Il comodato di immobile. La destinazione a casa familiare
Comodato precario e a termine. Destinazione dell'immobile a casa familiare. Separazione tra coniugi e coniuge assegnatario della casa coniugale.
Il comodato, (art. 1803 c. civ.) è un contratto essenzialmente gratuito, con il quale il proprietario di una cosa mobile o immobile la mette a disposizione di un altro soggetto per un periodo di tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la cosa ricevuta.
L’utilizzo della cosa è determinato dalla natura della cosa e dagli usi che la stessa consente, in particolare dal modo di utilizzo o dallo scopo previsti dal contratto. Può essere fissato un tempo determinato di durata oppure essere senza termine, in tale ultimo caso si parla di comodato precario.
Il comodato è contratto a forma libera, si renderà necessaria la forma scritta sia nel caso in cui si voglia la certezza della data e delle condizioni, per cui il contratto va registrato, sia nel caso in cui si voglia usufruire delle esenzioni di IMU, TASI e TARI ove ricorrano le condizioni fissate nella legge di stabilità 2016.
Il comodatario risponde dei danni arrecati alla cosa nel corso dell’utilizzo, deve sopportare le spese per la gestione ordinaria e non può cedere il diritto di utilizzo a terzi salvo il consenso del proprietario.
Nel comodato precario il comodatario deve restituire la cosa quando l’ha usata secondo l’uso a cui è destinata o, in ogni caso, su semplice richiesta del proprietario (art. 1810 c.c.), nel caso invece di contratto a termine anche se determinato dall’uso specifico per cui era stato concesso, la restituzione dovrà avvenire alla scadenza, a meno che non intervenga prima un improvviso ed urgente bisogno del proprietario (art. 1809 c.c.).
Capita che lo scopo del comodato sia rappresentato dalla concessione di un immobile perché il comodatario vi viva con la propria famiglia. Spesso la concessione è effettuata dai genitori in favore di un figlio. In tale caso l’eventualità di una separazione di coniugi con figli pone dei seri problemi di compatibilità tra le regole del comodato, gli interessi del proprietario e quelli del coniuge separato affidatario dei figli minori, che normalmente è la madre.
Spesso accade che il soggetto affidatario sia il coniuge del comodatario, e che il proprietario concedente intenda ottenere la restituzione del bene. In questa delicata situazione, che vede contrapposti l’interesse del proprietario a quello della conservazione dell’ambiente domestico da parte della comunità composta dal coniuge affidatario e la prole, la giurisprudenza, con l’intervento risolutore delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione nel 2004, ha ritenuto che il diritto del comodatario si trasmettesse al coniuge affidatario e che, pur rimanendo intatto il contratto di comodato, lo stesso doveva ritenersi concesso per lo specifico scopo dell’uso dell’immobile da parte di un nucleo familiare. Ciò ha portato all’impossibilità di configurare un comodato precario in presenza della destinazione specifica dell’immobile a casa coniugale tanto che, pur in presenza della crisi tra i coniugi, la casa doveva rimanere legata a tale funzione, per cui la cessazione del contratto era possibile solo con il compimento dello scopo del nucleo familiare, ossia fino al raggiungimento dell’indipendenza economica dei figli o nel caso fosse sopraggiunto un urgente bisogno del comodatario.
Tale orientamento è stato sottoposto a sempre maggiori critiche, anche da una parte della giurisprudenza, che in alcuni casi non lo ha seguito ed ha stabilito che anche nel caso di immobile adibito ad abitazione coniugale e di separazione e assegnazione della casa al coniuge assegnatario dei figli, ciò non impedisse al proprietario di chiedere in ogni momento la restituzione dell’immobile. Tuttavia, le sezioni unite della Cassazione, chiamate nuovamente nel 2014 a dirimere la questione, hanno confermato il precedente orientamento prevalente della Suprema Corte, ritenendo che in caso di immobile concesso in comodato come abitazione familiare si possa configurare solo un comodato con termine non determinabile in quanto destinato a finire alla cessazione delle esigenze abitative della famiglia, precisando però che spetterà al coniuge assegnatario dell’abitazione coniugale dimostrare che il contratto venne concluso proprio con lo scopo di attribuire l’immobile a titolo di casa familiare.
