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Social Housing e finanza etica

Un'opportunità di investimento

Social Housing e finanza etica - Un'opportunità di investimento

Le politiche di Social Housing (edilizia sociale) in Italia comprendono le iniziative a carattere pubblico volte a fornire una soluzione al problema dell’abitare, attuate attraverso la realizzazione di unità immobiliari residenziali in locazione permanente che svolgono la funzione di ridurre il disagio abitativo di soggetti e famiglie svantaggiate (DM 22.10.08. “Definizione di alloggio sociale”).

È questa l’espressione di una offerta sociale che intende fronteggiare il disagio economico, anche temporaneo, di categorie deboli come quelle dei lavoratori a tempo determinato, degli studenti, degli anziani, dei singles, dei lavoratori extracomunitari forniti di regolare permesso di soggiorno.

Sono in ogni caso escluse procedure di compravendita.

Sotto il profilo dell’attuazione, il governo italiano ha varato nel 2008 il Piano Nazionale di Edilizia Abitativa prevedendo dei fondi immobiliari costituiti attraverso il sostegno di soggetti pubblici e privati immessi in un Sistema Integrato di Fondi Immobiliari (SIF). Tali Fondi non sono costituiti a fondo perduto ma sono investimenti della durata di 30 anni con un rendimento – definito etico – pari al tasso di inflazione (tra il 2% e il 3%).

Il Social Housing riguarda quindi esclusivamente case in affitto permanente (e non in acquisto) il cui canone di locazione, detto calmierato, viene quindi sottoposto a un regime di controllo dei prezzi che consente di prevedere un affitto non superiore al 25-30% dello stipendio dell’affittuario.

In questo modo, le politiche di Social Housing possono essere attuate attraverso la costituzione di Fondi immobiliari che prevedono la presenza di investitori che conferiscono beni sotto forma di denaro o di immobili. Il Fondo immobiliare è gestito da una Società di Gestione del Risparmio che deve comunque assicurare un rendimento sull’investimento.

In Italia opera il “Fondo Investimenti per l’Abitare” (FIA), promosso dal Ministero delle Infrastrutture e gestito dalla Cassa Depositi e Prestiti Investimenti SGR, che ha come obiettivo proprio la ricerca di investimenti per la realizzazione e la gestione di alloggi, servizi e strumenti destinati a famiglie (ma anche giovani coppie, studenti, anziani ecc.) non in grado di sostenere per la propria abitazione un canone di affitto in linea con il mercato, ma con redditi superiori a quelli che danno diritto alle assegnazioni dell’edilizia residenziale pubblica.

Gli interventi di Social Housing perseguono quindi l’obiettivo di massimizzare la quota di alloggi locati a canone calmierato, convenzionato o anche sociale, e prevedono canoni di locazione inferiori al livello di mercato, in cui viene stabilito anche un obiettivo di rendimento calmierato, prevedendo un minimo ed un massimo per anno, oltre all’inflazione.

La notevole valenza sociale del Social Housing potrebbe essere una risposta anche per la fascia dei meno abbienti, allorquando gli enti territoriali potessero sopperire anche in  parte  al pagamento del canone con un contributo diretto. Un approccio di questo tipo porterebbe ad una nuova politica di riferimento su tutto il problema “casa” di tipo più “europeistico”, visto che negli altri paesi europei la quota di alloggi pubblici è enormemente superiore alla nostra ed è disponibile per ampie fasce di popolazione e che gli alloggi pubblici restano di proprietà pubblica e che l’eventuale aiuto dello Stato ha durata limitata nel tempo. 

Sotto il profilo della sostenibilità finanziaria, stante la valenza sociale delle iniziative di Social Housing, un’importante opportunità potrebbe essere rappresentata dalla c.d. “finanza Etica o Islamica”.

