Cerca un Professionista Cerca un Argomento
Cerca un professionista per Categoria / Regione
Cerca un Professionista Cerca un Argomento
Cerca un professionista per Categoria / Regione
Richiedi la prima consulenza oggi
La Rubrica informativa di ProntoProfessionista.it, comprende spazi a pagamento degli autori

Diritto di famiglia

Locazione e simulazione del canone, conseguenze

In caso di canone simulato, maggiorato rispetto a quello risultante dal contratto, l`accordo simulatorio è affetto da nullità insanabile

Locazione e simulazione del canone, conseguenze - In caso di canone simulato, maggiorato rispetto a quello risultante dal contratto, l`accordo simulatorio è affetto da nullità insanabile

IN CASO DI CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABIATTIVO 

REGISTRATO CON CANONE INFERIORE A QUELLO REALE PATTUITO  

RESTA VALIDO IL CANONE ESPOSTO NEL CONTRATTO REGISTRATO  

La Suprema Corte - con la sentenza n. 18213 del 17/9/2015  resa a Sezioni Unite - ha risolto una questione di massima affermando che - ai sensi dell’art. 13 comma 1, della L. 431/1998 - in ipotesi di locazione ad uso abitativo registrata per un canone inferiore al reale, il contratto resta valido per il canone apparente, mentre l’accordo simulatorio relativo al maggior canone è affetto da nullità, insanabile dall’eventuale registrazione tardiva. 

 

La terza sezione della Cassazione, con ordinanza n. 37/2014, aveva rimesso alle Sezioni Unite la questione relativa alla simulazione nel contratto di locazione, evidenziando la necessità di rimediare all’orientamento espresso  dalla Sent. 16089 del 27/10/2003: la predetta sentenza, infatti - dando una interpretazione particolare dell’art. 13 comma 1 della Legge 431/1998 -  aveva affermato come la mancanza di registrazione del contratto di locazione non ne determinasse la nullità, sicchè – in caso di contratto simulato nel canone, in quanto quello risultante dal contratto registrato era inferiore a quello pattuito realmente con la c.d. “controdichiarazione” – il locatore poteva chiedere l’applicazione del canone maggiore esposto nella controdichiarazione, ponendosi solo un problema di tardiva regolarizzazione  fiscale a far data dalla stipulazione.  

 

Una volta provata ed accertata la simulazione,  non ci sarebbe stato alcun contrasto tra i due diversi canoni, perché il canone è soltanto quello effettivamente voluto fra le parti, cioè quello maggiorato. Secondo  la citata sent.   16089/2003 l’art. 13 comma 1 della L. 431/1998 non sanzionerebbe la pattuizione del canone più elevato rispetto a quello originario registrato se tale accordo è contemporaneo ed ulteriore rispetto al contratto (c.d. controdichiarazione), mentre la sanzione scatterebbe solo in caso di pattuizione successiva alla conclusione del contratto. 

 

E’ evidente che la tesi della sentenza 16089/2003 appariva del tutto in contrasto con l’obiettivo della L. 431/1998, cioè la lotta alla evasione  fiscale (potendo così il locatore  occultare al fisco la differenza percepita  fra i due canoni),  scopo che veniva vanificato riconoscendo l’efficacia sanante della registrazione tardiva della c.d. controdichiarazione. 

 

Le Sezioni Unite, partendo dal presupposto che il procedimento simulatorio si sostanzia in una unica convenzione negoziale, afferma che la c.d. controdichiarazione non è altro che uno strumento probatorio idonea a fornire la “chiave di lettura” del negozio apparente, in quanto il procedimento simulatorio consta di un previo accordo fra tutte le parti e di un unico negozio (nella specie, il contratto registrato contenente il canone fittizio) cui accede una controdichiarazione contenente l’indicazione del prezzo realmente convenuto. 

La sostituzione - attraverso il contenuto della controdichiarazione - dell’oggetto apparente (il canone fittizio) con quello reale (il canone effettivamente convenuto) contrasta con la norma imperativa che impedisce tale sostituzione e pertanto lascia integra l’unica convenzione negoziale originaria: il contratto registrato. Quindi, non è la mancata registrazione della c.d. controdichiarazione, ma la illegittima sostituzione di un prezzo con un altro – espressamente sanzionata da nullità – ad essere colpita dalla previsione legislativa; è proprio la clausola successivamente inserita attraverso la controdichiarazione ad essere affetta da nullità ex lege, con conseguente perdurante validità di quella sostituenda (il canone apparente) e dell’intero contratto. 

 

Nessun ravvedimento sanante quindi - affermano le S.U. della Suprema Corte – potrebbe avere una tardiva registrazione della c.d. controdichiarazione: solo un nuovo accordo di tipo novativo, rispetto al precedente contratto registrato, consentirà alle parti di modificare il precedente assetto negoziale, con conseguente assoggettamento ex nunc alla corrispondente imposizione fiscale. 

articolo del

Profilo dell'autore Richiedi il primo contatto gratuito in studio

Commenta l'articolo

Produezero s.r.l. non si assume alcuna responsabilitÓ circa il contenuto dei commenti rilasciati dai singoli Utenti del sito www.ProntoProfessionista.it, che abbiano carattere diffamatorio, denigratorio ovvero contrario alla legge.
Produezero s.r.l. fornirÓ all'AutoritÓ Giudiziaria ogni informazione utile all'identificazione del singolo Utente che abbia rilasciato commenti in contrasto con la normativa vigente.
Accetto
Invia
Resetta

L'autore Ŕ esperto in
Diritto di famiglia

Losavio Avv. Daniela Studio Legale - Bologna (BO)

Losavio Avv. Daniela Studio Legale

Avvocati / Civile

Via Guglielmo Marconi 5

40122 - Bologna (BO)

L'autore dell'articolo non è nella tua città?

Cerca un professionista con le stesse caratteristiche a te più vicino.

Ad esempio: Località / Indirizzo

Altri articoli del professionista

Diritto all'oblio e diffusione dati via web

Prima sentenza italiana di merito in tema di tutela dei dati personali via web

Continua

Casa familiare e tutela dei terzi acquirenti

Opponibilità al terzo acquirente del provvedimento di assegnazione: accertamento dei presupposti per l'assegnazione e revoca su richiesta del terzo

Continua