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Diritto immobiliare

Fallimento: effetti sull'acquisto dell'immobile

Preliminare di compravendita: in caso di fallimento del venditore, la trascrizione della domanda ex art. 2932 cc. salva il promissario acquirente

Fallimento: effetti sull'acquisto dell'immobile - Preliminare di compravendita: in caso di fallimento del venditore, la trascrizione della domanda ex art. 2932 cc. salva il promissario acquirente

Le sezioni unite della Cassazione si sono pronunciate con la recente sentenza n. 18131/15 sulla questione relativa alla possibilità per il curatore fallimentare di sciogliersi, ex art. 72 LF., dal contratto preliminare di compravendita immobiliare una volta che, a seguito dell'inadempimento del venditore, il promissario acquirente abbia trascritto la domanda ex art. 2932 cc. prima della dichiarazione di fallimento dell'alienante. 

L'argomento era stato più volte, nel passato, oggetto di decisioni da parte della Corte ma, essendo nel frattempo intervenuto il legislatore con il d.lgs n. 5/06 che ha modificato il testo dell'art. 72 LF. ribadendo la facoltà per il curatore di sciogliersi dai rapporti pendenti e, tra questi, anche dal contratto preliminare, s'imponeva la necessità di una decisione chiarificatrice anche oer evitare di danneggiare ulteriormente l'acquirente in buona fede. 

La formulazione dell'articolo 72 LF., primo comma, detta, infatti, una regola generale secondo cui l'esecuzione dei contratti conclusi dal fallito, che al momento del fallimento di uno dei contraenti siano ancora ineseguiti o non completamente eseguiti da entrambe le parti, rimane sospesa fino a quando il curatore, con l'autorizzazione del comitato dei creditori, dichiari di subentrare nel contratto in luogo del fallito oppure di sciogliersi dallo stesso. La norma, ovviamente, vale anche per il contratto di compravendita che, essendo un contratto ad effetti reali, si considera eseguito quando, prima del fallimento, il venditore abbia procurato il trasferimento della proprietà del bene. 

Ora, con la sentenza n. 18131/15 le sezioni unite hanno ricordato che il disposto dell'art. 2652 comma 1 n. 2 cc. stabilisce che debbano essere trascritte le domande dirette ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre e che la trascrizione della sentenza che accoglie la domanda prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il convenuto dopo la trascrizione della domanda. 

Al fine di evitare collusioni tra il promittente ed i terzi, la norma consente al promissario acquirente di prenotare gli effetti della trascrizione della sentenza di accoglimento della domanda  anche se questa era fondata  su una situazione meramente obbligatoria; in tal modo il promissario acquisterà la proprietà del bene soltanto con la sentenza costitutiva che avrà accolto la domanda. La Corte ha, inoltre, ricordato che la trascrizione della sentenza che accoglie la domanda ex art. 2932 cc. è necessaria soltanto per ottenere l'effetto retroattivo nei confronti dei terzi, mentre nei rapporti tra attore e convenuto l'efficacia costitutiva si realizza dalla data della sua emanazione. 

Con l'introduzione delle disposizioni di cui all'art. 2645 bis cc., inoltre, la tutela del promissario acquirente si è ulteriormente rafforzata giacché anche il contratto preliminare beneficia della funzione prenotativa, in precedenza riservata solo alla trascrizione delle domande giudiziali. Il potere del curatore di sciogliersi dal contratto rimane integro, tant'è che se il procedimento ex art. 2932 cc. si estingue, per un qualsiasi motivo, viene rimosso il limite all'efficacia nei confronti del promissario acquirente della dichiarazione di scioglimento da parte del curatore, senza che sia necessaria una sua nuova manifestazione di volontà. 

Le sezioni unite hanno quindi concluso che, in ipotesi di domanda di esecuzione in forma specifica proposta prima della dichiarazione di fallimento del promittente venditore e riassunta nei confronti del curatore, quest'ultimo mantiene il potere di sciogliersi dal contratto ex art. 72 della legge fallimentare ma, nel caso in cui la domanda sia stata trascritta prima del fallimento, il recesso del curatore non ha effetti nei confronti del promissario acquirente. 

Il giudice, pertanto, potrà accogliere la domanda, anche in presenza della dichiarazione di recesso del curatore e la sentenza, se trascritta ai sensi dell'art. 2652 n. 2 del codice civile, retroagisce alla trascrizione della domanda stessa e sottrae il bene alla massa fallimentare. Nel caso in cui la domanda trascritta non sia accolta, l'effetto della trascrizione della domanda cessa e sarà opponibile all'attore la sentenza dichiarativa di fallimento ed efficace la scelta del curatore di sciogliersi dal contratto.

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L'autore Ŕ esperto in
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Avv. Mario Piselli - Roma (RM)

Avv. Mario Piselli

Avvocati / Civile

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