima considerazione: con le nuove disposizioni sul consumo del suolo le aree oggi qualificate fabbricabili conserveranno in futuro tale potenzialità?

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