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Responsabilità civile

Vendita senza conformità catastale? (I PARTE)

L’omissione della dichiarazione di conformità allo stato di fatto della planimetria dell’immobile e dei dati catastali determina la nullità dell’atto

Vendita senza conformità catastale? (I PARTE) - L’omissione della dichiarazione di conformità allo stato di fatto della planimetria dell’immobile e dei dati catastali determina la nullità dell’atto

L’articolo 29, comma 1-bis, della Legge 27 febbraio 1985 n. 52  (come inserito dal Decreto legge n. 78 del 2010, articolo 19, comma 14, come convertito in Legge 30 luglio 2010, n. 122) dispone che “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati gia' esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unita' immobiliari urbane, a pena di nullita', oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformià' allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. (omissis)” 

L’articolo 29, comma 1 bis, è norma che corrisponde alla finalità “contrasto all’evasione fiscale e contributiva”, in maniera da far emergere ogni variazione dell’imponibile catastale dei fabbricati urbani. Infatti,  “a pena di nullità”, sono previsti una serie di indicazioni e menzioni, ed un obbligo di dichiarazione, parimenti sanzionato con una nullità “formale”, o “documentale”. 

L’atto è nullo se non contiene, oltre al riferimento alla planimetria e agli estremi catastali, la dichiarazione di conformità proveniente dall’intestatario, il cui contenuto non è, peraltro, verificabile da parte del notaio pubblico ufficiale. La disposizione dà luogo ad una nullità formale ed insanabile. 

La dichiarazione rilasciata in parte dai venditori/alienanti e in parte dal Notaio che riceve l’atto pubblico avente ad oggetto il trasferimento dell’immobile, è in tal senso.  “A sensi dell’art. 19, comma 14, D.L. 31 maggio 2010, n. 78, parte venditrice dichiara, e Parte acquirente ne prende atto, che i dati catastali e la planimetria sono conformi allo stato di fatto e, in particolare, che non sussiste difformità alcuna, che comporti l'obbligo di presentazione di una nuova planimetria catastale, ai sensi della vigente normativa. Dò atto io Notaio che prima della stipula del presente atto, come previsto dall'art. 19, comma 14, D.L. 31 maggio 2010, n. 78, ho individuato l'intestatario catastale e verificato la sua conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.  

La menzione va ovviamente fatta dopo l’effettivo controllo da parte del Notaio di detta regolarità, ma ai fini della validità dell’atto è tanto importante il controllo quanto la menzione contenuta nell’atto stesso. 

A ben vedere, requisito di validità dell’atto è l’indicazione dei dati dell’identificazione catastale delle unità immobiliari urbane (id est: sezione, foglio, numero di mappale (particella) ed eventuale subalterno). 

A cio’ si aggiunge, il riferimento alle (non necessariamente l’allegazione) planimetrie depositate in catasto e  la dichiarazione dell’intestatario in ordine alla conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, dichiarazione che deve essere resa sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. 

Tale ultima  dichiarazione di conformità dello stato di fatto ai dati catastali si estende anche ai dati “informativi” incidenti ai fini tributari ovvero i dati concernenti la classe, la categoria (attribuita in relazione alla destinazione d’uso), la consistenza (vani, superficie, cubatura) e la correlata rendita catastale, nonché l’eventuale zona censuaria. 

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