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Diritto immobiliare

Pignoramento della casa: come evitare la vendita

Le soluzioni offerte dal sistema giuridico per evitare di perdere la casa gravata da pignoramenti e ipoteche

Pignoramento della casa: come evitare la vendita - Le soluzioni offerte dal sistema giuridico per evitare di perdere la casa gravata da pignoramenti e ipoteche

In tempo di crisi può capitare di subire il pignoramento o l'iscrizione di ipoteche sulla casa, ad esempio per mancato pagamento di rate di mutuo o sconfinamento di conto corrente. Ma non tutto è perduto; ci sono strumenti giuridici per evitare la vendita forzata della casa, anche a procedura esecutiva avviata. 

A fronte di un certo numero di rate insolute, come previsto nel contratto di mutuo, o comunque dopo 180 giorni di ritardato pagamento come previsto dall’art. 40 Testo Unico Bancario, la banca può richiedere l’intero debito residuo ed in caso di mancato pagamento può sottoporre a pignoramento l’immobile avviando una procedura esecutiva forzata per conseguire, con il ricavato della vendita all'asta, soddisfazione parziale o integrale delle proprie ragioni. Nella procedura esecutiva possono intervenire anche altri creditori muniti di titolo esecutivo. 

Una volta che sia stata avviata la procedura esecutiva forzata, a seguito del pignoramento, il debitore esecutato, che evidentemente non abbia a disposizione l’intera somma che gli viene richiesta, per evitare di perdere l’immobile attraverso la vendita all'asta, ed a meno che non abbia ragioni, o appigli giuridici per opporsi vuoi alla esecuzione, vuoi ai singoli atti esecutivi con separate e specifiche azioni processuali, ha comunque a disposizione alcuni strumenti tecnici che gli consentono di dilatare i tempi della procedura, dilazionare il debito, ottenere la cancellazione del pignoramento e l'estinzione della procedura:  

1)la conversione del pignoramento, prevista dall’art. 495 cpc che consente al debitore di ottenere una rateizzazione delle somme richieste; l’istanza di conversione deve essere presentata al giudice della procedura esecutiva unitamente al versamento di un quinto delle somme richieste con l’atto di precetto, e deve essere presentata a pena di decadenza prima dell’udienza ex art. 569 cpc con la quale il giudice dispone la comparizione delle parti e dispone con ordinanza la vendita; di tale udienza viene data comunicazione dal creditore procedente onerato dal Giudice a questo incombente. E’ quindi importante non ignorare le notifiche o comunicazioni da parte del creditore, ed anzi il debitore è tenuto ad eleggere domicilio nel circondario del Tribunale per non rischiare di vedersi notificare gli avvisi e/o le comunicazioni nella cancelleria del Tribunale e non averne di fatto conoscenza. Si segnala inoltre che in caso di credito per mutuo fondiario stipulato prima del 01.01.1994 è consentito al creditore di iniziare e proseguire la procedura esecutiva nei confronti di colui che aveva stipulato il mutuo anche nel caso di successione a titolo particolare o universale del diritto di proprietà (ad esempio per acquisto, successione o donazione); in tali casi il “successivo” proprietario, non essendo destinatario della notifica, dovrà, per avere conoscenza del pignoramento, e per regola di prudenza e diligenza, periodicamente accertarsi, con opportune visure nei Registri Immobiliari della Conservatoria competente, dell’avvenuta cancellazione di ipoteche che fossero risultate ancora iscritte al momento del rogito, e di eventuali conseguenti trascrizioni di pignoramenti. 

A seguito dell’istanza di conversione il giudice fisserà un’udienza nella quale il creditore procedente e gli altri intervenuti dovranno precisare i loro crediti. Il giudice provvederà quindi a quantificare l’ammontare di quanto dovuto dal debitore esecutato rateizzando tale importo, comprensivo degli interessi scalari al tasso convenzionale pattuito, o in difetto al tasso legale, fino ad un massimo di diciotto rate, pagate le quali, si potrà conseguire l’estinzione della procedura e la cancellazione del pignoramento. 

2)Non potendo utilizzare lo strumento della conversione, il debitore esecutato può, ma stavolta con il consenso dei creditori, ottenere una sospensione della procedura fino a 24 mesi ai sensi dell’art.624bis cpc, con istanza al giudice dell’esecuzione fino a venti giorni prima del termine fissato per il deposito di offerte; mentre ai sensi dell’art. 161 bis disp. Att. Cpc il rinvio della vendita può essere disposto con il consenso dei creditori e degli offerenti; ma trattasi, quest’ultima, di ipotesi di difficile attuazione. 

3)Infine in ogni momento, ma fino alla vendita forzata all'asta, sarà possibile ottenere la rinuncia da parte del creditore procedente e di tutti i creditori intervenuti, con l’effetto di ottenere l’estinzione della procedura e l’ordine di cancellazione del pignoramento; ciò sarà possibile ottenere, nella garanzia di buon esito dell’intera operazione per tutti gli interessati, solo con l’estinzione del debito anche in misura transattivamente concordata con i creditori, ed anche attraverso il ricavato di una libera vendita, purché il tutto avvenga contestualmente all’emissione dell’ ordinanza di estinzione, e con tutte le verifiche del caso in ordine alle cancellazioni delle trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.

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2 Commenti

Simone Piergentili

31/08/2014 23:42

Salve avrei una domanda ,mi trovo a comperare un immobile che era stato precedentemente pignorato,al momento della mia offerta mi veniva riferito che il pignoramento era stato estinto.Ora però mi viene detto che manca soltanto l'ultimo step cioè la presentazione in cancelleria della sentenza del giudice e mi dicono che ci vorrà una sola giornata per fare tutto ma io ho paura che passino dei tempi lunghissimi ed ora non so se rinunciare all'acquisto,mi potreste dare un consiglio?

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Tiziana Piccinini

01/09/2014 08:36

Egregio sig
Piergentili saro' lieta di fornirle una consulenza preliminare gratuita presso il mio studio previo appuntamento ai recapiti email e telefonici che trovera' sul sito avv.Tiziana Piccinini

In risposta al commento di Simone Piergentili

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Michele Bifulco

24/03/2015 18:49

buonasera vorrei sapere. ho 'udienza fra 10gg per la fissazione del bene pignorato i debito compreso gi ineressi
e di 30.000,oo ha fatto richiesta di accordo con la banca che a sua volta a comprato il credito ma non mi ha mai risposta . visto la appartamento pignorato lo pagato 200,000,00 posso avere una dilazione del ribunale?

grazie

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In risposta al commento di Michele Bifulco

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Avv. Tiziana Piccinini - Civitavecchia (RM)

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