Affitti brevi, vademecum fiscale
Dalla cedolare secca all'Imu: tutto quanto c'e' da sapere sugli affitti brevi
Nel settore delle locazioni sta riscuotendo sempre più successo il fenomeno degli affitti di breve durata che presenta numerosi vantaggi anche dal punto di vista fiscale.
Il primo vantaggio per chi decide di affittare un appartamento per brevi periodi di tempo riguarda la riscossione dei canoni di locazione. Un affitto di breve durata infatti non comporta rischi per quanto riguarda la riscossione del canone, se poi si tratta di un mese o anche alcuni giorni, il rischio è completamente azzerato visto che si paga in anticipo. Senza dimenticare che affittare per breve tempo stanze della propria abitazione oppure iniziare un’attività di bed and breakfast significa anche arrotondare lo stipendio o la pensione. Anche l’inquilino ha vantaggi nello scegliere la locazione breve visto soprattutto la crisi economica che non offre garanzie per assumere impegni a lungo termine.
Passando agli aspetti fiscali, la prima domanda che può sorgere riguarda la qualificazione del reddito del proprietario. Si fa riferimento al Testo Unico delle Imposte sui Redditi, il cosiddetto TUIR (DPR n. 917 del 1986), secondo cui i proventi ricavati dallo sfruttamento, totale ma anche parziale, del bene immobile sono qualificati come reddito fondiario che deve essere sempre imputato al proprietario. Di conseguenza se a sottoscrivere il contratto di locazione breve fosse il figlio del proprietario che è comodatario dell’immobile, il reddito derivante dai canoni percepiti devono essere dichiarati sempre e solo dal proprietario. Altra domanda che sorge riguarda la tassazione del reddito. Si utilizza in questo caso il criterio di competenza, vale a dire che il proprietario deve dichiarare il reddito interamente così come pattuito nel contratto, indipendentemente se lo ha effettivamente incassato o meno. Sul reddito derivante dal canone di locazione, il proprietario deve pagare l’Irpef e le relative addizionali.
Anche per gli affitti brevi, però, può optare per il regime della cedolare secca, pagando quindi un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e di bollo. Per le locazioni brevi, l’aliquota dell’imposta sostituiva è pari al 21% del canone pattuito. Solitamente la scelta per la cedolare avviene al momento in cui si registra il contratto di locazione. Se l’affitto non supera i 30 giorni, non scatta l’obbligo di registrazione all’Agenzia delle entrate. Come optare per la cedolare secca?Sono due le strade che si possono seguire: registrare lo stesso il contratto all’Agenzia: in questo caso il proprietario dovrà inviare online alle Entrate il modello RLI in cui va comunica l’opzione per la cedolare; oppure, non registrare il contratto: l’opzione alla cedolare si effettua in sede di dichiarazione dei redditi.
Oltre che all’IRPEF e al bollo, gli affitti brevi non sfuggono neanche al Fisco locale. Prendiamo l’Imu ad esempio: a pagare l’imposta è sempre e solo il proprietario di casa. L’Imu si paga solo sulle seconde case e sulle prime ma in quest’ultimo caso, solo se sono abitazioni di lusso (rientranti nelle categorie catastali A1, A8 e A9). Se si affitta una sola stanza dell’abitazione principale, il proprietario è comunque esente dal pagamento dell’Imu (sempre che l’immobile non sia di lusso o di pregio). Diverso il discorso per la Tasi invece, il tributo comunale per i servizi indivisibili quali la manutenzione delle strade, del verde pubblico, ecc. A pagare una quota dell’imposta (tra il 10 e il 30%) è l’inquilino della casa, a seconda di quanto stabilito dal Comune nella delibera relativa. Nel caso però di locazioni brevi, la legge parla espressamente di utilizzi dell’immobile non superiore a 6 mesi, l’unico a dover pagare è il proprietario in misura totale. Stesse regole per la Tari, la tassa sui rifiuti che ha sostituito la vecchia Tarsu e la precedente Tares.
Il primo vantaggio per chi decide di affittare un appartamento per brevi periodi di tempo riguarda la riscossione dei canoni di locazione. Un affitto di breve durata infatti non comporta rischi per quanto riguarda la riscossione del canone, se poi si tratta di un mese o anche alcuni giorni, il rischio è completamente azzerato visto che si paga in anticipo. Senza dimenticare che affittare per breve tempo stanze della propria abitazione oppure iniziare un’attività di bed and breakfast significa anche arrotondare lo stipendio o la pensione. Anche l’inquilino ha vantaggi nello scegliere la locazione breve visto soprattutto la crisi economica che non offre garanzie per assumere impegni a lungo termine.
Passando agli aspetti fiscali, la prima domanda che può sorgere riguarda la qualificazione del reddito del proprietario. Si fa riferimento al Testo Unico delle Imposte sui Redditi, il cosiddetto TUIR (DPR n. 917 del 1986), secondo cui i proventi ricavati dallo sfruttamento, totale ma anche parziale, del bene immobile sono qualificati come reddito fondiario che deve essere sempre imputato al proprietario. Di conseguenza se a sottoscrivere il contratto di locazione breve fosse il figlio del proprietario che è comodatario dell’immobile, il reddito derivante dai canoni percepiti devono essere dichiarati sempre e solo dal proprietario. Altra domanda che sorge riguarda la tassazione del reddito. Si utilizza in questo caso il criterio di competenza, vale a dire che il proprietario deve dichiarare il reddito interamente così come pattuito nel contratto, indipendentemente se lo ha effettivamente incassato o meno. Sul reddito derivante dal canone di locazione, il proprietario deve pagare l’Irpef e le relative addizionali.
Anche per gli affitti brevi, però, può optare per il regime della cedolare secca, pagando quindi un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e di bollo. Per le locazioni brevi, l’aliquota dell’imposta sostituiva è pari al 21% del canone pattuito. Solitamente la scelta per la cedolare avviene al momento in cui si registra il contratto di locazione. Se l’affitto non supera i 30 giorni, non scatta l’obbligo di registrazione all’Agenzia delle entrate. Come optare per la cedolare secca?Sono due le strade che si possono seguire: registrare lo stesso il contratto all’Agenzia: in questo caso il proprietario dovrà inviare online alle Entrate il modello RLI in cui va comunica l’opzione per la cedolare; oppure, non registrare il contratto: l’opzione alla cedolare si effettua in sede di dichiarazione dei redditi.
Oltre che all’IRPEF e al bollo, gli affitti brevi non sfuggono neanche al Fisco locale. Prendiamo l’Imu ad esempio: a pagare l’imposta è sempre e solo il proprietario di casa. L’Imu si paga solo sulle seconde case e sulle prime ma in quest’ultimo caso, solo se sono abitazioni di lusso (rientranti nelle categorie catastali A1, A8 e A9). Se si affitta una sola stanza dell’abitazione principale, il proprietario è comunque esente dal pagamento dell’Imu (sempre che l’immobile non sia di lusso o di pregio). Diverso il discorso per la Tasi invece, il tributo comunale per i servizi indivisibili quali la manutenzione delle strade, del verde pubblico, ecc. A pagare una quota dell’imposta (tra il 10 e il 30%) è l’inquilino della casa, a seconda di quanto stabilito dal Comune nella delibera relativa. Nel caso però di locazioni brevi, la legge parla espressamente di utilizzi dell’immobile non superiore a 6 mesi, l’unico a dover pagare è il proprietario in misura totale. Stesse regole per la Tari, la tassa sui rifiuti che ha sostituito la vecchia Tarsu e la precedente Tares.
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