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Diritto immobiliare

Condominio: il riparto dei costi previsto dalla legge è inderogabile

E` nulla la delibera dell`assemblea che modifica il criterio legale di ripartizione delle spese previsto dal codice civile anche se si raggiunge l`unanimità

Condominio: il riparto dei costi previsto dalla legge è inderogabile - E` nulla la delibera dell`assemblea che modifica il criterio legale di ripartizione delle spese previsto dal codice civile anche se si raggiunge l`unanimità

Importante decisione della Corte di Cassazione civile, Sez. II, Sent., n. 5814 del 23-03-2016, secondo la quale è affetta da nullità, e non meramente annullabile, ed anche se assunta all'unanimità, la delibera dell'assemblea condominiale che modifichi il criterio legale di ripartizione stabilito dall'art. 1226 c.c. con riguardo alle spese di riparazione del lastrico solare e delle terrazze. La modifica è possibile, secondo la Corte, soltanto in presenza di espressa manifestazione, di tutti i condòmini, della volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti, manifestazione che non può essere riconosciuta alle tabelle millesimali di natura "deliberativa", cioè approvate con deliberazione dell'assemblea condominiale. 

In altre parole, neanche l'unanimità può trasformare in negoziale ciò che non è tale. L’orientamento espresso dalla Suprema Corte di Cassazione ha per oggetto la ripartizione tra i condòmini delle spese di riparazione, o di ricostruzione, delle terrazze a livello che fungano di copertura ai piani sottostanti. La ripartizione è disciplinata dall'art. 1126 c.c., norma che imputa un terzo della spesa a carico del condòmino che abbia l'uso esclusivo del lastrico o della terrazza e i rimanenti due terzi a carico dei proprietari delle unità sottostanti. 

La norma in oggetto è applicabile in ogni caso di spesa riguardante la struttura delle terrazze con funzione di copertura dell'edificio, sia essa ordinaria o straordinaria, di manutenzione o di rifacimento, mentre rimangono a carico delle proprietà esclusive le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di cui le terrazze siano il prolungamento. 

Le attribuzioni dell'assemblea condominiale, previste dall'art. 1135 c.c., sono circoscritte alla verificazione ed all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge, e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri legali di riparto delle spese, per le quali occorre che i condòmini abbiano manifestato l'espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti

 

L'art. 1137 c.c., che riconosce ad ogni condòmino dissenziente il diritto di impugnare le deliberazioni dell'assemblea, si riferisce alle deliberazioni annullabili, mentre per quelle nulle provvede l'art. 1421 c.c. secondo cui la nullità può essere fatta valere da chiunque vi ha interesse, anche dal condòmino che abbia partecipato all'assemblea esprimendo voto conforme alla deliberazione stessa.

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Diritto immobiliare

Avv. Raffaele Specchi - Siracusa (SR)

Avv. Raffaele Specchi

Avvocati / Civile

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