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Diritto immobiliare

DIVISIONE DI BENI IN COMUNIONE

Come e quando si può procedere alla divisione, tra comproprietari o tra coeredi - la divisione a domanda congiunta - la prelazione ed il riscatto

DIVISIONE DI BENI IN COMUNIONE - Come e quando si può procedere alla divisione, tra comproprietari o tra coeredi - la divisione a domanda congiunta - la prelazione ed il riscatto

La comunione dei beni può essere di varia natura: comunione legale dei coniugi, comunione ereditaria, comunione ordinaria.  

Lo scioglimento di una comunione ordinaria è regolato dall’art. 1111 e ss. c.c., con richiamo alle norme sulla divisione ereditaria di cui agli artt.713 e ss. in quanto compatibili. Può essere richiesta da ciascuno dei comproprietari; tuttavia nella comunione ordinaria può essere pattuito il divieto di procedere a divisione per una durata non superiore a dieci anni, e se superiore va comunque ridotto a dieci anni.  

La comunione ereditaria, in quanto consiste in una universalità di beni, e comporta il subentro nei rapporti attivi e passivi del de cuius, ha delle sue peculiarità, in ragione della tutela della famiglia. Il testatore può disporre che la divisione non abbia luogo prima che sia trascorso dalla sua morte un termine non superiore ai cinque anni. La divisione dell'eredità, che presuppone una successione legittima o testamentaria (e salvo in quest’ultimo caso che la divisione sia stata già fatta dal testatore ai sensi dell’art. 734 c.c., con l’effetto che all’apertura della successione non vi sarà alcuna comunione ereditaria), si articola in ulteriori elementi di valutazione, basti pensare ad esempio alla collazione dei beni donati e all’azione di riduzione dei legittimari a tutela della loro quota di legittima.  

Un bene in comunione si può dividere secondo tre diverse modalità: 1)divisione in natura se esso sia comodamente divisibile in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti; 2)se ciò non sia possibile si può attribuire l’intero al comproprietario avente la quota maggiore, o diversamente a quello dei comproprietari che ne faccia richiesta, con addebito dell’eccedenza in favore degli altri comproprietari; 3) se nessuno dei comproprietari è disposto a ciò, si fa luogo alla vendita all’incanto. Tali criteri si applicano, con le peculiarità del caso, anche quando vi siano più beni facenti parte di una massa indivisa, come può succedere nel caso di beni caduti in successione ereditaria; in tal caso, diverse possono essere le modalità di formazione delle porzioni da attribuire a ciascun condividente in quanto ogni porzione, laddove possibile, dovrebbe contenere mobili, immobili e crediti di eguale natura e qualità, in proporzione a ciascuna quota.  

I comproprietari possono liberamente accordarsi e giungere ad una divisione stragiudiziale, se del caso con l’ausilio di professionisti che sapranno suggerire le soluzioni giuridiche e tecniche più opportune. 

Altrimenti, i comproprietari, o i coeredi, debbono percorrere la strada giudiziale, previamente esperendo, a pena di improcedibilità, un tentativo di mediazione obbligatoria, con l’assistenza di difensori, ai sensi della D.Lgs 28/2010 come modificato dal cosiddetto “decreto del fare”, convertito con modificazioni in L. 98/2013. Le parti debbono rivolgersi ad un organismo di mediazione nel luogo del giudice che sarebbe territorialmente competente per la controversia, con l’assistenza di avvocati. Qualora tale tentativo di mediazione dovesse fallire, potrà essere avviata la procedura giudiziale di divisione. Se non vi sono contestazioni sull’entità delle quote, e sul diritto di procedere a divisione, ma le contestazioni riguardano solo le modalità della divisione, secondo i criteri di cui sopra, il procedimento giudiziale si svolge con un rito speciale ai sensi degli artt. 784 e seguenti cpc., e prevede sostanzialmente tre fasi, in sequenza progressiva: 1) la cd. assificazione(ovvero la formazione dell’asse patrimoniale), 2)la formazione delle quote, 3) l’attribuzione delle stesse agli aventi diritto.  

