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Valutare gli immobili destinati a RSA (1a parte)

Definizione di RSA. Elementi per la valutazione: caratteristiche immobili, convenzionamento con la ASL, domanda, grado di affollamento

Valutare gli immobili destinati a RSA (1a parte) - Definizione di RSA. Elementi per la valutazione: caratteristiche immobili, convenzionamento con la ASL, domanda, grado di affollamento

Sotto la denominazione "Centri integrati per anziani" sono annoverati quei complessi di edifici nei quali vengono realizzate le residenze socio-assistenziali (R.S.A.) talora affiancate da centri diurni integrati e da altre strutture simili destinate all’assistenza degli anziani totalmente o parzialmente autosufficienti. 

Ai fini della valutazione degli stessi occorre dapprima esaminare alcuni elementi caratteristici degli edifici. 

Tali strutture sono di solito realizzate previa convenzione con il Comune nel cui territorio vengono localizzate. Viene redatto un piano attuativo con un progetto esecutivo regolarmente approvato che impegna il promotore edilizio attuatore ad assoggettare tali edificazioni ad apposito regolamento e vincolo d’uso, in coerenza con la funzione sanitaria-assistenziale della struttura in progetto. 

Il soggetto attuatore si impegna altresì ad asservire e mantenere stabilmente le strutture in argomento esclusivamente a funzione sanitaria-assistenziale e residenza protetta, garantendo standard gestionali ed osservando impegni coerenti con quanto prescritto dalle normative Regionali. 

Ogni Regione ha infatti legiferato in merito ed ha stabilito alcune caratteristiche irrinunciabili alle quali tali strutture devono rispondere, sia per quanto riguarda la progettazione e gli spazi minimi per ogni posto letto, sia per quanto concerne la gestione della struttura.  

Gli standard richiesti dalla normativa sono rilevanti ai fini dell’accreditamento/convenzionamento con la A.S.L. Regionale, condizione sine qua non per poter gestire la struttura con il contributo regionale. 

 

Deve essere rilevato che, tenuto conto dell’elevatezza delle tariffe praticate, le strutture convenzionate che possono fruire del contributo regionale sono assai richieste dall’utenza, a differenza di quelle non convenzionate nelle quali l’intera retta di degenza deve far carico all’ospite. 

L’analisi delle tavole di mortalità per sesso e per età dei diversi censimenti che si sono succeduti e delle pubblicazioni statistiche specializzate, nonché i confronti retrospettivi della probabilità di morte e della vita media della popolazione, confermano la tendenza generalizzata di un allungamento della vita, più sensibile per i soggetti femmina, rispetto ai dati ricavabili nelle statistiche di 10 o 20 anni or sono. 

Il fenomeno va anche coniugato con le mutate condizioni di vita delle famiglie, con il livello dei prezzi delle case ad abitazione (sia in termini di canoni locatizi che di prezzi di acquisto) e con la conseguente difficoltà (che in molti casi diviene impossibilità) di assistere un anziano in casa propria, specie se non autosufficiente.  

Da qui l’estrema necessità di ricoverare gli anziani in apposite strutture specializzate che possano convenientemente assisterli soddisfacendo, nei limiti del possibile, le loro esigenze. 

 

Esistono però anche situazioni intermedie in cui l’anziano potrebbe essere assistito nella casa di abitazione durante le ore in cui i membri della famiglia sono presenti, cioè nelle ore in cui gli stessi non sono al lavoro, mentre rimarrebbe privo di assistenza in altre ore del giorno. 

In alcune strutture si tiene conto di tali esigenze mediante apprestamento dei c.d. “Centri Diurni Integrati” in cui l’anziano entra al mattino e può tornare nella propria abitazione nelle ore pomeridiane o alla sera. 

Esistono evidentemente altre esigenze come ad esempio quelle relative ad un nucleo familiare composto da due anziani, di cui uno sia valido e autosufficiente e l’altro invalido e/o non più autosufficiente. 

Per tali particolari situazioni in alcuni complessi sono previsti appartamenti mono e bilocali denominati Mini Alloggi Assistiti (M.A.A.) in cui possono essere accolti tali nuclei familiari, che potranno quindi usufruire di tutti i servizi e delle prestazioni della (adiacente, ma separata) R.S.A. e nello stesso tempo godere di (limitata) indipendenza nel proprio appartamento. 

Comunque, può essere affermato che la domanda di ricovero di anziani in strutture specializzate, “accreditate o convenzionate” con le A.S.L., è al presente elevatissima, non trova sufficiente offerta e quindi non risulta completamente assorbita, per cui il grado di affollamento delle R.S.A. è spesso molto prossimo alla totalità. 

 

Per tener conto della normale vacanza di posti letto per la rotazione “fisiologica” degli stessi, si può allora assumere che il coefficiente di affollamento possa essere prossimo al 95%÷97% (elevatissimo quando si pensi che in una struttura ricettiva alberghiera tale coefficiente di affollamento non supera quasi mai il 70%). (segue)

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