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Diritto penale criminale

Sfratto per morosità

Una procedura lunga e sfavorevole al proprietario dell`immobile. Consigli pratici

Sfratto per morosità - Una procedura lunga e sfavorevole al proprietario dell`immobile. Consigli pratici

Una delle più grosse pecche del nostro sistema giudiziario è riscontrabile in quello che è un problema diffuso che colpisce ogni anno milioni di proprietari immobiliari italiani: tornare in possesso della propria casa locata ad un inquilino moroso, in altre parole “LO SFRATTO”

La procedura di cui sopra è caratterizzata da tempi lunghi, costi di accesso alla giustizia, spese legali e rinvii di udienza, proroghe degli sfratti e giudici non sempre tempestivi. Insomma recuperare il proprio appartamento – per non parlare dei canoni non pagati – diventa sempre più difficile.  

In questo panorama la cosa migliore è - purtroppo - tentare di fare un accordo con l'inquilino, fare in modo che se ne vada senza attendere i tempi e i costi di una giustizia lunghissima. 

La procedura prevede molte agevolazioni a favore dell'inquilino il quale in prima udienza potrebbe rappresentare al giudice il suo stato d'indigenza e beccarsi ben 40 giorni di proroga per il tramite del cosiddetto “termine di grazia”. 

Questo beneficio ha spesso aperto le porte a tutta una serie di “approfittattori” che non vogliono abbandonare casa per interessi personali accampando i motivi più svariati (figli minori, salute, perdita temporanea del lavoro ecc....). 

Ma andiamo per ordine: come inizia la procedura? 

La prima cosa da fare, appurata la persistenza della morosità, è procedere ad inviare all'inquilino una lettera di costituzione in mora avvertendo lo stesso che decorsi 15 giorni senza aver ricevuto il pagamento, saranno adite le vie legali.  

In questa fase il proprietario potrà agire anche da solo. 

Se stante la raccomandata di cui sopra l'inquilino non paga il proprio debito è necessario, per il proprietario, rivolgersi ad un avvocato per redigere il ricorso di sfratto per morosità

Questo tipo di cause sono finalizzate a ottenere il rilascio dell’immobile in tempi brevi. I tempi, però, come detto sopra, si allungano non tanto per il processo vero e proprio – che si esaurisce, di norma, in una o due udienze – ma per la complessità della procedura esecutiva delegata all’ufficiale giudiziario che deve eseguire l’ordine del giudice e le numerose “proroghe degli sfratti”, concesse per particolari categorie di inquilini disagiati.  

Se l'inquilino nel termine di grazia paga il proprio debito la procedura si estingue, ma ciò accade assai raramente. 

Altra cosa che potrebbe accadere è che alla prima udienza l’inquilino contesti le pretese del locatore con un atto di opposizione redatto dal proprio avvocato. In tal caso, inizia una vera e propria causa secondo la procedura ordinaria con relativi tempi e costi.  

Potrebbe infine accadere che l’inquilino non si presenti o non abbia niente da eccepire. In tal caso il giudice convalida lo sfratto e intima all’inquilino di abbandonare l’immobile entro 30 giorni.  

Se l’inquilino non adempie spontaneamente, bisognerà rivolgersi all’ufficiale giudiziario per dare esecuzione al provvedimento del giudice e cacciare materialmente l’inquilino di casa.  

È la cosiddetta fase esecutiva dello sfratto, una fase lunga e costosa: ed è proprio qui che la procedura si incaglia.  

L’avvocato dovrà notificare l’atto di precetto con intimazione di rilasciare l’immobile entro 10 giorni. In mancanza del rilascio, l’avvocato dovrà chiedere all’ufficiale giudiziario la “monitoria di sgombero”, cioè l’atto con cui l’ufficiale giudiziario del Tribunale comunica all’inquilino il giorno e l’ora in cui si procederà a eseguire materialmente le operazioni di sfratto, se necessario, con l’intervento della forza pubblica.  

L’ufficiale giudiziario fisserà una data per il primo accesso che, specie nelle grandi città, può essere anche dopo diverse settimane/mesi, durante i quali l’inquilino moroso continua a usufruire gratuitamente dell’appartamento. Potrebbe avvenire che l’inquilino non sia presente in casa o dimostri l’esistenza di particolari esigenze legate, per esempio, allo stato di salute di alcuni componenti della famiglia. L’ufficiale giudiziario fisserà una seconda data di accesso per lo sfratto, eventualmente munendosi dell’uso della forza pubblica e/o di personale specializzato nel forzare la porta di ingresso, i lucchetti e le serrature (fabbro). 

Insomma tale procedura è lunga, costosa e purtroppo angosciante per molti poveri proprietari immobiliari che magari sulla quella locazione facevano fede per poter vivere xoprendo a loro volta delle spese personali. 

I canoni nel frattempo non pagati saranno oggetto d'ingiunzione, che solitamente si richiede già nel ricorso introduttivo, ma l'esperienza ci insegna che il più delle volte non c'è nulla da recuperare. 

Quello che consiglio spesso ai miei clienti è di tentare sempre e comunque la via dell'accordo, giungere intanto alla liberazione dell'immobile che potrà venir poi locato a persone più affidabili e con le dovute garanzie a pena anche di perdere i canoni scaduti. 

Il vero vantaggio del mio consiglio è solo quello di ritornare il prima possibile in possesso dell'immobile a scapito della ulteriore perdita di denaro.

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Avv. Federica Battistoni

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