Al momento la Finanza Etica/Islamica sta avendo grande diffusione in Europa, poiché viene considerata uno strumento molto efficiente per attrarre investitori e capitali dall'area del Golfo (la maggior parte degli investitori islamici, per policy interna, possono investire esclusivamente o prevalentemente in “strumenti finanziari” Etici/Islamici).

Un recente studio condotto dalla Kuwait Finance House sostiene, tra l’altro, quanto segue: "......il totale degli asset della finanza Islamica raggiungera’ USD 3,5 trilioni entro il 2020”

In Europa sono state già realizzate operazioni finanziate con strumenti di finanza Etica/Islamica, in particolare, nel settore infrastrutturale/real estate:

(i)    Nel mese di giugno 2014 il Governo Inglese ha emesso il suo primo bond Islamico ‘Sukuk’ governativo per un ammontare di 200 milioni di Sterline (divenendo il primo Paese al di fuori del mondo Islamico ad emettere un bond Islamic “Sukuk” governativo);  l’emissione ha riscosso molto successo ed una forte domanda, totalizzando nel giro di poche ore ordini per circa 2,3 miliardi di Sterline, avente un tasso di remunerazione/profitto pari al 2,03%)  (di seguito trovi il link ad un articolo pubblicato sul sito del Governo Britannico relativo a tale emissione):

https://www.gov.uk/government/news/government-issues-first-islamic-bond

I proventi derivanti dall’emissione del Sukuk saranno utilizzati per la realizzazione di autostrade e l’acquisto di treni ad alta velocita’.

(ii)   Lo scorso settembre 2014 il Governo del Lussemburgo ha fatto la stessa cosa, divenendo il secondo Paese al di fuori del mondo Islamico ad emettere un Sukuk governativo; gia’ nel 2004 lo Stato federale della Sassonia in Germania aveva emesso il primo Sukuk semi-governativo.

(iii)  Il grattacielo Shard, progettato dall’Architetto Renzo Piano, che è attualmente il grattacielo più alto d’Europa, con un’altezza superiore ai 300 mt..

(iv)   Il Villaggio Olimpico di Londra, costruito in occasione delle Olimpiadi 2012.

(v)   La ristrutturazione della centrale termoelettrica di Battersea (la Battersea Power Station) per un ammontare pari a circa Sterline 1,2 miliardi.

In Italia il Fondo d’Investimenti del Qatar ha, inter alia, recentemente investito nella costruzione/ristrutturazione dell’Ospedale di Olbia (progetto pari a circa Euro 1 miliardo).

http://lanuovasardegna.gelocal.it/olbia/cronaca/2015/05/29/news/il-qatar-sbarca-a-olbia-costa-smeralda-ospedale-meridiana-calcio-1.11515860

Lo stesso Fondo sovrano ha investito nell’acquisizione dei grattacieli di Milano Porta Nuova, acquisiti per circa Euro 2 miliardi.

Sostanzialmente, i progetti infrastrutturali sono un target importante per gli investitori islamici, soprattutto se il progetto ha una valenza pubblica ed ha degli asset e flussi finanziari sottostanti (ospedali, autostrade, metropolitane ecc.).

Gli strumenti finanziari maggiormente utilizzati per i progetti infrastrutturali sono i seguenti:

(a)    Project Financing, con investitori che contribuiscono non solo sul lato debito, ma anche e soprattutto sul lato equity.

(b)   Emissioni obbligazionarie islamiche “Sukuk”.

(c) Mudarabaha:  In base al contratto di Mudarabah l’investitore conferisce il capitale all’impresa che lo impiega per un dato investimento o progetto. L’investitore partecipa al progetto apportandovi il capitale, mentre l’imprenditore vi partecipa con la propria attività; il progetto deve essere realizzabile e avere una previsione di rendita economica favorevole. Naturalmente nell’ambito dello strumento possono essere adottate diverse strutture a seconda del progetto e delle parti coinvolte.

 

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Avv Stefano Ilari - Pescara (PE)

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Avvocati / Civile

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