Ristrutturazione di un immobile condominiale in Roma
Il caso preso in esame è la ristrutturazione delle facciate di un condominio in Roma
Il caso preso in esame è la ristrutturazione delle facciate di un condominio in Roma Via Piediluco, quartiere Trieste, immobile costruito negli anni 30 circa. Il palazzo in questione si presenta con un architettura piacevole con lesene, bassorilievi e cornici presenti sulle numerose aperture di facciata. Il lavoro di ristrutturazione è risultato molto complesso in quanto l’edificio risentiva degli anni e presentava numerose parti fatiscenti in special modo nei corpi aggettanti, copertine, impermeabilizzazione dei terrazzi presenti, presenza di una canna fumaria in eternit, pluviali fatiscenti, presenza di parti di muratura ammalorate da infiltrazione d’acqua nei piani interrati, impianti elettrici esterni non a norma, condizione pessima dell’intonaco di facciata, parti distaccate delle modanature esterne, regimentazione delle acque meteoriche che risultavano in molti tratti in dispersione.
Quindi si è proceduto ad intervenire primariamente con la descrizione analitica degli interventi da eseguire, un capitolato d’appalto sulle opere necessarie ed un computo metrico di tutte le lavorazioni indispensabili. In data successiva alla luce di questi elaborati l’assemblea condominiale ha invitato numerose Imprese a formulare un preventivo sulla base del computo metrico da me redatto. Questa fase è molto importante per avere con chiarezza su una base comune i preventivi similari ma spesse volte da parte dei Condomini è una pratica, dalla mia esperienza professionale, che non viene sempre adottata e si crede che basta un preventivo da parte di una Impresa a rappresentare con chiarezza le opere da eseguirsi, questo non è sempre vero in quanto spesse volte l’impresa chiamata non fa gli interessi del condominio ma bensì i propri e immancabilmente nasconde delle lavorazioni per prendere l’appalto dei lavori per poi in corso d’opera aumentare vistosamente gli interventi ed i costi per la gioia di tutti i condomini. Tali incombenze devono essere svolte da un tecnico incaricato di fiducia che sarà poi incaricato alla Direzione dei Lavori.
Con assemblea condominiale con i preventivi inviati in busta chiusa, l’assemblea decide l’Impresa appaltatrice che in questo caso è risultata la D.M. Restauri S.r.l. Successivamente si è firmato il contratto d’appalto da me redatto che prevedeva l’importo, i tempi, le responsabilità e l’assicurazione, i pagamenti..etc. E finalmente si è dato inizio alla lavorazioni necessarie.
L’edificio è di forma simile ad una "U", trattandosi di interventi in altezza si è proceduto all’installazione di ponteggi tubolari prefabbricati a norma, questo tipo di opere provvisionali sono preferibili in quanto le lavorazioni in altezza risultano più accurate, controllabili in ogni momento e alla fine il mezzo più economico d’intervento per tipo di lavorazioni similari.
In presenza di marciapiedi comunali su strada richiedono però l’autorizzazione all’occupazione del suolo pubblico e gli oneri comunali da pagare al Municipio d’appartenenza secondo tariffe stabilite da apposite delibere comunali. Comunque la ristrutturazione ha interessato completamente l’immobile condominale, la metodologia degli interventi è consistita, che risulta nella prassi per questo tipo di lavorazioni, partendo dall’alto fino al basso. In primo luogo per tutte le parti sporgenti (cornicioni) che risultavano rivestite in parte con lastre in pietra di lavagna e parte rivestite in coppi. Completa rimozione delle stesse nuove impermeabilizzazioni e sostituzione completa delle copertine esistenti con delle nuove e in special modo per quanto riguarda le nuove lastre in ardesia predisposte con gocciolatoio.
Spicconatura delle parti d’intonaco compromesso e lavaggio degli stessi, ripresa di nuova base d’intonaco e rifinitura ad intonachino che è risultata la scelta migliore per traspirabilità delle murature ristrutturate e motivo estetico di pregevole finitura. I terrazzi esistenti sono stati tutti ristrutturati con lo smantellamento dei pavimenti esistenti e delle guaine esistenti che in molti punti risultavano compromesse, nuove impermeabilizzazioni a guaina impermeabile di spessore minimo 4mm. Nuovi massetti e pavimenti in gres ceramico simile a quelli esistenti. Installazione di nuovi discendenti in rame e nuove regimentazione delle acqua piovane per quanto riguarda le condutture a terra tutte rifatte e con pozzetti ispezionabili. Altro problema era rappresentato dalla parte dell’edificio insistente su strada dove esiste parte seminterrata, si è dovuto richiedere l’occupazione del suolo municipale per effettuare gli scavi, per successivamente capire l’esistenza di intercapedini. Fortunatamente abbiamo scoperto che era presente una intercapedine ma in pessime condizioni con una conduttura dei pluviali esistente completamente ammalorata. Si è proceduto quindi al completo ripristino delle condutture esistenti con nuove in pvc pesante e nuovi pozzetti d’ispezione, le parti murarie e la parte fondale è stata trattata con resine impermeabili e si è anche predisposta una areazione naturale mediante grigliature.