Il decreto “del fare” così come convertito in L. 98/2013 ha introdotto anche l’art. 791 bis cpc, ovvero la divisione a domanda congiunta, che può essere proposta dai comproprietari o dai coeredi e da eventuali creditori e aventi causa che hanno notificato o trascritto l’opposizione alla divisione, a condizione che il ricorso sia sottoscritto da tutti gli interessati. Con il ricorso, rivolto al Tribunale competente per territorio, si può richiedere la nomina di un notaio o di un avvocato al quale demandare le operazioni di divisione. Il professionista incaricato, sentite le parti e gli eventuali creditori iscritti o aventi causa da uno dei partecipanti, predispone il progetto di divisione o dispone la vendita dei beni non comodamente divisibili, che si svolge con le norme sull’espropriazione immobiliare, per poi procedere alla divisione del ricavato dalla vendita.  

Quanto detto finora vale solo parzialmente per la comunione legale dei beni tra coniugi; l’argomento richiede un separato approfondimento per la sua peculiarità, ma comunque si segnala che essa è una comunione senza quote, e non si può procedere alla divisione di beni che ne fanno parte finché non si sia verificato lo scioglimento della comunione con il passaggio in giudicato della sentenza di separazione personale.

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8 Commenti

Giorgio Gagliega

21/06/2014 18:40

Esiste un terreno di 2000 mq. in comunione fra nipoti e zie.
8 nipoti sono figli di Caterina (sorella di Stefana, Maria, Rosa e Franca). Mariaq Rosa e Franca sono nubili e non hanno figli.
Caterina muore e lascia in eredità la quota parte del terreno agli 8 figli
Stefana muore e lascia in eredità la quota parte del terreno ai 3 figli
Muore Maria e Rosa
Gli eredi rimasti sono: 8 nipoti (figli di Caterina; 3 nipoti (figli di Stefana) e Franca: unica sorella nubile che abita nella casa che la madre aveva lasciato alle tre sorelle (tutte nubili).
Del terreno non è mai stata fatta la suddivisione ma due nipoti (figli di Caterina) si sono costruiti in un lotto di terreno scelto da loro senza il permesso di nessuno, una casa per ciascuno.
Ad eccezione di Salvatore, Giuseppina e Franco nessuno ha intenzione di predisporre la suddivisione del terreno.
Domande:
1) Possono Salvatore, Giuseppina e Franco fare istanza al Tribunale per obbligati gli altri coeredi a fare la suddivisione del terreno?
2) Se si dovesse fare la divisione e quindi sorteggiare i vari lotti, se a Salvatore, Giuseppina e Franco capitasse il lotto in cui sono state costruite le due case cosa può succedere?
3) Quali sono le percentuali di eredità che competono ai vari nipoi, dopo la morte di Maria e di Rosa,. sia sul terreno che sulla casa in cui abita Francesca?
Grazie per la risposta e cordiali saluti
Giorgio Gagliega

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Tiziana Piccinini

15/07/2014 10:54

Egregio sig. Gagliega sarò lieta di fornirle una consulenza preliminare gratuita presso il mio studio previo appuntamento da fissare ai recapiti telefonici pubblicati sul sito. Per una compiuta risposta sarà necessario fornire ulteriori elementi come da precedente mia del 24.06.2014.
La saluto cordialmente avv.Tiziana Piccinini

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Maria Di Fiore

30/11/2014 12:31

Sono Di Fiore Maria di anni 43 sono separata da 7 anni con annullamento di matrimonio ma ho ancora con il mio ex marito la casa in comune ed il mutuo con lui, anche se io sono assegnataria della casa perché ho avuto affidamento esclusivo del bambino, come faccio a liberarmi e a vendere la casa se lui non vuole e poi non posso fare altri prestiti?

