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Diritto del lavoro

I danni li paga il precedente proprietario

In caso di infiltrazioni o altri danni ne risponde il nuovo proprietario dell'immobile in via esclusiva o solidale con il precedente proprietario ?

I danni li paga il precedente proprietario - In caso di infiltrazioni o altri danni ne risponde il nuovo proprietario dell'immobile in via esclusiva o solidale con il precedente proprietario ?

Capita frequentemente di accorgersi di avere subito delle infiltrazioni d'acqua dall'appartamento soprastante. 

E se nel frattempo l'appartamento è stato venduto, a chi devo rivolgermi? 

Ne risponde il nuovo proprietario dell'immobile in via esclusiva o solidale con il precedente proprietario? 

La risposta, in base ai principi generali del nostro ordinamento sembrebbe affermativa. 

In effetti sia per quanto concerne le obbligazioni concernenti gli oneri condominiali che per violazioni delle normative edilizie il principio vigente è quello di una responsabilità solidale - ovvero cumulativa - tra il vecchio ed il nuovo proprietario. 

 

Il principio seguito in via generale dalla giurisprudenza è quello per cui, rispetto ai terzi, il successore a titolo particolare si pone in una situazione di diritto-dovere, in virtù della quale sono trasferiti nella sua persona sia tutti i diritti (di godimento e di disponibilità della cosa), che i terzi devono rispettare, sia tutti gli oneri ob rem e in favore dei terzi, alla cui osservanza il successore non può sottrarsi (tra le tante in tal senso, ad esempio, Cass., sent. n. 2489 del 22 aprile 1982). 

 

Nella fattispecie in esame, invece,  la Giurisprudenza è di diverso parere

La Corte di Cassazione al riguardo ha affermato il seguente principio di diritto: Il diritto al risarcimento dei danni, ancorche' causati ad un immobile, e' di natura personale e compete esclusivamente a chi sia proprietario del bene all'epoca dell'evento dannoso, subendo la relativa diminuzione patrimoniale, non costituendo invece, come sembra ritenere la ricorrente, un accessorio del diritto di proprieta', trasmissibile automaticamente con l'alienazione dell'immobile al nuovo proprietario (così, ad esempio, Cass. Civ. 3 luglio 2009 n. 15744). 

Tale principio è stato unanimamente recepito nella giurisprudenza di merito: In tema di danni subiti dal condominio e cagionati da una unità immobiliare privata, il risarcimento va da questi richiesto al proprietario del locale all'epoca in cui il danno è stato cagionato, non potendo operare nei confronti del nuovo proprietario l'art. 63 disp. att. c.c. relativo solo agli oneri condominiali (così, ad esempio, Trib. di Genova 25.1.2011) 

 

In buona sostanza, pertanto, ogniqualvolta ci si accerti della esistenza di danni imputabili ad altra unità immobiliare, sarà necessario verificare se l'unità non sia stata ceduta a terzi successivamente al verificarsi dell'evento lesivo in quanto in tal caso sarà necessario rivolgere le proprie istanze risarcitorie direttamente ed esclusivamente al precedente proprietario

Laddove l'accertamento temporale dell'effettivo verificarsi dell'evento lesivo non sia di certa ed agevole individuazione sarà, invece, consigliabile rivolgere le proprie richieste ad entrambe le parti

In tal modo anche a seguito di eventuale consulenza tecnica non sia possibile accertare se il danno si sia o meno concretizzato prima della compravendita, le stesse saranno chiamate a risponderne delle conseguenze in via solidale.

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Avv. Francesco Rella - Roma (RM)

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Avvocati / Civile

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