Cerca un Professionista Cerca un Argomento
Cerca un professionista per Categoria / Regione
Cerca un Professionista Cerca un Argomento
Cerca un professionista per Categoria / Regione
Richiedi la prima consulenza oggi
La Rubrica informativa di ProntoProfessionista.it, comprende spazi a pagamento degli autori

Diritto di famiglia

Il contratto di locazione deve avere forma scritta

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione chiariscono in via definitiva gli specifici casi di deroga alla forma scritta nel contratto di locazione

Il contratto di locazione deve avere forma scritta - Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione chiariscono in via definitiva gli specifici casi di deroga alla forma scritta nel contratto di locazione

La prima disciplina organica dei contratti di locazione di immobili urbani ad uso abitativo è intervenuta con legge 27 luglio 1978, n. 392, volta alla determinazione legale del contratto con specifico riferimento al canone di locazione, calcolato in base a parametri oggettivi e sostanzialmente sottratto alla libera negoziazione delle parti. La divaricazione tra l'indirizzo della legge e quello del mercato ha prodotto la conseguente tendenza ad una diffusa evasione fiscale, frutto di accordi aventi ad oggetto canoni di locazione di ammontare non dichiarato in contratto o, più semplicemente, inseriti nel quadro di rapporti stabiliti e mantenuti di fatto, in assenza di un contratto scritto e basati su accordi meramente verbali. Il legislatore è allora tornato sull'argomento negli anni '90: con il D.L. 11 luglio 1992, n. 333, dettato in materia di «Misure urgenti per il risanamento della finanza pubblica» ove si prevedeva che una libera pattuizione del corrispettivo della locazione a fronte di un raddoppio della durata minima del contratto, da quattro ad otto anni; con la legge 431 del 1998 il legislatore si staccava, poi, definitivamente dall'equo canone imposto dalla legge, nell'intento di armonizzare le esigenze fiscali con le tendenze del mercato immobiliare. Quest'ultima legge, al comma 4 dell'art. 1, prevede che per «la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta»: insomma affitti più cari ma non più “in nero”. A tal proposito la stessa legge, poco più avanti, prevede anche, all'art. 13, 1° comma che «E' nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato». Al 4°comma si prevede che «sono nulli, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi obbligo del conduttore nonché qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito» prevedendosi, tuttavia, al 5° comma che «il conduttore può altresì richiedere (...) che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2», ossia che venga sanata la nullità prodottasi quando il locatore abbia «preteso l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto (Corte di Cassazione, Sezioni Unite, 17/09/2015, n. 18214)» in assenza di contratto scritto: in tali casi il giudice «determina il canone dovuto». In conclusione la legge prevede una nullità radicale per un caso, e una nullità, in certo qual modo, condizionata, in un altro, con il rischio di quelle estensioni dell'una o dell'altra interpretazione, in giudizi diversi sulle stesse ipotesi, che hanno, infatti, portato alla necessità di una pronuncia della Cassazione, giunta con la sentenza 17/09/2015, n. 18214, a Sezioni Unite, volta a dirimere definitivamente un contrasto giurisprudenziale, sentenza che, proprio a questo proposito, rileva come la legge «deroga ai principi generali della insanabilità del contratto nullo» riconoscendo al «al conduttore la possibilità di esperire una specifica azione finalizzata alla sanatoria del rapporto contrattuale di fatto venutosi a costituire in violazione di una norma imperativa. Ma proprio la portata eccezionalmente derogatoria ad un principio cardine dell'ordinamento (i.e. la insanabilità del contratto nullo) non consente un'interpretazione della norma diversa da quella rigorosamente letterale», mentre «nel caso in cui tale forma sia stata concordata liberamente tra le parti (o addirittura voluta dal conduttore), torneranno ad applicarsi i principi generali in tema di nullità». Il vincolo di forma del contratto di locazione risponde ad esigenze di certezza dell'esistenza e del contenuto del contratto, della volontà delle parti, della possibilità di controllarne il contenuto nell'interesse pubblico, di trascrizione a fini di pubblicità e di opponibilità a terzi. La forma scritta, dice ancora la Corte, è allora «ad essentiam, limitando, peraltro, la rilevabilità della nullità in favore del solo conduttore» con una speciale tutela nel caso in cui esso si sia visto imporre un rapporto di locazione in forma solo orale, da un proprietario che abbia abusato della propria posizione dominante all'interno di un asimmetrico rapporto contrattuale.

articolo del

Profilo dell'autore Richiedi il primo contatto gratuito in studio

Commenta l'articolo

Produezero s.r.l. non si assume alcuna responsabilità circa il contenuto dei commenti rilasciati dai singoli Utenti del sito www.ProntoProfessionista.it, che abbiano carattere diffamatorio, denigratorio ovvero contrario alla legge.
Produezero s.r.l. fornirà all'Autorità Giudiziaria ogni informazione utile all'identificazione del singolo Utente che abbia rilasciato commenti in contrasto con la normativa vigente.
Accetto
Invia
Resetta

L'autore è esperto in
Diritto di famiglia

Studio Legale Giuseppe Mazzotta - Pisa (PI)

Studio Legale Giuseppe Mazzotta

Avvocati / Civile

Via Livornese 120/c

56122 - Pisa (PI)

L'autore dell'articolo non è nella tua città?

Cerca un professionista con le stesse caratteristiche a te più vicino.

