Mutuo valido anche con garanzie ridotte
La concessione di un mutuo da parte di un ente bancario e finanziario rimane valida anche in presenza di garanzie rivelatesi poi insufficienti
Gli enti bancari e finanziari ormai oggi lavorano nell'ambito di una politica di massima ristrettezza nella concessione del credito.
Non è questa la sede per indagarne o ripercorrerne le cause, vuoi sociali, vuoi politiche che economiche a monte di tale notevole frenata alla concessione del credito.
Certo è che ormai è notorio come gli enti Bancari nella concessione di un finanziamento o di un mutuo non superino mai, anche nei mutui ipotecari, una percentuale oscillante tra il 70 o l'80 % del prezzo d'acquisto dell'immobile oggetto del medesimo.
Ciò anche in osservanza di una norma relativa al " limite di finanziabilità" dettata nei primi anni duemila dal CICR ( comitato per il Credito ed il Risparmio).
Però una recente sentenza della Cassazione, in un momento di tempi bui nell'ambito dell'erogazione dei prestiti e dell'accesso al credito, restituisce un piccolo spiraglio di luce.
Si tratta della sentenza n. 26672 della I sezione civile del 28/11/2013 la quale statuisce in sintesi che
" L'articolo 38 comma 2 del Testo unico bancario (decreto legislativo 385/93) e la conseguente delibera del Cicr del 1995 sanciscono la possibilità di erogare credito per la copertura oltre l’80% del prezzo di acquisto fino al 100% del valore solo in presenza di garanzie integrative come fideiussioni bancarie o polizze fideiussorie di compagnie assicurative. Nel caso il limite sia oltrepassato in assenza di idonee garanzie non si può ritenere che il contratto di mutuo sia nullo. La disciplina infatti è posta a tutela delle banche e non del cliente che ha tutto l'interesse a concludere l'operazione alle condizioni che considera più vantaggiose. È la banca a doversi adeguare a una condotta prudenziale. Pertanto le disposizioni in questione non appaiono quindi volte ad inficiare norme inderogabili sulla validità del contratto, ma appaiono norme di buona condotta la cui violazione potrà comportate l'irrogazione delle sanzioni previste dall'ordinamento bancario, qualora ne venga accertata la violazione a seguito dei controlli che competono alla Banca d'Italia, nonché eventuale responsabilità, senza ingenerare una causa di nullità, parziale o meno del contratto di mutuo."
In sintesi appare evidente come la Suprema Corte abbia posto in rilievo un principio fondamentale, e cioè che l'invocata norma di cui all'articolo 38 del TUB non è una norma a tutela del cliente consumatore, in quanto egli ha tutto l'interesse ad ottenere il finanziamento nell'importo massimo possibile a prescindere dall'idoneità delle garanzie prestate.
La disposizione dell'articolo 38, comma 2 TUB non appare quindi essere a tutela del contraente piu' debole ma invece a tutela delle stesse banche e indirettamente del sistema bancario in quanto e' volta ad impedire che le banche assumano esposizioni finanziarie senza adeguate contropartite e garanzie.
Sulla base di questa argomentazione e' agevole osservare che la ratio della nuova normativa sul credito fondiario per un verso tende a favorire il ricorso al mutuo fondiario nell'interesse degli imprenditori e, dall'altro, si propone di meglio garantire e tenere indenni le banche che effettuano siffatte operazioni finanziarie con una serie di norme quali, ad esempio, quella sulla revocabilita' in sede fallimentare delle ipoteche sottoposta ad un brevissimo termine di dieci giorni. In tale contesto si inserisce il limite di finanziamento dei mutui fondiari come norma volta ad impedire che le banche si espongano oltre un limite di ragionevolezza a finanziamenti a favore di terzi che, se non adeguatamente garantiti, potrebbero portare a possibili perdite di esercizio.
Tale disposizione imperativa non incide pero' sul sinallagma contrattuale ma investe esclusivamente il comportamento della Banca tenuta ad attenersi al limite prudenziale stabilito dall'articolo 38, comma 2, del TUB e dalla circolare del Cicr del 1995.
In sintesi non si potrà certo paradossalmente accollare al cliente che ha ottenuto il finanziamento ed ha fatto affidamento su di esso l'errore o la mancanza di comportamento prudenziale della banca o della filiale, che ne potrà eventualmente rispondere al proprio interno, ma non per questo pregiudicare l'acquisto effettuato dal privato, anche perchè travolgere un mutuo già erogato dissesterebbe ulterioremente la stabilità patrimoniale dell'ente bancario, che invece la norma in questione cerca di salvaguardare.
