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Diritto commerciale

La responsabilità per i debiti del condominio

Solidarietà o parziarietà nei debiti del condominio

La responsabilità per i debiti del condominio - Solidarietà o parziarietà nei debiti del condominio

Il problema relativo alla qualificazione della responsabilità dei condomini per le obbligazioni assunte dal condominio verso terzi sembra aver trovato una soluzione condivisa dalla giurisprudenza dominante. 

Prima di analizzare dettagliatamente il contenuto di questa nuova interpretazione, è però opportuno fare un passo indietro, ricordando, innanzitutto quale è stato il punto di partenza. 

 

Infatti, inizialmente si considerava questa particolare categoria di obbligazioni condominiali sicuramente come soggettivamente complesse e governate da una presunzione di solidarietà, che poteva essere esclusa unicamente in conseguenza di un espresse previsione in senso contrario. 

Contrariamente, la dottrina e la giurisprudenza minoritarie propendevano per la configurazione di una responsabilità parziaria in capo a ciascuno condomino, tesi che peraltro, viene poi abbracciata anche nell’innovativa pronuncia delle S.U (Cass. civ., S.U., 08/04/2008), che ribalta i termini della questione. 

 

La Cassazione giunge a questa soluzione dichiarando come la solidarietà possa essere applicata in presenza di specifici requisiti individuati nella pluralità dei debitori, nella eadem causa obbligandi ed infine nell’unicità delle presentazione richiesta. In mancanza di questi requisiti e qualora non vi sia un precisa disposizione di legge al riguardo, il criterio non viene di conseguenza applicato. 

Nondimeno, l’obbligazione che fa capo a tutti i condomini, anche se comune, è divisibile per natura, dal momento che è rappresentata dal pagamento di somme di denaro. 

Lo stesso art. 1123 c.c., che sottolinea la natura di obligatio propter rem dell’ obbligazione dei condomini, interpretato secondo il suo significato letterale e in conformità al sistema a cui si riferisce, non distingue il profilo interno da quello esterno. 

 

Ricordato infine, come per giurisprudenza ormai costante il condominio sia considerato unicamente un ente di gestione, mancante di una struttura unitaria e la cui organizzazione non incide sulla titolarità dei diritti, l’amministratore è legittimato a vincolare i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote. 

 

In conseguenza di quanto sopra esposto, le S.U. avevano dichiarato che le obbligazioni e la responsabilità che da queste deriva in capo ai condomini non può che avere natura parziaria. 

 

L’innovazione portata dalla questa pronuncia non è però mancata di critiche, ma al di là delle disquisizioni che sul tema sono scaturite si sottolineò soprattutto la difficile condizione nella quale veniva relegato il creditore, costretto ad attivare una serie di procedimenti esecutivi in caso di inadempimento da parte di più condomini, comportando questa soluzione una serie di inconvenienti dal punto di vista pratica.   

 

Successiva è poi la riforma riguardante la materia condominiale (L. 20/11/2012, n. 220) che è andata ad incidere considerevolmente sul contenuto dell’art. 63 disp. att. c.c. 

Infatti, il modificato co. 2 dell’articolo in questione obbliga oggi i condomini “virtuosi” ad adempiere le obbligazioni di quelli morosi, pur dopo il tentativo (evidentemente senza successo) di escussione di questi ultimi. 

 

Si nota subito infatti, come la soluzione adottata dal legislatore della riforma abbia sicuramente aggravato la situazione dei condomini in regola con i pagamenti, avendo adottato un’impostazione che può dirsi a  metà tra l’iniziale impostazione del problema in termini di solidarietà e quella successiva abbracciata dalle S.U. che parlava di parziarietà. 

 

Il creditore è quindi ora costretto a rivolgersi inizialmente nei confronti del condomino moroso domando dapprima l’adempimento e, contestualmente, di promuovere anche l’azione esecutiva

 

Tuttavia, questa nuova impostazione porrebbe in un rapporto di sussidiarietà le due obbligazioni in questione, permettendo di escludere nuovamente la solidarietà delle obbligazioni dei condomini. Ma anche questo assunto, non è sembrato del tutto condivisibile. 

 

Analizzate le innovazioni della riforma del condominio che qui più interessano, e tenuti a mente i dubbi in merito all’interpretazione dell’art. 63 disp. att. c.c. , è d’obbligo ora considerare il contenuto di ordinanze che per prime hanno affrontato il tema della pignorabilità del conto corrente condominiale, reso obbligatorio dalla riforma di cui sopra si è detto. 