Ad esempio: Località / Indirizzo

Altri articoli del professionista

L'adozione ed il superiore interesse del minore

La Corte d'appello di Milano sentenzia su un'istanza di adozione piena da persone dello stesso sesso interpretando il concetto di ordine pubblico

Continua

Legge sull'adozione e piena tutela degli affetti

Permettendo l'adozione anche alle famiglie affidatarie, la legge garantisce la continuità affettiva dei bambini e delle bambine in affido familiare

Continua

Investimenti sicuri? Studiare bene il contratto

Sottoscrivere un contratto di investimento, anche in banca, è operazione economica utilissima, ma occorre osservare le più accorte regole di prudenza

Continua

Mater sempre certa: e se vi è scambio di embrioni?

La vicenda dello scambio di embrioni all'Ospedale Pertini di Roma nell'ordinanza che conferma i principi dell'ordinamento in materia di filiazione

Continua

Gli indirizzi mail utilizzati dai social network

Ricordate sulla mail la frase «Vorrei aggiungerti al mio network professionale su LinkedIn!»? La richiesta deve essere autorizzata salvo risarcimento

Continua

Nozze gay, il matrimonio in ambito di diritto internazionale

Il Consiglio di Stato fa il punto sulle fonti, sia nazionali che sovranazionali, che regolano il matrimonio anche per l'ordinamento di stato civile

Continua

La famiglia ricostituita e l'assegno divorzile

Secondo la Corte di Cassazione (6855/2015), con la famiglia ricostituita da coniugi precedentemente divorziati, cessa per sempre l'assegno divorzile

Continua

Il disoccupato e il suo effettivo reinserimento

La legislazione di Riforma del Diritto del Lavoro prevede strumenti di reinserimento del disoccupato mediante l'acquisto di nuova professionalità

Continua

Quando il venditore offre anche il finanziamento

Le principali regole a tutela del consumatore che, aumentando la propria possibilità di acquisto, sceglie di pagare a rate mediante un finanziamento

Continua

Tutela dei minori e responsabilità dei maggiori

La possibilità per i nonni di agire in giudizio per superare gli ostacoli eventualmente frapposti alla frequentazione dei nipoti e le regole a tutela

Continua

Separazione: le spese straordinarie in Cassazione

L'ordinanza della Cassazione n. 16175 del 30/07/2015 chiarisce definitivamnete cosa deve intendersi per "spese straordinarie" e i criteri di rimborso

Continua

Genitori e garanzia degli obblighi verso i figli

In caso di separazione e divorzio, i rimedi, anche sanzionatori, per il caso di genitori che si sottraggano agli obblighi previsti dal Giudice

Continua

Pignorabile la pensione versata su conto corrente

L'accredito della pensione, in data anteriore al pignoramento, permette di pignorare la pensione in misura eccedente il triplo dell’assegno sociale

Continua

La disabilità a scuola e gli strumenti di tutela

Nel passaggio dall'uso del termine «handicap» a quello «disabile» un percorso normativo di garanzie sempre maggiori e di uguali opportunità per tutti

Continua

Negoziazione Assistita – Il Punto - Ultima parte

L'assistenza dell'avvocato garantisce nella sostanza, con l'accordo tra i coniugi, la tutela di tutti i soggetti, in primis quella dei figli

Continua

La Negoziazione Assistita - Il Punto Parte Seconda

Dopo la circolare 29.07.2015 del Ministero della Giustizia permane l'esigenza di chiarire natura, contenuto e imiti del parere del Pubblico Ministero

Continua

La negoziazione assistita – Il Punto – Parte prima

Il procedimento semplifica le procedure ma valorizza il ruolo dell'avvocato che sia competente e capace di consigliare il proprio cliente

Continua

Agevolazioni prima casa: le regole per la famiglia

In caso di acquisto, in comunione legale, di una casa, il requisito della residenza nel Comune in cui è ubicato l'immobile è riferito alla famiglia.

Continua

Provvigione all'agente immobiliare. Quando e come

E' necessario leggere con attenzione le clausole della proposta di acquisto che si sottoscrive, proponendo anche modifiche rispetto alla provvigione

Continua

Voli internazionali e smarrimento del bagaglio

In caso di perdita del bagaglio in un viaggio all'estero occorre individuare: giudice a cui rivolgersi, norme da applicare, diritti da far valere.

Continua

Legge 44/2015: Sì al prestito dopo i sessant'anni

Il prestito vitalizio ipotecario, con la legge 44/2015, consentirà un agile accesso al credito anche ad ultrasessantenni proprietari di immobili

Continua

Esami invasivi e rapporto medico e paziente

L'articolo esamina il tema del diritto all'informazione medica nell'ambito specifico della medicina predittiva relativa a patologie genetiche feto.

Continua

La pensione è ancora impignorabile?

L'articolo esamina le conseguenze della legge che, dal 2014, impone di versare la pensione su conto corrente e rende pignorabile la pensione stessa

Continua

Divorzio breve

Il DDL del 22 aprile 2015 che introduce il divorzio breve. Ambito applicativo e Profili di criticità

Continua

Crisi da sovraindebitamento

Il Regolamento per l'iscrizione nel registro degli organismi di composizione della crisi da sovraindebitamento

Continua

Tutela dei minori e responsabilità dei maggiori

L’ascolto del minore nei procedimenti che lo riguardano. Diritto interno e sovranazionale nel quadro della giurisprudenza di merito e di legittimità

Continua