Prorogatio ad interim dell'amministratore

Analizzando la disciplina dell’istituto della revoca dell’amministratore di condominio, è necessario precisare alcuni aspetti di notevole importanza. Vi è differenza tra la cessazione naturale dell’incarico o dimissioni dell’amministratore e la revoca dello stesso con nuova nomina. Nel caso di cessazione naturale dell’incarico o dimissioni dell’amministratore, quest’ultimo mantiene i suoi poteri; nel caso di revoca con nomina del nuovo amministratore, quest’ultimo perde tutti i poteri connessi alla sua carica. Non dimentichiamo che i rapporti tra condominio e amministratore si reggono sulle norme dettate in relazione al contratto di mandato; in particolare, l’amministratore si qualifica come un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza (Cass. S.U. 9148/08).
Pertanto, l’amministratore cessato dalla carica per scadenza naturale o per le dimissioni volontarie, mantiene i suoi poteri (cd. prorogatio imperii) compresa la rappresentanza in giudizio fino alla nomina del nuovo sostituto (Cass 1987 n. 9501). La prosecuzione ad interim dei poteri, attestante una situazione provvisoria, garantisce la continuità gestionale del condominio. Il codice si limita a disporre, nell'art. 1129 c.c. modificato dalla riforma, che al momento della cessazione dalla carica per qualsiasi ragione, l'amministratore ha l'obbligo di "eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi". Sembra quindi che, lo stesso, attesa anche l'assenza di corrispettivi per lo svolgimento delle suddette attività, possa solo esercitare le operazioni ordinarie e il disbrigo degli affari correnti, non procrastinabili, poichè pregiudizievoli per il condominio, nell'attesa del passaggio di consegne al suo successore (così, tra le tante, Cass. 21 dicembre 1987 n. 9501).
Leggermente differente la situazione nel caso in cui l'amministratore è stato revocato.
In tal caso, egli perde i propri poteri di rappresentanza del condominio e, di conseguenza, non può agire in nome e per conto della compagine, firmando, ad esempio, la procura alle lite per il deposito di un ricorso per decreto ingiuntivo (ved. Cass. sent. n. 3588/93;Trib. 11 febbraio 2011 n. 2959). In tal senso, il Tribunale di Roma, in una propria sentenza resa nel 2011, ha specificato che è da escludere che, una volta nominato il nuovo amministratore, a quello dimissionario fosse ancora consentito esercitare i poteri connessi alla carica. Infatti, il noto principio, in base al quale l'amministratore di un condominio, anche dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all'art. 1129 cc. o per dimissioni, conserva ad interim i suoi poteri e può continuare ad esercitarli fino a che non sia stato sostituito da altro amministratore, fondandosi su una presunzione di conformità di una siffatta perpetuatio di poteri all'interesse ed alla volontà dei condomini, non trova applicazione quando risulti, viceversa, (come nel caso in esame) una volontà di questi ultimi, espressa con delibera dell'assemblea condominiale, contraria alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell'amministratore cessato dall'incarico (Cass. sent. n. 1445/93 ; n. 9501/87; Trib. 11 febbraio 2011 n. 2959). Ma anche a voler prescindere dalle evidenze di cui sopra, ancora piu’ significativa appare la considerazione secondo cui il nuovo art. 1129, 8 comma, c.c. recita che "Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto (...) a eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi ". A tal proposito è necessaria una corretta definizione delle attività condominiali soffermandosi sui concetti di ordinarietà, straordinarietà ed urgenza. L’attività ordinaria attiene alle opere utili al mantenimento della efficienza del bene comune; l’attività straordinaria è caratterizzata dalla eccezionalità dell’evento e riguarda tutte le attività prive di ciclicità (eventi risolvibili con uso di fondi speciali). L’attività urgente, infine, va intesa come impossibilità di differire all‘Assemblea la decisione, essendovi il fondato motivo, di temere che, nel periodo di vacanza si incorra in danni a cose e /o a lesioni per le persone. Una visione completa di quanto sino ad ora esposto, comporta la considerazione che il recupero dei crediti non è un’attività urgente, cosi come la rappresentanza in giudizio. Si precisa che, la suddetta questione rileva nelle sue massime connotazioni nei casi di revoca da parte dell’assemblea. Infatti, in tal caso la delibera condominiale è espressione della compagine sociale.