Tabella dei millesimi, come calcolarla o rettificarla
Per limitare contestazioni e liti in Tribunale è consigliabile affidare il calcolo ad un geometra competente
Titolo: Tabella dei millesimi, come calcolarla o rettificarla?
Sommario: Per limitare contestazioni e liti in Tribunale è consigliabile affidare il calcolo ad un geometra competente.
Nel precedente articolo "Tabella dei millesimi, cosa dicono le norme?", si è dato rilievo alla illustrazione delle disposizioni di legge, alla struttura delle Tabelle millesimali e a quando sia possibile rettificarle o modificarle. Nel presente articolo, invece, ci si occuperà di fornire gli aspetti operativi di calcolo delle Tabelle millesimali, del perché possono insorgere contestazioni e sul rifacimento delle Tabelle.
Con quali modalità si rettificano o si modificano le tabelle Millesimali?
La modalità è stata ribadita dalla Corte di Cassazione anche con la sentenza n. 21950 recita:
"sia per revisionare o modificare le tabelle millesimali di alcune unità immobiliari, sia per la prima caratura di esse, il giudice deve verificare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi - quali la superficie, l'altezza di piano, la luminosità, l'esposizione - incidenti sul valore effettivo di esse, e quindi adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati (Cass. n. 5942 del 15/06/1998)" (Cass. 25 settembre 2013, n. 21950).
In definitiva la giurisprudenza impone al Giudice (e per lui al Tecnico) di accedere alle unità immobiliari per acquisire e verificare la correttezza dei dati di calcolo.
Come nasce la contestazione delle tabelle millesimali?
Confrontando l’entità delle spese sostenute dai condomini.
Facciamo un esempio: Tizio abita al 6° piano e nota come, i millesimi di Caio abitante al 5° piano, siano inferiori a propri, e questi ha persino un balconcino in più!
Quindi Caio sostiene spese inferiori a Tizio. È possibile? C’è un errore o... peggio?
Da qui inizia la via crucis dell’Amministratore assillato dalla richiesta di rettifica dei millesimi.
Nel frattempo messi sull’avviso, anche altri condomini si sono accorti di essere nelle stesse condizioni di Tizio.
E la cosa si ingigantisce diventando spesso "una questione di principio".
Con fronti contrapposti. È normale.
Poi per solito in una infuocata assemblea Condominiale, dove si scontrano i diversi fronti, a maggioranza viene deliberato il rifacimento delle tabelle millesimali.
Il rifacimento delle tabelle millesimali
Nell’immaginario Condominiale i calcoli sono calcoli; ma soprattutto sono semplici.
Con tutto il rispetto, di ciò ne sono convinti anche i giuristi, in particolare quelli che non si occupano abitualmente della materia.
Infatti a volte, molto semplicemente, il quesito peritale posto al Consulente in sede di causa è stato "dica il CTU ..... se i millesimi di Caio siano o meno congrui... nell’ipotesi non lo siano determini quelli corretti...".
Quando il Consulente del Giudice (CTU) trova il "coraggio" di far presente che tra il dire ed il fare c’è di mezzo:
· i millesimi sono frutto di una massa consistente di proporzioni;
· alla base delle proporzioni vi sono dati oggettivi raccolti;
· ma vi sono anche dati soggettivi da individuare e da moltiplicare per quelli oggettivi;
· in assenza dei criteri di calcolo originali occorrerà procedere al rilievo di tutte le unità dell’intero condominio (Cass. n. 5942 del 15/06/1998) e (Cass. 25 settembre 2013, n. 21950).
· Solo previa questa attività sarà possibile rispondere al quesito e, se del caso, revisionare le Tabelle millesimali.
Ci si rende conto come l’attività da svolgere sia notevolmente impegnativa e non proprio al costo zero immaginato.
Inoltre sarà indispensabile farsi assistere dal Consulente di Parte (CTP).
Prevedibilmente i costi saranno elevatissimi e, di sovente, non saranno compensati dall’eventuale risparmio sulle spese se non nei decenni. È corretto. Decenni.
Ed allora in parecchi iniziano a chiedendosi "... ma perché siamo giunti a questa situazione? Perché l’Amministratore, l’Avvocato o chi per loro non ha chiesto un consiglio preliminare ad un buon tecnico? Era così difficile da prevedere che il conto finale sarebbe stato elevato?".
Sarebbe bastato un investimento preliminare in una consulenza: questa molto spesso fa risparmiare bei soldi.
Nel prossimo e ultimo articolo sulle Tabelle millesimali, "Tabella dei millesimi sbagliata, come correggerla?", sarà data risposta alle domande: Cosa si deve fare per correggere una Tabella millesimale errata, la questione del costo e come scegliere il professionista adatto?