In questi casi il proprietario può chiedere la restituzione dell’immobile solo se è in grado di dimostrare l’insorgenza di un proprio bisogno, caratterizzato da urgenza e imprevedibilità, come è stato confermato ancora recentemente dalla Corte di Cassazione (sentenze 2506 del 09.02.2016 e 25356 del 17.12.2015).
L’utilizzo della cosa è determinato dalla natura della cosa e dagli usi che la stessa consente, in particolare dal modo di utilizzo o dallo scopo previsti dal contratto. Può essere fissato un tempo determinato di durata oppure essere senza termine, in tale ultimo caso si parla di comodato precario.
Il comodato è contratto a forma libera, si renderà necessaria la forma scritta sia nel caso in cui si voglia la certezza della data e delle condizioni, per cui il contratto va registrato, sia nel caso in cui si voglia usufruire delle esenzioni di IMU, TASI e TARI ove ricorrano le condizioni fissate nella legge di stabilità 2016.
Il comodatario risponde dei danni arrecati alla cosa nel corso dell’utilizzo, deve sopportare le spese per la gestione ordinaria e non può cedere il diritto di utilizzo a terzi salvo il consenso del proprietario.
Nel comodato precario il comodatario deve restituire la cosa quando l’ha usata secondo l’uso a cui è destinata o, in ogni caso, su semplice richiesta del proprietario (art. 1810 c.c.), nel caso invece di contratto a termine anche se determinato dall’uso specifico per cui era stato concesso, la restituzione dovrà avvenire alla scadenza, a meno che non intervenga prima un improvviso ed urgente bisogno del proprietario (art. 1809 c.c.).
Capita che lo scopo del comodato sia rappresentato dalla concessione di un immobile perché il comodatario vi viva con la propria famiglia. Spesso la concessione è effettuata dai genitori in favore di un figlio. In tale caso l’eventualità di una separazione di coniugi con figli pone dei seri problemi di compatibilità tra le regole del comodato, gli interessi del proprietario e quelli del coniuge separato affidatario dei figli minori, che normalmente è la madre.
Spesso accade che il soggetto affidatario sia il coniuge del comodatario, e che il proprietario concedente intenda ottenere la restituzione del bene. In questa delicata situazione, che vede contrapposti l’interesse del proprietario a quello della conservazione dell’ambiente domestico da parte della comunità composta dal coniuge affidatario e la prole, la giurisprudenza, con l’intervento risolutore delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione nel 2004, ha ritenuto che il diritto del comodatario si trasmettesse al coniuge affidatario e che, pur rimanendo intatto il contratto di comodato, lo stesso doveva ritenersi concesso per lo specifico scopo dell’uso dell’immobile da parte di un nucleo familiare. Ciò ha portato all’impossibilità di configurare un comodato precario in presenza della destinazione specifica dell’immobile a casa coniugale tanto che, pur in presenza della crisi tra i coniugi, la casa doveva rimanere legata a tale funzione, per cui la cessazione del contratto era possibile solo con il compimento dello scopo del nucleo familiare, ossia fino al raggiungimento dell’indipendenza economica dei figli o nel caso fosse sopraggiunto un urgente bisogno del comodatario.
Tale orientamento è stato sottoposto a sempre maggiori critiche, anche da una parte della giurisprudenza, che in alcuni casi non lo ha seguito ed ha stabilito che anche nel caso di immobile adibito ad abitazione coniugale e di separazione e assegnazione della casa al coniuge assegnatario dei figli, ciò non impedisse al proprietario di chiedere in ogni momento la restituzione dell’immobile. Tuttavia, le sezioni unite della Cassazione, chiamate nuovamente nel 2014 a dirimere la questione, hanno confermato il precedente orientamento prevalente della Suprema Corte, ritenendo che in caso di immobile concesso in comodato come abitazione familiare si possa configurare solo un comodato con termine non determinabile in quanto destinato a finire alla cessazione delle esigenze abitative della famiglia, precisando però che spetterà al coniuge assegnatario dell’abitazione coniugale dimostrare che il contratto venne concluso proprio con lo scopo di attribuire l’immobile a titolo di casa familiare.
In questi casi il proprietario può chiedere la restituzione dell’immobile solo se è in grado di dimostrare l’insorgenza di un proprio bisogno, caratterizzato da urgenza e imprevedibilità, come è stato confermato ancora recentemente dalla Corte di Cassazione (sentenze 2506 del 09.02.2016 e 25356 del 17.12.2015).
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