Perciò se la banca sbaglia nell'analisi delle garanzie, la somma erogata dovrà rimanere intatta per chi ne ha usufruito !!!
Non è questa la sede per indagarne o ripercorrerne le cause, vuoi sociali, vuoi politiche che economiche a monte di tale notevole frenata alla concessione del credito.
Certo è che ormai è notorio come gli enti Bancari nella concessione di un finanziamento o di un mutuo non superino mai, anche nei mutui ipotecari, una percentuale oscillante tra il 70 o l'80 % del prezzo d'acquisto dell'immobile oggetto del medesimo.
Ciò anche in osservanza di una norma relativa al " limite di finanziabilità" dettata nei primi anni duemila dal CICR ( comitato per il Credito ed il Risparmio).
Però una recente sentenza della Cassazione, in un momento di tempi bui nell'ambito dell'erogazione dei prestiti e dell'accesso al credito, restituisce un piccolo spiraglio di luce.
Si tratta della sentenza n. 26672 della I sezione civile del 28/11/2013 la quale statuisce in sintesi che
" L'articolo 38 comma 2 del Testo unico bancario (decreto legislativo 385/93) e la conseguente delibera del Cicr del 1995 sanciscono la possibilità di erogare credito per la copertura oltre l’80% del prezzo di acquisto fino al 100% del valore solo in presenza di garanzie integrative come fideiussioni bancarie o polizze fideiussorie di compagnie assicurative. Nel caso il limite sia oltrepassato in assenza di idonee garanzie non si può ritenere che il contratto di mutuo sia nullo. La disciplina infatti è posta a tutela delle banche e non del cliente che ha tutto l'interesse a concludere l'operazione alle condizioni che considera più vantaggiose. È la banca a doversi adeguare a una condotta prudenziale. Pertanto le disposizioni in questione non appaiono quindi volte ad inficiare norme inderogabili sulla validità del contratto, ma appaiono norme di buona condotta la cui violazione potrà comportate l'irrogazione delle sanzioni previste dall'ordinamento bancario, qualora ne venga accertata la violazione a seguito dei controlli che competono alla Banca d'Italia, nonché eventuale responsabilità, senza ingenerare una causa di nullità, parziale o meno del contratto di mutuo."
In sintesi appare evidente come la Suprema Corte abbia posto in rilievo un principio fondamentale, e cioè che l'invocata norma di cui all'articolo 38 del TUB non è una norma a tutela del cliente consumatore, in quanto egli ha tutto l'interesse ad ottenere il finanziamento nell'importo massimo possibile a prescindere dall'idoneità delle garanzie prestate.
La disposizione dell'articolo 38, comma 2 TUB non appare quindi essere a tutela del contraente piu' debole ma invece a tutela delle stesse banche e indirettamente del sistema bancario in quanto e' volta ad impedire che le banche assumano esposizioni finanziarie senza adeguate contropartite e garanzie.
Sulla base di questa argomentazione e' agevole osservare che la ratio della nuova normativa sul credito fondiario per un verso tende a favorire il ricorso al mutuo fondiario nell'interesse degli imprenditori e, dall'altro, si propone di meglio garantire e tenere indenni le banche che effettuano siffatte operazioni finanziarie con una serie di norme quali, ad esempio, quella sulla revocabilita' in sede fallimentare delle ipoteche sottoposta ad un brevissimo termine di dieci giorni. In tale contesto si inserisce il limite di finanziamento dei mutui fondiari come norma volta ad impedire che le banche si espongano oltre un limite di ragionevolezza a finanziamenti a favore di terzi che, se non adeguatamente garantiti, potrebbero portare a possibili perdite di esercizio.
Tale disposizione imperativa non incide pero' sul sinallagma contrattuale ma investe esclusivamente il comportamento della Banca tenuta ad attenersi al limite prudenziale stabilito dall'articolo 38, comma 2, del TUB e dalla circolare del Cicr del 1995.
In sintesi non si potrà certo paradossalmente accollare al cliente che ha ottenuto il finanziamento ed ha fatto affidamento su di esso l'errore o la mancanza di comportamento prudenziale della banca o della filiale, che ne potrà eventualmente rispondere al proprio interno, ma non per questo pregiudicare l'acquisto effettuato dal privato, anche perchè travolgere un mutuo già erogato dissesterebbe ulterioremente la stabilità patrimoniale dell'ente bancario, che invece la norma in questione cerca di salvaguardare.
Perciò se la banca sbaglia nell'analisi delle garanzie, la somma erogata dovrà rimanere intatta per chi ne ha usufruito !!!
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