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Diritto immobiliare

L’AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO E I MOROSI

Per fronteggiare le morosità ,l'amministratore dispone di un'ulteriore rimedio oltre al recupero giudiziale :può sospendere il godimento dei servizi

L’AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO E I MOROSI - Per fronteggiare le morosità ,l'amministratore dispone di un'ulteriore  rimedio oltre al recupero giudiziale :può sospendere il godimento dei servizi

La legge 220/2012, di riforma del condominio ha ribadito la possibilità per l'amministratore di attivare  la  procedura monitoria (il ricorso per decreto ingiuntivo) per il recupero delle morosità, e ha anzi  precisato che la riscossione forzosa dei crediti è obbligata decorso il termine di sei mesi dalla chiusura dell'esercizio, nel quale il credito esigibile è compreso( art.1129 c.c.).
Tuttavia nella prassi il recupero giudiziale dei crediti condominiali può non essre sempre agevole e può richiedere tempi molto lunghi , nella cui attesa il condomino moroso continua a godere dei servizi comuni.
Orbene La nuova disciplina introdotta dalla legge di riforma ha oggi conferito maggiore efficacia ad un altro rimedio di cui dispone l'amministratore contro il perdurare delle morosità : è infatti stato modificato il terzo comma dell'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile che così dispone:" in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato ".
All'esito della novella risulta dunque, molto semplificata la procedura, e rientra a pieno titolo fra le prerogative dell'amministratore la facoltà di  adottare questo rimedio prescindendo dalla preventiva autorizzazione dell'assemblea  o dall'espressa previsione contenuta  nel regolamento condominiale.
E' doveroso precisare che la sospensione dei servizi condominiali può essere comminata solo al verificarsi dei  seguenti  imprescindibili presupposti :che ci sia una mora del  condomino;  che la mora  si sia protratta per almeno 6 mesi;  che il servizio da sospendere sia un  servizio comune suscettibile di godimento separato.
In quest'ottica è possibile  vietare l'accesso agli  impianti sportivi comuni quali  la piscina condominiale e il  campo da tennis,   sospendere il servizio di raccolta della posta ordinaria o interrompere il servizio citofonico,  l'antenna centralizzata o anchel'uso dell'ascensore. La giurisprudenza  non ha assunto ancora una posizione unitaria in merito alla possibilità della sospensione di servizi ritenuti essenziali  qiuali riscaldamento ed acqua.Con riferimento a questi ultimi  ,in attesa di un intervento chiarificatore della Suprema Corte , è opportuno agire con cautela, sempre comunque preannunciando al condomino moroso l'imminenete distacco del servizio.
I vantaggi offerti dalla sospensione dei servizi comuni sono evidenti: intanto, il rimedio comporta spese più contenute di quelle necessarie alla promozione di un procedimento giudiziario. Inoltre lo stumento della sospensione del servizio produce un impatto immediato sul condomino moroso, che privato di servizi di grande rilevanza nella vita quotidiana, si persuade più rapidamente al pagamento delle quote inevase. Dulcis in fundo, la sospensione del servizio pone  un limite al dilagare delle morosità, soprattutto in momenti di grave crisi economica come quelli che viviamo oggi.
Evidente che il rimedio non esonera l'amministratore dal ricorrere alla via giudiziaria, laddove anche il provvedimento di sospensione non sortisse gli effetti sperati. 
In merito, vale la pena ricordare che la riscossione dei contributi è un preciso onere dell'amministratore ,  espressamente previsto dall'art.1130 del c.c.. Trattasi di mansione ineludibile che deve essere curata con diligenza, e senza necessità di preventiva autorizzazione assembleare. La mancata promozione dell'azione finalizzata al recupero delle quote condominiali, anche in via esecutiva, costituisce infatti grave inadempimento ed è motivo di revoca giudiziale dell'amministratore.

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