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Diritto immobiliare

Mediazione immobiliare

Diritto alla provvigione del mediatore. Clausola sospensiva Responsabilità del mediatore

Mediazione immobiliare - Diritto alla provvigione del mediatore. 
Clausola sospensiva
Responsabilità del mediatore

L’art. 1755 c.c. stabilisce che il mediatore ha diritto alla provvigione quando l’affare si è concluso per effetto del suo intervento. Presupposto fondamentale per la maturazione della provvigione è dunque, in primo luogo, la conclusione di un affare, da intendersi quale operazione economica che costituisca un rapporto obbligatorio tra due parti ovvero abiliti ciascuna di esse ad agire per il rispetto del vincolo. 

Viene pertanto considerato “affare” anche un semplice contratto preliminare, in quanto ex art. 2932 c.c. consente a ciascun contraente di agire in giudizio per ottenere la stipula di quello definitivo. 

Ai fini della maturazione del compenso nessun rilievo hanno le vicende successive alla valida conclusione dell’accordo: in sostanza non è necessario che sia andato a buon fine. 

Pertanto le parti intermediate non possono esimersi dal pagamento invocando il recesso dal contratto, il suo scioglimento consensuale o la sua risoluzione. Principio che si intuisce già dall’art. 1757 c.c. secondo cui, se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione. 

Detto principio sancisce la nascita del diritto del mediatore alla provvigione solo nel momento in cui si verifica l’evento dedotto sotto condizione sospensiva - vale a dire nel tempo in cui l’atto produce i suoi effetti. 

La proposta di acquisto diviene preliminare di vendita con l’accettazione di parte venditrice e, conseguentemente, da tale momento matura anche il diritto alla provvigione dell’intermediario. Nel caso in cui la proposta è sottoposta a condizione sospensiva,  avuto riguardo al dettato di cui all’art. 1757 c.c.,  il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione medesima, a nulla rilevando le vicende successive alla costituzione del vincolo negoziale, irrilevanti per il mediatore. 

CLAUSOLA SOSPENSIVA 

Il contratto sottoposto a condizione sospensiva si perfeziona immediatamente ma è inefficace fino a quando la condizione non si avvera: il negozio esiste - esistendo i suoi elementi strutturali - ma non è ancora efficace e solo con il verificarsi della condizione spiega la sua efficacia ex tunc, mentre cessa di esistere se la condizione non si avvera. Così, nella vendita è differito non solo il trasferimento ma ogni effetto (finale) tipico del negozio. L'efficacia di tale contratto è paralizzata durante la pendenza del termine per il verificarsi della condizione. 

Nella prassi immobiliare, per tutelare l’acquirente durante una proposta di acquisto nel caso in cui manchino alcune informazioni o parte dei documenti relativi all’immobile, ci si avvale della disciplina delle condizioni, indicando nella proposta medesima una o più condizioni che subordinano l’efficacia della stessa al verificarsi della condizione, in quanto la proposta di acquisto diventa un preliminare di vendita – con tutte le conseguenze - nel momento in cui il venditore accetta la proposta. 

Una proposta di acquisto subordinata a condizione sospensiva, anche qualora accettata dal venditore, non diventa automaticamente preliminare di vendita finchè non si verifica la condizione. 

RESPONSABILITA DEL MEDIATORE 

L'agenzia immobiliare, o il mediatore in genere, non hanno uno specifico obbligo nelle verifiche tecniche o ipotecarie riguardo all'immobile. Il ruolo principale dell'agente è quello di mettere in contatto i contraenti e di comunicare loro i fatti e le circostanze a lui note con la buona diligenza, ma ciò non significa che il mediatore ha l'obbligo di fare ricerche o di certificare tali circostanze, come ribadito ultimamente anche da Cassazione n. 19075/2012. 

Per quanto concerne la funzione, secondo il disposto dell’art. 1754 c.c , il mediatore mette in relazione le parti, onde favorire l’instaurazione di trattative suscettibili di sfociare nella conclusione di un affare: ne consegue che non è possibile estendere al mediatore responsabilità che sono tipiche di altre figure professionali, non essendo il mediatore il soggetto deputato a garantire la regolarità formale della compravendita – funzione assegnata al notaio – né la concreta presenza delle caratteristiche tecniche e strutturali – di competenza dei tecnici (architetto o ingegnere) - affermate dal venditore. 

Inoltre, l’art. 1759 c.c. affida al mediatore il compito di “comunicare” (e non garantire) alle parti le circostanze “note”, ovvero quelle di cui sia a conoscenza, senza alcun obbligo di indagare per apprendere circostanze diverse da quelle conosciute. A tal proposito, la Suprema Corte ha costantemente affermato che “in base alla disciplina codicistica e professionale, non si può ritenere che il mediatore sia tenuto, senza uno specifico incarico ad hoc, al compimento di indagini di natura tecnico giuridica, quali le visure catastali ed ipotecarie (Cass. civ. n.7630/2002, n. 16009/2003, n. 13767/2004; Cass. civ. 18 gennaio 2006, n. 822). 

Il principio viene ribadito anche nella sentenza della Cassazione sopra riferita,  secondo cui nessuna responsabilità può essere ascritta al mediatore per le circostanze non conosciute, atteso che – in assenza di uno specifico incarico – questi è tenuto a riferire solo le circostanze note e quelle conoscibili con la comune diligenza.

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L'autore Ŕ esperto in
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Avv.   Patrizia  Venti - Olbia (OT)

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Avvocati / Civile

Via Campania 2/b

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