Acquisto nuda proprietà: il giusto prezzo
Prezzo teorico. Possibili accadimenti alla morte dell'usufruttuario. Il caso dell'abitante senza titolo. Procedure e complicazioni.
La teoria dell'estimo insegna che la valutazione di un appartamento ad abitazione del quale venga ceduta solamente la nuda proprietà, rimanendo il venditore titolare dell'usufrutto generale vitalizio ovvero del diritto di abitazione, deve essere eseguita tenendo conto della vita probabile residua dell'alienante, detraendo dal valore corrente di libero mercato del cespite l'accumulazione iniziale delle rendite future che non si percepiranno.
Così ad esempio se il valore di mercato riferito alla piena proprietà di un appartamento ad abitazione residenziale fosse di € 100.000 ed il cedente avesse, in base alle tavole di sopravvivenza, vita probabile residua di anni 10 e la rendita netta del cespite da fosse di annui € 2.000 (quindi con tasso di rendimento pari a 2%), il valore attuale della nuda proprietà sarebbe stimabile come segue:
€ (100.000 - 2.000 × 8,98) = € 82.040
essendo 8,98 il moltiplicatore rilevabile dalle tavole finanziarie che esprime l'anticipazione per 10 anni di una rendita annua di € 2.000 al tasso del 2%.
Tale la stima teorica, ma in pratica le cose stanno ben diversamente.
Se - come quasi sempre accade - il cedente è persona anziana e scegliesse di abitare nell'appartamento di cui ha alienato la nuda proprietà potrebbe esser costretto per ragioni di salute a richiedere la presenza continua di una persona che abbia ad assisterlo o a coabitare con un familiare.
Deceduto l'alienante la persona coabitante potrebbe rifiutarsi di lasciare l'appartamento costringendo quindi l'ex nudo proprietario - divenuto, con la morte dell'usufruttuario o abitante, pieno proprietario a tutti gli effetti - ad adire alle vie legali per poter liberare l'unità immobiliare, ossia "sfrattare" l'occupante senza titolo.
Tale procedura comporta il preventivo ottenimento di una sentenza da parte dell'Autorità Giudiziaria che attesti il buon diritto del proprietario ad estromettere l'occupante abusivo : il che richiede tempi lunghi, non inferiori ai due anni. Ottenuta tale sentenza, occorre procedere allo sfratto; seguono una serie di notifiche ed intimazioni all'occupante abusivo e solo dopo l'avvenuta rituale notifica di una serie di inviti a sloggiare, può essere ottenuto lo sfratto esecutivo, con l'intervento di un ufficiale giudiziario e l'assistenza della forza pubblica, quest'ultima non sempre però disponibile, in quanto può essere chiamata anche all'ultimo momento per compiti di maggiore rilevanza quali rapine, aggressioni ecc..
Tale ulteriore procedura - successiva alla sentenza di cui si è detto - comporta di solito l'attesa di ulteriori uno - due anni e più ancora se l'occupante abusivo è persona anziana ultra sessantacinquenne o vi sia la presenza di bambini, oppure - se si tratta di nullatenenti - non vi sia nel centro urbano in cui è posto il cespite la possibilità di porre a disposizione dello sfrattato un alloggio alternativo.
Una ulteriore complicazione riguarda i mobili, suppellettili ed arredi dell'appartamento che, se non sgomberati dall'occupante abusivo, dovranno essere traslocati in un magazzino con altre perdite di tempo e con una procedura defatigante e complessa.
Sussistono poi ancora altre complicazioni:
per esempio l'usufruttuario potrebbe avere locato l'appartamento ad un terzo il cui contratto sarà valido fino ad un anno dalla morte dell'usufruttuario;
se la nuda proprietà riguardava la sussistenza di un diritto di abitazione l'abitante potrebbe non pagare le spese condominiali a suo carico. La L. 220/2012 ha disposto la solidarietà passiva fra usufruttuario (o abitante) e nudo proprietario: quest'ultimo sarebbe chiamato dall'amministratore del condominio a versare quanto non corrisposto dall'abitante.
Il tutto necessita dell'assistenza di un legale, con costi non indifferenti.
Infine è anche possibile che nel momento in cui lo sfratto viene eseguito, per ritorsione l'occupante senza titolo abbia a vandalizzare l'appartamento, ammaccando o distruggendo sanitari, impianti, serramenti, ecc..
Tali accadimenti sono imprevedibili al momento della stipula dell'iniziale contratto di cessione di nuda proprietà, poiché nel tempo cambiano le condizioni e gli uomini. A fronte di tali possibili accadimenti, tenuto conto che le ipotesi sopra descritte non sono affatto infrequenti, il prezzo da corrispondere per l'acquisto della nuda proprietà dovrebbe ridursi notevolmente rispetto a quello teorico.
Così ad esempio se il valore di mercato riferito alla piena proprietà di un appartamento ad abitazione residenziale fosse di € 100.000 ed il cedente avesse, in base alle tavole di sopravvivenza, vita probabile residua di anni 10 e la rendita netta del cespite da fosse di annui € 2.000 (quindi con tasso di rendimento pari a 2%), il valore attuale della nuda proprietà sarebbe stimabile come segue:
€ (100.000 - 2.000 × 8,98) = € 82.040
essendo 8,98 il moltiplicatore rilevabile dalle tavole finanziarie che esprime l'anticipazione per 10 anni di una rendita annua di € 2.000 al tasso del 2%.
Tale la stima teorica, ma in pratica le cose stanno ben diversamente.
Se - come quasi sempre accade - il cedente è persona anziana e scegliesse di abitare nell'appartamento di cui ha alienato la nuda proprietà potrebbe esser costretto per ragioni di salute a richiedere la presenza continua di una persona che abbia ad assisterlo o a coabitare con un familiare.
Deceduto l'alienante la persona coabitante potrebbe rifiutarsi di lasciare l'appartamento costringendo quindi l'ex nudo proprietario - divenuto, con la morte dell'usufruttuario o abitante, pieno proprietario a tutti gli effetti - ad adire alle vie legali per poter liberare l'unità immobiliare, ossia "sfrattare" l'occupante senza titolo.
Tale procedura comporta il preventivo ottenimento di una sentenza da parte dell'Autorità Giudiziaria che attesti il buon diritto del proprietario ad estromettere l'occupante abusivo : il che richiede tempi lunghi, non inferiori ai due anni. Ottenuta tale sentenza, occorre procedere allo sfratto; seguono una serie di notifiche ed intimazioni all'occupante abusivo e solo dopo l'avvenuta rituale notifica di una serie di inviti a sloggiare, può essere ottenuto lo sfratto esecutivo, con l'intervento di un ufficiale giudiziario e l'assistenza della forza pubblica, quest'ultima non sempre però disponibile, in quanto può essere chiamata anche all'ultimo momento per compiti di maggiore rilevanza quali rapine, aggressioni ecc..
Tale ulteriore procedura - successiva alla sentenza di cui si è detto - comporta di solito l'attesa di ulteriori uno - due anni e più ancora se l'occupante abusivo è persona anziana ultra sessantacinquenne o vi sia la presenza di bambini, oppure - se si tratta di nullatenenti - non vi sia nel centro urbano in cui è posto il cespite la possibilità di porre a disposizione dello sfrattato un alloggio alternativo.
Una ulteriore complicazione riguarda i mobili, suppellettili ed arredi dell'appartamento che, se non sgomberati dall'occupante abusivo, dovranno essere traslocati in un magazzino con altre perdite di tempo e con una procedura defatigante e complessa.
Sussistono poi ancora altre complicazioni:
per esempio l'usufruttuario potrebbe avere locato l'appartamento ad un terzo il cui contratto sarà valido fino ad un anno dalla morte dell'usufruttuario;
se la nuda proprietà riguardava la sussistenza di un diritto di abitazione l'abitante potrebbe non pagare le spese condominiali a suo carico. La L. 220/2012 ha disposto la solidarietà passiva fra usufruttuario (o abitante) e nudo proprietario: quest'ultimo sarebbe chiamato dall'amministratore del condominio a versare quanto non corrisposto dall'abitante.
Il tutto necessita dell'assistenza di un legale, con costi non indifferenti.
Infine è anche possibile che nel momento in cui lo sfratto viene eseguito, per ritorsione l'occupante senza titolo abbia a vandalizzare l'appartamento, ammaccando o distruggendo sanitari, impianti, serramenti, ecc..
Tali accadimenti sono imprevedibili al momento della stipula dell'iniziale contratto di cessione di nuda proprietà, poiché nel tempo cambiano le condizioni e gli uomini. A fronte di tali possibili accadimenti, tenuto conto che le ipotesi sopra descritte non sono affatto infrequenti, il prezzo da corrispondere per l'acquisto della nuda proprietà dovrebbe ridursi notevolmente rispetto a quello teorico.
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