 

Infatti, il Tribunale di Pescara (Ge ordinanza 2 aprile 2014) e concordemente il Tribunale di Milano,  (Ge ordinanza 27 maggio 2014) sostengono che nessuna norma può dirsi affermare il principio della preventiva escussione dei condomini morosi nel momento in cui viene promossa un’azione esecutiva nei confronti del condominio. 

 

Il Tribunale di Reggio Emilia ( Ge ordinanza 16 maggio 2014), e sulla falsa riga anche quello di Catania (Ge ordinanza 26 maggio 2014)ritiene che, contrariamente a quanto affermato dalla giurisprudenza in merito alla natura giuridica del condominio, si andrebbe a realizzare una forma di autonomia patrimoniale derivante dall’attività di gestione del condominio. Sulle somme a questo scopo accantonate andrebbe così ad imporsi un vincolo di destinazione, a garanzia della soddisfazione dei creditori del condominio. 

 

Lo stesso vincolo di destinazione così costituito determinerebbe il venir meno della facoltà dei condomini di queste somme, ed escludendo conseguentemente l’applicazione della del beneficio di escussione previsto dall’art. 63 disp. att. c.c.. 

 

Viceversa, qualora questi fondi non sono stati destinati, il creditore del condominio potrebbe allora agire nei confronti dei singoli condomini pro quota , escutendo per primi i condomini morosi ex art. 63 disp. att. c.c. 

 

Tale tipo di argomentazione può essere condivisa unicamente nel presupposto del riconoscimento di una qualche soggettività giuridica in capo al condominio, che invece, come sopra si è avuto modo di ricordare, è stata negata dalla giurisprudenza. 

 

Perciò, caduto tale presupposto, è necessario imputare la titolarità delle somme presenti nel conto corrente del condominio ai condomini. 

 

Il creditore sarebbe così legittimato ad aggredire il patrimonio dei singoli condomini, compresi quelli in regola con i pagamenti dei contributi condominiali, violando così l’art. 63 disp. att. c.c. 

 

Ecco perché parebbe a questo punto più corretto limitare tale pretesa unicamente nei confronti dei condomini morosi. 

 

Da non dimenticare è poi, un ulteriore considerazione svolta dal tribunale di Catania secondo cui fatto venire meno l’obbligo dell’amministratore di fornire la prova che sul conto corrente del condominio ci sono somme appartenenti ai condomini morosi, tutti i condomini dovranno viceversa, essere considerati tali, non entrando così in contrasto con il beneficio d’escussione di cui sopra si è detto. In sostanza, il tribunale si limita a ridurre la questione ad un problema di carattere probatorio. 

 

La situazione così come ricostruita con le pronunce in esame non convince, poiché ritenuta poco coerente. 

 

Si ritiene, innanzitutto, necessario ribadire che il beneficio di escussione deve essere dichiarato assoluto, poiché diversamente non si può considerare il condominio un ente distinto ed autonomo rispetto ai singoli condomini che ne fanno parte. Per lo stesso ordine di ragioni si deve escludere che le somme accantonate sul conto corrente rappresentano il patrimonio del condominio. 

 

A ciò si aggiunga anche la considerazione secondo cui ogni contratto stipulato dall’amministratore è essenzialmente concluso nel nome e nell’interesse dei condomini, producendo così i suoi effetti nei confronti degli stessi da lui rappresentati. 

 

Ecco dunque perché la titolarità delle somme presenti nel conto corrente sono quindi sempre riferibili ai singoli condomini, anche se temporaneamente vengono destinate all’esecuzione della deliberazione che ne ha proposto la riscossione. 

 

Inoltre, non si può non sottolineare come non accogliere l’obbligo della preventiva escussione dei condomini morosi comporti il nascere di una “falsa morosità” a carico dei condomini virtuosi, ed è indubbiamente uno degli aspetti più delicati del quadro risultante dalle pronunce esaminate. 

 

Attualmente la Cassazione nelle sue pronunce più recenti (Cass. civ. Sez. II, Sent., 10-04-2015, n. 7275) ribadisce che la responsabilità dei condomini è retta dal principio di parziarietà, secondo cui per cui le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote.

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