Enfiteusi

L'enfiteusi è un diritto reale di godimento su cosa altrui che attribuisce al titolare del diritto lo stesso potere di godimento rispetto al proprietario ma con l'obbligo di migliorare il fondo, migliorandone la qualità ed apportandone migliorie qualitative, pagando al proprietario del fondo un canone periodico. Nell'originaria disciplina, l'enfiteusi tendeva ad incentivare la concessione dei fondi per lo più abbandonati al fine di evitarne la rovina prevedendo alcune prerogative per il proprietario quali la revisione del canone, il diritto di prelazione, in caso di cessione di enfiteusi, oggi si tende a privilegiare a differenza del passato non la posizione del proprietario ma la posizione di chi esercita l'attività lavorativa di miglioramento del fondo favorendo anche l'acquisto della proprietà di quest'ultimo sullo stesso.
In effetti si è limitato l'uso della revisione del canone limitatamente alle enfiteusi urbane e non in riferimento a quelle rustiche, si è abrogato il diritto di prelazione del proprietario in caso di alienazione del diritto dell'enfiteusi e soprattutto è stata prevista la possibilità per l'enfiteuta di affrancare il fondo indipendentemente dal decorrere di un determinato periodo di tempo. L'enfiteusi può nascere da un atto di autonomia privata come da esempio un contratto o un testamento oppure da un provvedimento amministrativo, oppure per effetto di usucapione, cioè a seguito di un possesso prolungato, continuo ed ininterrotto del fondo per 20 anni. Da sottolineare che l'enfiteusi può essere costituita in perpetuo o a tempo determinato ma in quest'ultimo caso la durata del diritto di enfiteusi non può essere inferiore ai 20 anni. Per quanto concerene l'elemento essenziale del miglioramento, si deve specificare che se dal titolo costitutivo non è chiarita la modalità e l'azione che porta ad un miglioramento occorre far riferimento allo stato dell'immobile oggetto della concessione e all'attività normalmente svolta dall'enfiteuta: la dottrina e parte della giurisprudenza ritengono che il miglioramento si realizza e si concretizza attraverso le addizioni, le costruzioni, le piantagioni, e tutte le altre opere che ne possano aumentare la produttività o il valore. Importante notare che l'enfiteuta a differenza dell'usufruttuario non trova alcun vincolo nella preesistente destinazione economica del fondo per cui il miglioramento apportato dall'enfiteuta può anche consistere in un mutamento della destinazione economica dello stesso al contrario, autorevole dottrina e prevalente giurisprudenza ritengono che il non miglioramento del fondo si verifica non solo in omittendo oppure attraverso il deterioramento che si concretizza attraverso una diminuzione degli elementi di valore propri dell'immobile, ma altresì in committendo cioè compiendo atti che riducono gli elementi di valore dell'immobile o trascurando di compiere atti diretti ad impedire che si produca la riduzione di valore del fondo.