Il lavoro alla fine è risultato di buon effetto e ridato valore architettonico a tutto l’edificio oltre, cosa non trascurabile, valore economico a tutti gli appartamenti. Durata di tutte le lavorazioni circa un anno e mezzo.
Studio Professionale
Architetto Gustavo GRASSI
e/mail: gustavograssi@tiscali.it
Quindi si è proceduto ad intervenire primariamente con la descrizione analitica degli interventi da eseguire, un capitolato d’appalto sulle opere necessarie ed un computo metrico di tutte le lavorazioni indispensabili. In data successiva alla luce di questi elaborati l’assemblea condominiale ha invitato numerose Imprese a formulare un preventivo sulla base del computo metrico da me redatto. Questa fase è molto importante per avere con chiarezza su una base comune i preventivi similari ma spesse volte da parte dei Condomini è una pratica, dalla mia esperienza professionale, che non viene sempre adottata e si crede che basta un preventivo da parte di una Impresa a rappresentare con chiarezza le opere da eseguirsi, questo non è sempre vero in quanto spesse volte l’impresa chiamata non fa gli interessi del condominio ma bensì i propri e immancabilmente nasconde delle lavorazioni per prendere l’appalto dei lavori per poi in corso d’opera aumentare vistosamente gli interventi ed i costi per la gioia di tutti i condomini. Tali incombenze devono essere svolte da un tecnico incaricato di fiducia che sarà poi incaricato alla Direzione dei Lavori.
Con assemblea condominiale con i preventivi inviati in busta chiusa, l’assemblea decide l’Impresa appaltatrice che in questo caso è risultata la D.M. Restauri S.r.l. Successivamente si è firmato il contratto d’appalto da me redatto che prevedeva l’importo, i tempi, le responsabilità e l’assicurazione, i pagamenti..etc. E finalmente si è dato inizio alla lavorazioni necessarie.
L’edificio è di forma simile ad una "U", trattandosi di interventi in altezza si è proceduto all’installazione di ponteggi tubolari prefabbricati a norma, questo tipo di opere provvisionali sono preferibili in quanto le lavorazioni in altezza risultano più accurate, controllabili in ogni momento e alla fine il mezzo più economico d’intervento per tipo di lavorazioni similari.
In presenza di marciapiedi comunali su strada richiedono però l’autorizzazione all’occupazione del suolo pubblico e gli oneri comunali da pagare al Municipio d’appartenenza secondo tariffe stabilite da apposite delibere comunali. Comunque la ristrutturazione ha interessato completamente l’immobile condominale, la metodologia degli interventi è consistita, che risulta nella prassi per questo tipo di lavorazioni, partendo dall’alto fino al basso. In primo luogo per tutte le parti sporgenti (cornicioni) che risultavano rivestite in parte con lastre in pietra di lavagna e parte rivestite in coppi. Completa rimozione delle stesse nuove impermeabilizzazioni e sostituzione completa delle copertine esistenti con delle nuove e in special modo per quanto riguarda le nuove lastre in ardesia predisposte con gocciolatoio.
Spicconatura delle parti d’intonaco compromesso e lavaggio degli stessi, ripresa di nuova base d’intonaco e rifinitura ad intonachino che è risultata la scelta migliore per traspirabilità delle murature ristrutturate e motivo estetico di pregevole finitura. I terrazzi esistenti sono stati tutti ristrutturati con lo smantellamento dei pavimenti esistenti e delle guaine esistenti che in molti punti risultavano compromesse, nuove impermeabilizzazioni a guaina impermeabile di spessore minimo 4mm. Nuovi massetti e pavimenti in gres ceramico simile a quelli esistenti. Installazione di nuovi discendenti in rame e nuove regimentazione delle acqua piovane per quanto riguarda le condutture a terra tutte rifatte e con pozzetti ispezionabili. Altro problema era rappresentato dalla parte dell’edificio insistente su strada dove esiste parte seminterrata, si è dovuto richiedere l’occupazione del suolo municipale per effettuare gli scavi, per successivamente capire l’esistenza di intercapedini. Fortunatamente abbiamo scoperto che era presente una intercapedine ma in pessime condizioni con una conduttura dei pluviali esistente completamente ammalorata. Si è proceduto quindi al completo ripristino delle condutture esistenti con nuove in pvc pesante e nuovi pozzetti d’ispezione, le parti murarie e la parte fondale è stata trattata con resine impermeabili e si è anche predisposta una areazione naturale mediante grigliature.
Il lavoro alla fine è risultato di buon effetto e ridato valore architettonico a tutto l’edificio oltre, cosa non trascurabile, valore economico a tutti gli appartamenti. Durata di tutte le lavorazioni circa un anno e mezzo.
Studio Professionale
Architetto Gustavo GRASSI
e/mail: gustavograssi@tiscali.it
Articolo del: