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Consulenza e assistenza fiscale e tributaria

Le imposte sull'acquisto della casa

Problematiche inerenti l'acquisto della prima o della seconda casa

Le imposte sull'acquisto della casa - Problematiche inerenti l'acquisto della prima o della seconda casa

L'acquisto della casa comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell'immobile e del soggetto venditore. Quando si acquista la prima casa si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

Quando si parla della tassazione di una compravendita di una abitazione, occorre anzitutto distinguere se il venditore sia o meno un soggetto Iva. Nel caso di vendita non effettuata da un soggetto Iva, si applicano l’imposta di registro con l’aliquota del 9%, l’imposta ipotecaria in misura fissa (attualmente stabilita in 200 euro) e l’imposta catastale in misura fissa (attualmente stabilita in 200 euro). La situazione peraltro cambia nel caso in cui l’acquirente benefici dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”: in tale ipotesi, infatti, l’imposta di registro deve essere applicata con l’aliquota del 2% e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 200 euro per ciascuna. 

Riepilogando schematicamente  
Se oggetto dell'acquisto è la prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:
quando il venditore è un privato 

IVA esente, imposta di registro del 2%, imposta ipotecaria fissa di 200 euro, imposta catastale fissa di 200 euro 

quando si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 5 anni dall’ultimazione lavori 

IVA del 4%, imposta di registro fissa di 200 euro, imposta ipotecaria fissa di 200 euro, imposta catastale fissa di 200 euro 

quando si acquista da impresa non costruttrice che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 5 anni all’ultimazione dei lavori 

IVA esente, imposta di registro del 2%, imposta ipotecaria fissa di 200 euro, imposta catastale fissa di 200 euro 

Se oggetto dell'acquisto è un immobile ad uso abitativo non prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:
quando il venditore è un privato oppure un’impresa “non costruttrice”e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione, oppure un’ impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori 

IVA esente, imposta di registro del 9%, imposta ipotecaria di 200 euro, imposta catastale di 200 euro 

quando il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 5 anni dall’ultimazione lavori 

IVA del 10%, imposta di registro fissa di 200 euro, imposta ipotecaria fissa di 200 euro, imposta catastale fissa di 200 euro 

Per tutte le altre compravendite in cui l’acquirente non è un privato e/o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.

Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale. Relativamente a queste cessioni, le nuove disposizioni consentono all’ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene. La legge definisce come valore normale “…il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi” (articolo 14 del D.P.R. n. 633 del 1972). 

L’acquirente può chiedere al notaio che la base imponibile ai fini dell’applicazione delle imposte (registro, ipotecaria e catastale) sia costituita dal valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal prezzo dichiarato dalle parti. In tal caso il rogito deve riportare anche il valore catastale dell’immobile.L’agevolazione spetta a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione. 

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