Canoni in nero: novità giurisprudenziali
Affitto ridotto del 30% per i contratti in nero
Con una sentenza emessa nel Luglio scorso il Tribunale di Roma - Sez 6 - ha stabilito che il proprietario che affitta in nero, e cioè senza far firmare alcun contratto all’inquilino, non può pretendere di avere, a titolo di perdita della disponibilità economica, l’intero canone, se non ha immediatamente contestato all’inquilino l’irregolarità della locazione.
Il giudizio aveva in oggetto l’accertamento dell’occupazione senza titolo di un appartamento, e la conduttrice aveva eccepito di aver versato al proprietario, con vaglia postali, un canone mensile di 500,00 euro, per oltre 3 anni, e di aver provveduto alla registrazione del contratto verbale, per cui gli si doveva riconoscere la qualità di conduttrice.
In mancanza di un contratto scritto, necessario ai fini della validità di un contratto di locazione ai sensi dell’art. 1 comma 4 della L. 431/98, il Tribunale ha ritenuto nullo il contratto verbale, ma ha precisato che "proprio perché si tratta di risarcimento del danno e non di corrispettivo, il quantum debeatur appare condizionato alla circostanza che il godimento per un consistente lasso di tempo ....... è stato consentito dal medesimo soggetto che ora rivendica il bene; che con riferimento a tale circostanza, si profila il concorso colposo del danneggiato ai sensi dell’art 1227 cod civ, per effetto del quale il risarcimento va diminuito secondo la gravità della colpa e l’entità delle conseguenze che ne sono derivate; che, tanto premesso, nel caso in specie pare equo parametrare detta riduzione al 30% ...." (Trib Roma Sent. N. 16466 del 23 luglio 2015).
Questa sentenza fa seguito ad altre sentenze che hanno limitato il diritto del locatore a richiedere il risarcimento del danno, nei casi in cui questo non si sia azionato immediatamente.
Infatti la Suprema Corte di Cassazione ha precisato che "il danno in re ipsa subito dal proprietario sul presupposto della utilità normalmente conseguibile nell’esercizio delle facoltà di godimento e disponibilità del bene insite nel diritto dominicale, pur costituendo oggetto di una presunzione juris tantum, non va riconosciuto quando risulti accertato che il domino si sia intenzionalmente e per lungo periodo disinteressato dell’immobile od abbia omesso di esercitare su di esso ogni forma di utilizzazione" (Cass. 2° Sez. sent. 12.3.13 N. 6086).
Il Tribunale di Roma, inoltre, in numerose sentenze, ha limitato temporalmente il risarcimento, dichiarandolo dovuto solo dal mese successivo alla formale richiesta di rilascio da parte del locatore.
Nella parte motiva delle sentenze del Marzo del 2014, sulla "rilevazione d’ufficio della nullità di un contratto" la Corte di Cassazione, infine, ha esplicitamente affermato che la dichiarazione di nullità del contratto di locazione "obbliga il locatore alla restituzione dei canoni" (Pag 70 della sent. 26243/14).
Con l’inserimento nel primo articolo della Legge 431/98, sulle locazioni, di una norma che impone la forma scritta al contratto di locazione, e nell’art 13 la possibilità di accertare l’esistenza di un contratto verbale da parte di un Giudice, il nostro legislatore riteneva di aver scritto una norma che avrebbe eliminato i "contratti in nero".
La giurisprudenza formatasi, sino a l’altr’anno, su questi due articoli della legge sulle locazioni, però, aveva completamente stravolto l’intento del legislatore, poiché con varie sentenze di merito e di legittimità, era stato stabilito che nei casi di contratti verbali o di contratti non registrati, il locatore, non solo ha diritto ad percepire "una indennità pari al canone di mercato", ma ha diritto di sfrattare l’inquilino anche prima dei 4 anni previsti come durata minima dei contratti di locazione.
Le sentenze richiamate, tentano di risolvere in modo equo la problematica relativa ai "contratti di locazione in nero", che oltre ad evadere le tasse, paradossalmente rendono il locatore libero di aumentare il canone o avere una sentenza di rilascio in tempi molto più rapidi rispetto ai locatori che registrano i contratti e pagano le tasse.
Proprio per risolvere definitivamente tale paradossale situazione la Terza Sezione della Cassazione con due pronunce dell’altr’anno, ha inviato alle Sezioni unite la questione relativa all’interpretazione degli art. 1 e 13 della legge sulle locazioni, chiedendo una interpretazione "costituzionalmente orientata" ed ora si è in attesa della pubblicazione della sentenza dopo l’udienza svoltasi a Gennaio.
