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Cedolare secca

Per usufruire dell’imposizione sostitutiva sul reddito fondiario assume rilievo l’effettiva destinazione abitativa dell’immobile

Cedolare secca - Per usufruire dell’imposizione sostitutiva sul reddito fondiario assume rilievo l’effettiva destinazione abitativa dell’immobile

L’Agenzia delle Entrate conferma quanto già affermato nella circolare n 26E del 2011: l’applicazione della cedolare secca sugli affitti (imposta sostitutiva sul reddito delle persone fisiche) è esclusa alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni. 

L’Amministrazione Finanziaria, con la circolare 12E 8 aprile 2016, sottolinea che “com’è noto, l’art. 3 del D.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, ha introdotto la possibilità per i possessori di immobili locati ad uso abitativo (persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate, che non agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa o di arti e professioni), di optare per l’applicazione della ‘cedolare secca’ sugli affitti. L’imposta applicata nella forma della ‘cedolare secca’ sostituisce l’imposta sul reddito delle persone fisiche e le relative addizionali sul reddito fondiario prodotto dall’immobile locato, nonché le imposte di registro e di bollo dovute sul contratto di locazione. 

Il comma 6 del predetto art. 3 del D.lgs. n. 23 del 2011 prevede, tra l’altro, che le disposizioni in materia di ‘cedolare secca’ “… non si applicano alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di un’attività d’impresa, o di arti e professioni”. 

Tenuto conto che la norma consente l’applicazione della ‘cedolare secca’ solo per gli immobili abitativi locati con finalità abitative, escludendo quelle effettuate nell’esercizio di un’attività d’impresa o di lavoro autonomo, con la circolare 1° giugno 2011, n. 26, è stato chiarito che, per l’applicazione della ‘cedolare secca’ occorre porre rilievo anche all’attività del conduttore, restando esclusi dal regime i contratti conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, ancorché detti immobili vengano utilizzati dal locatario per soddisfare le esigenze abitative dei propri collaboratori o dipendenti.
Sono, invece, compresi nell’ambito applicativo della cedolare secca, i contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto la destinazione degli immobili a finalità abitative.
L’interpretazione resa con la citata circolare deve ritenersi confermata anche alla luce degli interventi normativi che sono stati di recente introdotti dal legislatore in materia. Si rammenta che con l’art. 9, comma 2, del d.l. 28 marzo 2014, n. 47, è stato esteso l’ambito applicativo della ‘cedolare secca’ ai contratti di locazione stipulati nei confronti di cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro purché sublocate, tra l’altro, a studenti universitari.
In tale ipotesi, dunque, assume rilievo l’effettiva destinazione abitativa dell’immobile e, pertanto, nel caso in cui l’immobile venga utilizzato per soddisfare le finalità abitative degli studenti universitari può accedere al regime della ‘cedolare secca’ anche il contratto di locazione stipulato dal locatore con le cooperative edilizie o con gli enti senza scopo di lucro. 

La circostanza che il legislatore abbia individuato in maniera puntuale le ipotesi in cui è possibile estendere l’ambito applicativo della cedolare secca, definendo le condizioni, esclude che detta estensione possa essere effettuata in via interpretativa e, pertanto, deve ritenersi confermato il principio indicato con la predetta circolare, secondo cui è escluso dal regime della cedolare secca il contratto di locazione stipulato con conduttori che operano nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.

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