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Responsabilità civile

Scioglimento comunione ereditaria

Immobile non divisibile, assegnazione dell'intero al minor quotista, vendita all'asta

Scioglimento comunione ereditaria - Immobile non divisibile, assegnazione dell'intero al minor quotista, vendita all'asta

Nel caso più soggetti siano comproprietari di un bene immobile per averlo ricevuto per successione ereditaria e intendano sciogliere la comunione, a ciascuno di loro dovrà, in linea di principio, essere assegnata una porzione di valore pari alla propria quota di partecipazione alla comunione.  Per lo scioglimento della comunione si dovrà, in mancanza di accordo, procedere con un giudizio di divisione davanti al Tribunale del luogo ove è ubicato l'immobile 

All'esito del giudizio si potrà avere una divisione in più porzioni dell'immobile oppure un'assegnazione dell'intero a uno o a un gruppo di eredi che ne facciano richiesta o, infine, la vendita all'asta del bene con distribuzione del ricavato   

La divisione giudiziale presuppone che si verifichi in primo luogo se l’immobile in comunione sia o meno comodamente divisibile. Il principio della comoda divisibilità prevede la necessità di salvaguardare l’integrità dell’immobile per evitare, come recita il primo comma dell’art. 720 codice civile, un frazionamento che possa arrecare “pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell’igiene” 

Il concetto di comoda divisibilità presuppone che l’immobile si possa dividere in più porzioni ognuna suscettibile di libero e autonomo godimento, senza affrontare spese eccessive per il frazionamento, evitando che la divisione vada a incidere sulla destinazione funzionale dell’immobile e senza che a tale operazione consegua una diminuzione del valore delle singole quote rispetto all’intero. 

Se l'immobile non è comodamente divisibile, e vi sono richieste di assegnazione da parte di uno o più coeredi, il bene andrà preferibilmente assegnato al richiedente titolare di quota maggioritaria o ai partecipanti intenzionati a rimanere in comunione tra loro, la cui quota complessiva, sia di valore superiore alle altre. 

Tale preferenza però può subire un’eccezione. L’indirizzo prevalente della Corte di Cassazione (in ultimo sentenza 5603 del 22.03.2016) stabilisce che il criterio preferenziale possa essere superato da una scelta discrezionale del giudice, che trova un limite solo nei criteri di convenienza e opportunità da utilizzare per operare la scelta e nella necessità di motivazione della scelta stessa, valutando gli interessi contrapposti dei singoli richiedenti. Ciò significa che il giudice potrà, con adeguata motivazione, attribuire l’immobile a un coerede titolare di una quota minoritaria rispetto a quella di altri richiedenti. Peraltro se tutti i partecipanti godono di una quota paritaria il giudice dovrà valutare se sussistono "seri motivi", che per la Cassazione possono avere anche natura economica nel caso, ad esempio, di immobili adibiti ad attività commerciali, per preferire nell’assegnazione uno dei richiedenti 

Se infine il bene non sia comodamente divisibile e non via sia la possibilità di procedere all’assegnazione dell’intero, si dovrà procedere con la vendita all’asta.

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Avv. Giampiero Lupi - Sanremo (IM)

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