Sommario: Per limitare contestazioni e liti in Tribunale è consigliabile affidare il calcolo ad un geometra competente.
Nel precedente articolo "Tabella dei millesimi, cosa dicono le norme?", si è dato rilievo alla illustrazione delle disposizioni di legge, alla struttura delle Tabelle millesimali e a quando sia possibile rettificarle o modificarle. Nel presente articolo, invece, ci si occuperà di fornire gli aspetti operativi di calcolo delle Tabelle millesimali, del perché possono insorgere contestazioni e sul rifacimento delle Tabelle.
Con quali modalità si rettificano o si modificano le tabelle Millesimali?
La modalità è stata ribadita dalla Corte di Cassazione anche con la sentenza n. 21950 recita:
"sia per revisionare o modificare le tabelle millesimali di alcune unità immobiliari, sia per la prima caratura di esse, il giudice deve verificare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi - quali la superficie, l'altezza di piano, la luminosità, l'esposizione - incidenti sul valore effettivo di esse, e quindi adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati (Cass. n. 5942 del 15/06/1998)" (Cass. 25 settembre 2013, n. 21950).
In definitiva la giurisprudenza impone al Giudice (e per lui al Tecnico) di accedere alle unità immobiliari per acquisire e verificare la correttezza dei dati di calcolo.
Come nasce la contestazione delle tabelle millesimali?
Confrontando l’entità delle spese sostenute dai condomini.
Facciamo un esempio: Tizio abita al 6° piano e nota come, i millesimi di Caio abitante al 5° piano, siano inferiori a propri, e questi ha persino un balconcino in più!
Quindi Caio sostiene spese inferiori a Tizio. È possibile? C’è un errore o... peggio?
Da qui inizia la via crucis dell’Amministratore assillato dalla richiesta di rettifica dei millesimi.
Nel frattempo messi sull’avviso, anche altri condomini si sono accorti di essere nelle stesse condizioni di Tizio.
E la cosa si ingigantisce diventando spesso "una questione di principio".
Con fronti contrapposti. È normale.
Poi per solito in una infuocata assemblea Condominiale, dove si scontrano i diversi fronti, a maggioranza viene deliberato il rifacimento delle tabelle millesimali.
Il rifacimento delle tabelle millesimali
Nell’immaginario Condominiale i calcoli sono calcoli; ma soprattutto sono semplici.
Con tutto il rispetto, di ciò ne sono convinti anche i giuristi, in particolare quelli che non si occupano abitualmente della materia.
Infatti a volte, molto semplicemente, il quesito peritale posto al Consulente in sede di causa è stato "dica il CTU ..... se i millesimi di Caio siano o meno congrui... nell’ipotesi non lo siano determini quelli corretti...".
Quando il Consulente del Giudice (CTU) trova il "coraggio" di far presente che tra il dire ed il fare c’è di mezzo:
· i millesimi sono frutto di una massa consistente di proporzioni;
· alla base delle proporzioni vi sono dati oggettivi raccolti;
· ma vi sono anche dati soggettivi da individuare e da moltiplicare per quelli oggettivi;
· in assenza dei criteri di calcolo originali occorrerà procedere al rilievo di tutte le unità dell’intero condominio (Cass. n. 5942 del 15/06/1998) e (Cass. 25 settembre 2013, n. 21950).
· Solo previa questa attività sarà possibile rispondere al quesito e, se del caso, revisionare le Tabelle millesimali.
Ci si rende conto come l’attività da svolgere sia notevolmente impegnativa e non proprio al costo zero immaginato.
Inoltre sarà indispensabile farsi assistere dal Consulente di Parte (CTP).
Prevedibilmente i costi saranno elevatissimi e, di sovente, non saranno compensati dall’eventuale risparmio sulle spese se non nei decenni. È corretto. Decenni.
Ed allora in parecchi iniziano a chiedendosi "... ma perché siamo giunti a questa situazione? Perché l’Amministratore, l’Avvocato o chi per loro non ha chiesto un consiglio preliminare ad un buon tecnico? Era così difficile da prevedere che il conto finale sarebbe stato elevato?".
Sarebbe bastato un investimento preliminare in una consulenza: questa molto spesso fa risparmiare bei soldi.
Nel prossimo e ultimo articolo sulle Tabelle millesimali, "Tabella dei millesimi sbagliata, come correggerla?", sarà data risposta alle domande: Cosa si deve fare per correggere una Tabella millesimale errata, la questione del costo e come scegliere il professionista adatto?
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