Grazie

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Catia Biso

09/12/2014 18:58

Buonasera a tutti. Premetto che sono ignorante in materia quindi non stupitevi della mia domanda.
Il mio vicino mi ha mandato una lettera del suo avvocato dicendo che vuole nominare un amministratore di condominio sulla proprietà. Vorrei capire se può farlo. Io sono titolare di una porzione di testa di una trifamigliare e le uniche cose che ho in comune sono la strada di accesso tra l'altro per una parte sono proprietaria di un terzo e di una parte di metà in quanto usata solo da me e un secondo confinante. Oltretutto nel rogito è chiaramente indicato che sono proprietaria esclusiva di 1/3 di proprietà privata indivisa e non di proprietà comune. Con queste basi può obbligati a prendere un amministratore? Oltre tutto i proprietari delle altre due unità sono padre e figlio, quindi su qualsiasi decisione anche la più impensabile, io sarei sempre in minoranza e subire i loro capricci (che sono veramente tanti). Tra l'altro con i tempi che girano pagare per una cosa del genere è assurdo.
Ringrazio fin d'ora per la sua risposta.
Cordiali saluti. Catia

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Massimo Staccioli

23/12/2014 11:24

Sono coerede al 50% con mio fratello di un appartamento di cui ho preso la residenza. L'appartamento è grande ed io ho lasciato a lui la possibilità di sfruttare il suo 50% ( 2 stanze libere e i servizi in comune). A lui non interessa avendo già una villetta di proprietà dove abita. Gli interessa però che io paghi a lui un indennizzo di 200 euro al mese. Io non sono affatto d'accordo e vorrei abitare in questa casa finchè non si vende. Chi ha ragione? Cosa può fare mio fratello per costringermi a pagare? Si parla di divisione giudiziale. Quanto mi costerebbe? E quali sarebbero i tempi di questa procedura? Scusare le molte domande, ma ho bisogno di capire. Grazie.

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Massimo Staccioli

30/12/2014 17:52

Sono coerede al 50% con mio fratello di un appartamento di cui ho preso la residenza. L'appartamento è grande ed io ho lasciato a lui la possibilità di sfruttare il suo 50% ( 2 stanze libere e i servizi in comune). A lui non interessa avendo già una villetta di proprietà dove abita. Gli interessa però che io paghi a lui un indennizzo di 200 euro al mese. Io non sono affatto d'accordo e vorrei abitare in questa casa finchè non si vende. Chi ha ragione? Cosa può fare mio fratello per costringermi a pagare? Si parla di divisione giudiziale. Quanto mi costerebbe? E quali sarebbero i tempi di questa procedura? Scusare le molte domande, ma ho bisogno di capire. Grazie.

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Massimo Staccioli

05/01/2015 09:39

Sono coerede al 50% con mio fratello di un appartamento di cui ho preso la residenza. L'appartamento è grande ed io ho lasciato a lui la possibilità di sfruttare il suo 50% ( 2 stanze libere e i servizi in comune). A lui non interessa avendo già una villetta di proprietà dove abita. Gli interessa però che io paghi a lui un indennizzo di 200 euro al mese. Io non sono affatto d'accordo e vorrei abitare in questa casa finchè non si vende. Chi ha ragione? Cosa può fare mio fratello per costringermi a pagare? Si parla di divisione giudiziale. Quanto mi costerebbe? E quali sarebbero i tempi di questa procedura? Scusare le molte domande, ma ho bisogno di capire. Grazie.

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Sergio Pompei

29/01/2015 18:55

come si richiede la divisione giudiziale di una srl, come avviene e quali sono gli effetti fiscali e giuridici.

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Mauro Parodi

25/02/2015 11:22

Una costruzione comprendente 2 abitazioni definite civ 1 e civ 3 le stesse a catasto risultano ambedue in comproprietà fra gli stessi soggetti ma in realtà abitate ognuna da famiglie diverse anche se imparentate.
Chiedo se sarebbe possibile aggiustare il tutto facendo solo un atto di divisione cosi da risparmiare sulla tassazione.
Grato per l'eventuale risposta cordialmente saluto

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L'autore è esperto in
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Avv. Tiziana Piccinini - Civitavecchia (RM)

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