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Diritto immobiliare

Art. 700 cpc e art. 2932 cc: binomio compatibile?

La tutela cautelare d'urgenza ex art. 700 cpc è suscettibile di anticipare gli effetti della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.

Art. 700 cpc e art. 2932 cc: binomio compatibile? - La tutela cautelare d'urgenza ex art. 700 cpc è suscettibile di anticipare gli effetti della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.

La casa è il bene primario per eccellenza per l’individuo e la sua famiglia. Non può per questo essere considerata soltanto una res, ma è bene che accede ai diritti fondamentali dell’individuo poiché gli consente di realizzare liberamente e pienamente la sua personalità (art. 2 Cost.).
Ecco perché quando questo bene viene intaccato, la lesione non è solo patrimoniale, ma presenta anche risvolti personali. I casi in cui ciò può accadere sono molti, tra tutti, l’ipotesi in cui il promissario alienante si rifiuti di addivenire alla stipula del definitivo, nonostante il promissario acquirente abbia corrisposto la quasi totalità della somma a titolo di corrispettivo.
A ciò potrebbe aggiungersi il fatto che il promissario alienante iscriva ipoteca sul bene a garanzia di propri debiti, oppure lo stesso risulti oggetto di espropriazione. Fatti, questi, sottaciuti scientemente in sede di preliminare.
Come può il promissario acquirente tutelarsi? Da un lato, egli ha comunque interesse ad addivenire alla stipula del definitivo, dall’altro, resta il fatto che il bene è ipotecato o oggetto di pignoramento da parte dei creditori per fatti del promissario alienante.
Se, per quanto riguarda l’inadempimento dell’obbligo a contrarre, la legge prevede un rimedio ad hoc, l’art. 2932 c.c., che permette all’attore di chiedere e al giudice di emettere, dopo aver accertato l’inadempimento, una sentenza costitutiva che tenga luogo al mancato adempimento da parte del promissario venditore; dall’altro, la medesima legge non prevede uno strumento specifico di tutela che garantisca, nelle more del giudizio, l’acquirente in attesa della pronuncia di merito, tempo durante il quale la situazione già compromessa potrebbe divenire irreparabile.
Dunque che fare? Davanti a questo bivio, le uniche risposte sono state fornite la giurisprudenza di merito e lo strumento invocabile sembrerebbe essere il provvedimento d’urgenza ex art. 700 cpc. La giurisprudenza di legittimità sul punto è invece scarsissima. In primis, poiché si tratta di materia per lo più oggetto di giudizi di merito tesi a dipanare questioni eminentemente pratiche, in secundis poiché si è sempre ritenuto che il rimedio di cui all’art. 2932 c.c. fosse più che sufficiente a garantire la tutela del compratore.
Quanto alla invocabilità del provvedimento atipico ex art. 700 cpc ai fini dell’anticipazione degli effetti della tutela in forma specifica dell’obbligo di contrarre ex art. 2932 c.c., la giurisprudenza si divide.
Da un lato, una parte della giurisprudenza di merito sostiene l’inammissibilità del procedimento di urgenza in questa materia poiché la tutela ex art. 700 cpc presupporrebbe un diritto soggettivo perfetto, che può sorgere solo dopo la sentenza ex art. 2932 c.c. (Trib. Rovereto 7 agosto 2002).
Sul fronte opposto si colloca quella parte della giurisprudenza di merito che sostiene l’ammissibilità della tutela cautelare per ottenere l’esecuzione del preliminare ex art. 2932 c.c.
In tal senso, Trib. Bologna ordinanza del 23.12.2005 ha statuito che “dal contratto preliminare non sorge certo una semplice aspettativa, ma una specifica obbligazione di alienazione del promettente alienante in relazione alla quale si pone un diritto soggettivo perfetto all’adempimento di tale obbligazione, diritto del quale il promissario acquirente è titolare. Ed aggiunge che l’adempimento può avvenire in forma sostitutiva tramite una sentenza che trasferisce il bene costituendo in capo al promissario acquirente. Sicchè argomenta l’ordinanza in  questione “è evidente che lo stesso diritto reale di proprietà non può comportare una soppressione della tutela cautelare”. Il Tribunale di Ancona, con l’ordinanza del 28.9.2003 si spinge ancora oltre, ammettendo la cautela in relazione alle azioni costitutive per l’esecuzione del preliminare, autorizzando il ricorrente e il conservatore dei pubblici registri ad effettuare la trascrizione della pronuncia cautelare. Ed ancora, per altra ordinanza (Tribunale Civitavecchia ord. 5.9.2008),  “ la procedura cautelare urgente ex art. 700 a tutela di azioni a carattere costitutivo con particolare riferimento alla sentenza costitutiva è ammissibile se il bisogno di tutela urgente riguarda non tanto l’anticipazione del provvedimento costitutivo, bensì l’anticipazione della soddisfazione degli obblighi consequenziali alla pronuncia costitutiva, soprattutto nel caso in cui l’anticipazione del contenuto della decisione di merito appaia assistita in termini prognostici da un elevato grado di prevedibile fondatezza della pretesa di merito prospettata”.
Per esigenze di completezza occorre citare l’ordinanza del Tribunale di Avellino del 2014 che si pone nel solco della tesi favorevole all’ammissibilità della tutela anticipatoria d’urgenza della sentenza costitutiva dell’obbligo di contrarre ex art. 2932 c.c.
Secondo il Trib. Avellino, l’ammissibilità della tutela in questione si fonda innanzitutto sulla natura giuridica del diritto che si fa valere. Si tratterebbe di un diritto di proprietà solo in senso lato, poiché l’oggetto immediato di tutela è l’adempimento all’obbligo nascente dal preliminare di addivenire alla stipula del definitivo. Questa situazione giuridica non è assimilabile ad una mera aspettativa, ma costituisce una vera e propria obbligazione con corrispondenti diritti, meritevoli di tutela giurisdizionale.
Inoltre, qualora si dovesse escludere l’azione ex art. 2932 c.c. dal campo della tutela ex art. 700 cpc, si creerebbe un’inopinato vuoto di tutela poiché “la particolarità dell’istituto in riferimento al quale l’adempimento può avvenire in forma <<sostitutiva>> tramite una sentenza che trasferisce il bene costituendo in capo al promissario acquirente il diritto reale di proprietà, non può di per sé comportare una soppressione e/o un restringimento della tutela cautelare”. 
Qualora infatti non si ammettesse il rimedio in questione, verrebbe frustrata l’esigenza dell’effettività della tutela giurisdizionale, esigenza che il legislatore mira a garantire proprio mediante istituti come l’art. 700 cpc, che colma le lacune del sistema delle cautele tipiche, stante la sua natura di residuale.
Inoltre, si determinerebbe la violazione del principio costituzionale della ragionevole durata del processo, a favore dell'abuso della situazione da parte del contraente inadempiente, già più forte per il fatto di avere la disponibilità materiale della cosa. 

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Avvocati / Civile

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