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Proroga delle agevolazioni per gli acquisti di immobili all`asta

Imposte per acquisto case all'asta, proroga delle agevolazioni nella legge di Stabilità

Proroga delle agevolazioni per gli acquisti di immobili all`asta - Imposte per acquisto case all'asta, proroga delle agevolazioni nella legge di Stabilità

La legge 8 aprile 2016, n. 49, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 87 del 14 aprile 2016, in vigore dal 15 aprile 2016, ha convertito in legge, con modificazioni, il decreto-legge 14 febbraio 2016, n. 18, prevedendo che, a decorrere dal 16 febbraio 2016 e fino al 31 dicembre 2016, i trasferimenti di immobili in esito ad una procedura di espropriazione forzata ai sensi degli artt. 555 ss. c.p.c., nonché i trasferimenti immobiliari attuati in sede fallimentare ai sensi dell’art. 107 della legge fallimentare, fossero soggetti alle imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale nella misura di 200 euro ciascuna. La condizione per l’applicabilità delle imposte in misura fissa è che “l’acquirente dichiari che intende trasferirli entro due anni”. E nell’ipotesi in cui il ritrasferimento non avvenga nel biennio le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria, unitamente agli interessi di mora e ad una sanzione amministrativa del 30 per cento. 

 

Proroga delle agevolazioni nella legge di Stabilità 

 

L’art. 1 comma 32 della c.d. Legge di Stabilità 2017 (oggi contenuta nella prima sezione della Legge di Bilancio), nel testo approvato senza emendamenti dal Senato, prevede le seguenti modifiche all'articolo 16 del decreto legge del 14 febbraio 2016 n18, convertito in legge 8 aprile 2016 n49. 

 

a) al comma 1, le parole "due anni" son sostituite dalle seguenti "cinque anni"
b) al comma 2, la parola "biennio" è sostituita dalla seguente "quinquiennio"
c) al comma 3 le parole "31 dicembre 2016" sono sostituite dalle seguenti "30 giugno 2017" 

 

Due sono quindi le importanti novità al tema delle aste giudiziarie. 

 

La Legge di Stabilità amplia da due a cinque anni il termine entro il quale procedere alla rivendita degli immobili nell’ipotesi di acquirente che svolge attività d’impresa con conseguente modifica di tale termine anche nella parte relativa alle misure sanzionatorie per il caso di mancato tempestivo ritrasferimento  del bene. 

 

Inoltre viene prorogata l’operatività dell’agevolazione estendendola gli atti perfezionati entro il 30 giugno 2017 sia nel caso di acquirenti imprenditori, che in quello di acquirenti non imprenditori che acquistano la “prima casa”. 

 

Qualora l’acquirente sia un soggetto che svolge attività di impresa, l’agevolazione si applica a condizione che lo stesso dichiari la sua intenzione di trasferire gli immobili o i diritti immobiliari acquistati entro cinque anni; qualora, invece, il soggetto acquirente non svolga attività di impresa, l’operatività dell’agevolazione presuppone la sussistenza in capo all’acquirente medesimo delle condizioni per l’applicazione delle “agevolazioni prima casa”. 

 

Nel primo caso, il mancato trasferimento dell’immobile entro il biennio implica l’applicazione delle imposte in misura ordinaria, di una sanzione del 30% e degli interessi di mora; nel secondo, per l’ipotesi di dichiarazione mendace dell’acquirente in ordine ai requisiti necessari ovvero di rivendita nel quinquennio, la norma fa rinvio alle disposizioni di cui alla nota 2bis dell’art. 1 della Tariffa del DPR 131/86. 

 

Acquisto immobili all’asta: agevolazione per il trading speculativo 

 

Con la Legge di Stabilità 2017 viene parzialmente modificato un particolare regime di favore per gli acquisti delle unità immobiliari all’asta che consiste nell’applicazione della misura fissa di 200 euro sia per le imposte di registro sia per le imposte ipotecarie e catastali a patto che la rivendita sia effettuata entro i 5 anni. 

 

Chi acquista immobili all’asta usufruendo dell’abolizione dell’imposta di registro del 9% avrà a disposizione tre anni in più, rispetto alla precedente normativa, per rivenderli. 

 

Nella sostanza la norma, in un seppur limitato periodo temporale, consente a soggetti che svolgono attività d'impresa di acquistare un immobile all’asta con il solo aggravio di imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna a condizione che l'acquirente rivenda l’immobile entro cinque anni e non più due. 

 

In un’ottica di “rivitalizzazione” del settore immobiliare, la norma intende favorire quelle imprese intenzionate ad acquistare immobili all’asta da sistemare e rivendere che in due anni avrebbero rischiato di pagare una sanzione del 30% sulle imposte agevolate all’atto di acquisto.  

 

Acquisto immobili all’asta: vantaggi per acquisto di prime case 

 

Anche comprare una casa all'asta conviene e può rivelarsi spesso davvero un ottimo affare, perché si tratta di un'opportunità che consente di risparmiare anche molto rispetto al valore di mercato delle abitazioni. 

 

Comprare casa attraverso un'asta giudiziaria, infatti, può essere un modo per trovare facilmente case economiche anche in grandi città come Milano, Roma o Torino, che non sempre presentano prezzi accessibili a tutti. 

 

Qual è la situazione generale del mercato delle aste 

 

Chi vuole comprare immobili o casa spera sempre di spuntare il miglior prezzo possibile e in molti prima o poi si avvicinano al mondo delle aste giudiziarie. 

 

Tutti possono partecipare alle vendite giudiziarie e non è obbligatoria l’assistenza di un legale o di altro professionista. Gli immobili sono posti in vendita nello stato di fatto e diritto che risulta dalla perizia di stima, redatta da un esperto nominato dal Tribunale, la cui integrale conoscenza è presupposto della presentazione dell’offerta o della domanda di partecipazione. 

 

La maggior parte dei partecipanti ad un’asta sono abbagliati dal prezzo, che spesso è davvero più basso di quelli di mercato, ma dietro ogni immobile si possono nascondere dei problemi nascosti più o meno complicati e onerosi 

 

Per prima cosa occorre sapere che le aste non sono tutte uguali. Possono essere con o senza incanto e avere delle tempistiche e delle problematiche molto diverse, rispetto ad un acquisto a libero mercato. 

 

Il consiglio principale, in ogni caso, è non fissarsi solo sul prezzo. Partendo dal fatto che ogni asta è un caso a sé, è sempre opportuno verificare se esistono costi occulti: impiantistica deteriorata, abusi edilizi da sanare, spese dell’asta, ecc…. 

 

In pratica per avere la certezza delle problematiche che possono riguardare una vendita, se non si è esperti, è consigliato avvalersi dell'intervento di un avvocato, un commercialista o un architetto che hanno esperienza nel settore delle aste. Il “legalese” non è sempre semplice da capire e spesso per un privato è difficile comprendere di cosa si parli nel fascicolo sull’immobile.

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Dott.ssa Nicoletta Molinari - Milano (MI)

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Commercialisti, Ragionieri ed Esperti contabili / Commercialisti

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