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Diritto tributario

Quando la realtà supera la fantasia

Quando si vende la propria casa, ma l'Agenzia delle entrate pretende che si sia venduto altro......

Quando la realtà supera la fantasia - Quando si vende la propria casa, ma l'Agenzia delle entrate pretende che si sia venduto altro......

Raramente il legislatore fiscale riesce ad essere chiaro quanto lo è stato nella stesura dell'art. 67, comma primo, lett. b) del TUIR: se vendi un terreno che ha acquisito maggior valore in ragione di nuovi strumenti urbanistici (quindi che è diventato edificabile) devi pagare le tasse sulla plusvalenza. Tutto chiaro? Parrebbe di si, ma non per l'Agenzia delle entrate.
Capita quindi che una anziana signora, dopo aver presentato una DIA per ristrutturare la casa ricevuta in eredità dal marito defunto, decida di rinunciare all'impresa e preferisca invece vendere l'immobile per godersi in tranquillità il ricavato. Trovato l'acquirente, si reca quindi dal Notaio e procede nella vendita.
Dopo oltre quattro anni, però, l'Agenzia delle entrate la richiama ai suoi doveri di contribuente: Cara signora -le dice- lei ha venduto un terreno edificabile e non ha pagato le tasse sulla plusvalenza. Quindi ora le deve pagare, ma con gli interessi e le sanzioni che vanno dal 100 al 200%.
La povera vedova, pur consapevole della propria memoria pregiudicata dall'età, è certa che ad essere venduta fu la propria casa e non certo un terreno. In quella casa ci ha vissuto per anni ed anni. E' certa che c'erano i muri, le stanze ed il tetto. Ma l'Agenzia delle entrate insiste: e no, Signora. Lei ha venduto un terreno edificabile! E ciò in quanto l'acquirente ha provveduto, dopo l'acquisto, alla demolizione e ricostruzione dell'immobile. Quindi deve pagare le tasse sulla plusvalenza! Ma la vedova non ci sta e chiede: ma che c'entro io con quello che ha fatto l'acquirente?
Di casi simili ne sono accaduti diversi, se è vero come è vero che la Cassazione già nel 2014 se n'è dovuta occupare a più riprese. E, facendolo, ha statuito la cosa più ovvia: il TUIR richiede che oggetto della vendita sia un terreno divenuto edificabile, e non già un terreno già edificato. E "l'avere parte venditrice pochi mesi prima del rogito presentato una domanda di concessione edilizia per la demolizione del fabbricato ... l'aver la società acquirente richiesto la voltura nominativa dell'istanza di concessione" non tolgono il carattere di terreno già edificato all'oggetto della compravendita. Già, rafforzano gli Ermellini: un terreno già edificato non può diventare un terreno edificabile "in ragione di elementi soggettivi, e soprattutto la cui realizzazione è futura, eventuale e rimessa alla potestà di un soggetto diverso (l'acquirente) da quello interessato dall'imposizione fiscale".
Il concetto è assai semplice; diremo finanche intiuitivo. E soprattutto tale da rasserenare la nostra povera vedova. Tutto a posto quindi? No! Se è vero come è vero che nel 2016 la Suprema Corte è dovuta tornare esattamente sullo stesso argomento. Ed anche in questa nuova sede, gli stessi Ermellini hanno chiarito ancora una volta il principio già detto. Non è stato facile far comprendere al fisco l'illegittimità del proprio operare ma a questo punto tutto è chiarito.
Immaginatevi quindi la sorpresa della nostra povera vedova quando, nonostante l'evidenza appena descritta, confermata dalla Cassazione a più riprese, si è vista arrivare la predetta richiesta del fisco. Anche per lei, un avviso di accertamento per plusvalenza da vendita di terreno edificabile; anche per lei sanzioni al 100% ed interessi! Anche per lei, quindi, la casa in cui aveva vissuto per anni ed anni si è trasformata in un terreno edificabile senza che ne sapesse nulla.
Ma adesso ci sono le sentenze della Corte di Cassazione che forse sono sfuggite all'Agenzia delle entrate. Quindi sarà sufficiente riportarle all'attenzione e tutto sarà risolto.
Ed invece no: ancora una volta l'Agenzia delle entrate non ha voluto riconoscere il proprio errore. Sarà necessario arrivare fino alla Cassazione per liberarsi da quello che per la nostra vedova è un vero e proprio incubo?
Secondo me si. E secondo voi?

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L'autore Ŕ esperto in
Diritto tributario

Avv. Lorenzo Purini - Viareggio (LU)

Avv. Lorenzo Purini

Avvocati / Civile

Via Scirocco 53

55049 - Viareggio (LU)

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