Via libera ai lavori straordinari in condominio
Dal decreto legge “destinazione Italia” nuove regole per il fondo speciale obbligatorio per l'esecuzione dei lavori
Con il decreto legge “destinazione Italia” (decreto legge 23 dicembre 2013 n. 145) sono stati adottati correttivi alla recente “riforma” del condominio (legge 11 dicembre 2012 n. 220): nuove regole per facilitare l'esecuzione dei lavori straordinari e la compilazione del registro dell'anagrafe condominiale, rendere operative le sanzioni che possono essere irrogate ai condomini indisciplinati, ridurre le maggioranze necessarie per deliberare le innovazioni volte al contenimento del consumo energetico degli edifici e dare attuazione agli obblighi di formazione degli amministratori - uno dei presupposti indispensabile per l'esercizio della professione -.
Importanti sono le modifiche alle nuove regole dettate dalla riforma del condominio del 2012 in materia di lavori straordinari.
Infatti una delle norme più discusse della “riforma” introduceva l'obbligo per l'assemblea, in sede di deliberazione di lavori straordinari, di costituire contestualmente un fondo speciale a copertura delle spese.
Gli esperti della materia avevano interpretato questa disposizione nel senso che prima di dare corso ai lavori, l'amministratore avrebbe dovuto raccogliere le somme necessarie per la loro esecuzione.
Ciò aveva di fatto paralizzato l'esecuzione dei lavori straordinari nel condominio – specie quelli di importo rilevante – stante la difficoltà per i condomini di corrispondere all'amministratore in via anticipata le rispettive quote, specie negli attuali tempi di crisi economica.
L'art. 1, comma 9 lett. d) del decreto legge 23 dicembre 2013 n. 145, ha cercato di porre rimedio a tale impasse, modificando il primo comma n. 4 dell’art 1135 cod. civ. e prevedendo che: “se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne preveda il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.
In tal modo il fondo speciale necessario per l'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria potrà essere costituito di volta in volta, con versamenti parziali corrispondenti ai singoli stati di avanzamento dei lavori.
Per rendere operativa la disposizione sarà, quindi, necessario prevedere nel contratto di appalto le modalità ed i tempi di pagamento, tenendo conto che tra uno stato avanzamento lavori e l'altro i condomini dovranno avere il tempo di integrare il fondo spese.
Allo stesso modo l'assemblea potrà comunque prevedere di costituire il fondo integralmente: la riforma della “riforma” prevede la facoltà di provvedere alla costituzione del fondo in modo parziale, lasciando così ai condomini la scelta di adottare la soluzione da loro ritenuta più adatta alle specifiche esigenze del caso.
Nulla, inoltre, vieta di prevedere nel contratto che l'impresa possa proseguire i lavori nonostante il condominio non abbia provveduto al pagamento del saldo avanzamento lavori e ciò per evitare di rallentare l'esecuzione dei lavori, specie quelli che per particolari ragioni di urgenza devono essere eseguiti in tempi rapidi.
Questa é solo una delle soluzioni possibili che possono essere previste: é fondamentale, quindi, che l'amministratore ponga la massima attenzione nella stesura del contratto di appalto, avvalendosi della consulenza di professionisti esperti che sappiano modulare le soluzioni normative tenendo presenti le esigenze dei condomini.
Va ricordato, infine, che il d.l. “destinazione Italia”, operativo fin dal 24 dicembre 2013, é in attesa di conversione in legge e che potrà essere convertito con modificazioni.
Importanti sono le modifiche alle nuove regole dettate dalla riforma del condominio del 2012 in materia di lavori straordinari.
Infatti una delle norme più discusse della “riforma” introduceva l'obbligo per l'assemblea, in sede di deliberazione di lavori straordinari, di costituire contestualmente un fondo speciale a copertura delle spese.
Gli esperti della materia avevano interpretato questa disposizione nel senso che prima di dare corso ai lavori, l'amministratore avrebbe dovuto raccogliere le somme necessarie per la loro esecuzione.
Ciò aveva di fatto paralizzato l'esecuzione dei lavori straordinari nel condominio – specie quelli di importo rilevante – stante la difficoltà per i condomini di corrispondere all'amministratore in via anticipata le rispettive quote, specie negli attuali tempi di crisi economica.
L'art. 1, comma 9 lett. d) del decreto legge 23 dicembre 2013 n. 145, ha cercato di porre rimedio a tale impasse, modificando il primo comma n. 4 dell’art 1135 cod. civ. e prevedendo che: “se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne preveda il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.
In tal modo il fondo speciale necessario per l'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria potrà essere costituito di volta in volta, con versamenti parziali corrispondenti ai singoli stati di avanzamento dei lavori.
Per rendere operativa la disposizione sarà, quindi, necessario prevedere nel contratto di appalto le modalità ed i tempi di pagamento, tenendo conto che tra uno stato avanzamento lavori e l'altro i condomini dovranno avere il tempo di integrare il fondo spese.
Allo stesso modo l'assemblea potrà comunque prevedere di costituire il fondo integralmente: la riforma della “riforma” prevede la facoltà di provvedere alla costituzione del fondo in modo parziale, lasciando così ai condomini la scelta di adottare la soluzione da loro ritenuta più adatta alle specifiche esigenze del caso.
Nulla, inoltre, vieta di prevedere nel contratto che l'impresa possa proseguire i lavori nonostante il condominio non abbia provveduto al pagamento del saldo avanzamento lavori e ciò per evitare di rallentare l'esecuzione dei lavori, specie quelli che per particolari ragioni di urgenza devono essere eseguiti in tempi rapidi.
Questa é solo una delle soluzioni possibili che possono essere previste: é fondamentale, quindi, che l'amministratore ponga la massima attenzione nella stesura del contratto di appalto, avvalendosi della consulenza di professionisti esperti che sappiano modulare le soluzioni normative tenendo presenti le esigenze dei condomini.
Va ricordato, infine, che il d.l. “destinazione Italia”, operativo fin dal 24 dicembre 2013, é in attesa di conversione in legge e che potrà essere convertito con modificazioni.
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