AVV. GUIDO LANCIANO
Il giudizio aveva in oggetto l’accertamento dell’occupazione senza titolo di un appartamento, e la conduttrice aveva eccepito di aver versato al proprietario, con vaglia postali, un canone mensile di 500,00 euro, per oltre 3 anni, e di aver provveduto alla registrazione del contratto verbale, per cui gli si doveva riconoscere la qualità di conduttrice.
In mancanza di un contratto scritto, necessario ai fini della validità di un contratto di locazione ai sensi dell’art. 1 comma 4 della L. 431/98, il Tribunale ha ritenuto nullo il contratto verbale, ma ha precisato che "proprio perché si tratta di risarcimento del danno e non di corrispettivo, il quantum debeatur appare condizionato alla circostanza che il godimento per un consistente lasso di tempo ....... è stato consentito dal medesimo soggetto che ora rivendica il bene; che con riferimento a tale circostanza, si profila il concorso colposo del danneggiato ai sensi dell’art 1227 cod civ, per effetto del quale il risarcimento va diminuito secondo la gravità della colpa e l’entità delle conseguenze che ne sono derivate; che, tanto premesso, nel caso in specie pare equo parametrare detta riduzione al 30% ...." (Trib Roma Sent. N. 16466 del 23 luglio 2015).
Questa sentenza fa seguito ad altre sentenze che hanno limitato il diritto del locatore a richiedere il risarcimento del danno, nei casi in cui questo non si sia azionato immediatamente.
Infatti la Suprema Corte di Cassazione ha precisato che "il danno in re ipsa subito dal proprietario sul presupposto della utilità normalmente conseguibile nell’esercizio delle facoltà di godimento e disponibilità del bene insite nel diritto dominicale, pur costituendo oggetto di una presunzione juris tantum, non va riconosciuto quando risulti accertato che il domino si sia intenzionalmente e per lungo periodo disinteressato dell’immobile od abbia omesso di esercitare su di esso ogni forma di utilizzazione" (Cass. 2° Sez. sent. 12.3.13 N. 6086).
Il Tribunale di Roma, inoltre, in numerose sentenze, ha limitato temporalmente il risarcimento, dichiarandolo dovuto solo dal mese successivo alla formale richiesta di rilascio da parte del locatore.
Nella parte motiva delle sentenze del Marzo del 2014, sulla "rilevazione d’ufficio della nullità di un contratto" la Corte di Cassazione, infine, ha esplicitamente affermato che la dichiarazione di nullità del contratto di locazione "obbliga il locatore alla restituzione dei canoni" (Pag 70 della sent. 26243/14).
Con l’inserimento nel primo articolo della Legge 431/98, sulle locazioni, di una norma che impone la forma scritta al contratto di locazione, e nell’art 13 la possibilità di accertare l’esistenza di un contratto verbale da parte di un Giudice, il nostro legislatore riteneva di aver scritto una norma che avrebbe eliminato i "contratti in nero".
La giurisprudenza formatasi, sino a l’altr’anno, su questi due articoli della legge sulle locazioni, però, aveva completamente stravolto l’intento del legislatore, poiché con varie sentenze di merito e di legittimità, era stato stabilito che nei casi di contratti verbali o di contratti non registrati, il locatore, non solo ha diritto ad percepire "una indennità pari al canone di mercato", ma ha diritto di sfrattare l’inquilino anche prima dei 4 anni previsti come durata minima dei contratti di locazione.
Le sentenze richiamate, tentano di risolvere in modo equo la problematica relativa ai "contratti di locazione in nero", che oltre ad evadere le tasse, paradossalmente rendono il locatore libero di aumentare il canone o avere una sentenza di rilascio in tempi molto più rapidi rispetto ai locatori che registrano i contratti e pagano le tasse.
Proprio per risolvere definitivamente tale paradossale situazione la Terza Sezione della Cassazione con due pronunce dell’altr’anno, ha inviato alle Sezioni unite la questione relativa all’interpretazione degli art. 1 e 13 della legge sulle locazioni, chiedendo una interpretazione "costituzionalmente orientata" ed ora si è in attesa della pubblicazione della sentenza dopo l’udienza svoltasi a Gennaio.
AVV. GUIDO LANCIANO
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