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Diritto di famiglia

Acquisto di immobile all'asta

Acquisto di immobile all'asta: cosa fare in caso di vizi?

Acquisto di immobile all'asta - Acquisto di immobile all'asta: cosa fare in caso di vizi?

L’art. 2922 c.c. prevede che: “Nella vendita forzata non ha luogo la garanzia per i vizi della cosa. Essa non può essere impugnata per causa di lesione.” Chi si aggiudica un immobile all'asta, non ha diritto alle normali garanzie dell’acquirente (artt. 1460-1497 c.c.), né può agire in giudizio se il bene posto in vendita ad un prezzo, si rivela di valore notevolmente inferiore. 

 

La quasi totale esclusione di garanzie discende dalla natura coattiva del trasferimento, cioè dalla mancanza di consenso alla vendita da parte del debitore esecutato nonché dalla funzione stessa del prezzo ricavato dall'asta che è quello di essere ripartito fra i creditori: completata l’esecuzione, non rimane più un soggetto responsabile cui l’aggiudicatario possa rivolgersi per lamentare i vizi del bene

 

La giurisprudenza tuttavia ha cercato di creare delle distinzioni tra ciò che è “vizio” dell’immobile e ciò che è qualcosa di più grave, individuando la categoria dell’“aliud pro alio”. Quest'ultima ricorre quando la cosa venduta non sia riconoscibile come bene appartenente alla categoria merceologica cui veniva attribuito nell'offerta di vendita

Si è arrivati a distinguere i vizi redibitori (art. 1490 c.c.), la mancanza di qualità promesse o essenziali (art. 1497 c.c.) e l’aliud pro alio.  

Costituisce consegna di aliud pro alio: la mancanza del certificato di abitabilità; un immobile completamente invaso dall’umidità; un terreno offerto in vendita come edificabile senza esserlo. 

 

Pertanto, l’art. 2922 c.c. esclude che l’aggiudicatario possa lamentare i vizi redibitori e la mancanza delle qualità promesse. Può invece contestare la consegna di un bene affetto da mancanza di qualità essenziali che configuri la consegna di aliud pro alio. 

La consegna di una cosa al posto di un’altra, infatti, determina la nullità assoluta della vendita forzata e nel caso in cui il ricavato della vendita fosse già stato distribuito tra i creditori, l’aggiudicatario potrà agire pro quota nei confronti di ciascuno di essi per conseguire il recupero della somma versata a seguito della vendita.

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