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Diritto dei consumatori

Condominio, cambio gestore di Energia Elettrica

I poteri dell’amministratore: il legislatore non parla esplicitamente della possibilità che egli stipuli contratti in nome e conto dei condomini

Condominio, cambio gestore di Energia Elettrica - I poteri dell’amministratore: il legislatore non parla esplicitamente della possibilità che egli stipuli contratti in nome e conto dei condomini

Il legislatore nel disciplinare i poteri dell’amministratore non parla esplicitamente della possibilità che egli stipuli contratti in nome e conto dei condomini, si limita ad elencare nell’art. 1130 del c.c. le “Attribuzioni dell’amministratore” tra cui vi rientrano <l’esecuzione delle delibere assembleari,…, disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune,…, compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio…>. Nello svolgere queste mansioni l’amministratore viene autorizzato dall’assemblea alla stipula dei contratti che interessano il condominio, con l’eccezione dei casi di urgenza o pericolo, dove egli deve intervenire immediatamente per farli cessare e riferire successivamente all’assemblea. Ad esempio; 

- l’occlusione delle tubazioni di scarico delle acque nere condominiali, l’amministratore fa intervenire la ditta di spurgo stipulando un contratto verbale e ciò rientra nel disciplinare l’uso delle cose comuni; 

- la rimozione degli intonaci pericolanti dalle parti comuni, l’amministratore chiede l’intervento di un’impresa edile per far cessare il pericolo. 

I contratti relativi alla fornitura elettrica del condominio o del gas, nel caso di codominio con impianto di riscaldamento centralizzato, non rientrano tra i poteri di gestione ordinaria dell’amministratore, ma devono essere deliberati dall’assemblea dei condomini. 

Sul tema la giurisprudenza si è espressa solo con riferimento alla stipulazione del contratto di assicurazione del condominio ritenendo che <L'amministratore del condominio non è legittimato a stipulare il contratto d'assicurazione del fabbricato se non sia stato autorizzato da una deliberazione dell'assemblea dei partecipanti alla comunione> (C.Cass. sent. n. 8233 del 03/04/2007). 

L’amministratore di condominio che senza il mandato dell’assemblea condominiale cambi il gestore di fornitura di energia elettrica o di gas può essere revocato dall’assemblea per “grave irregolarità” ai sensi dell’art. 1129, 12 comma c.c. la cui elencazione è soltanto esplicativa. Infatti <la nozione di grave irregolarità non coincide necessariamente con la violazione dei doveri o abuso dei poteri di rappresentanza e gestione, potendo essere presente anche in un comportamento ambiguo, al confine della sfera di liceità e tale da contravvenire al principio di correttezza e diligenza professionale cui deve essere ispirata l’azione dell’amministratore> (Codice del Condominio I Edizione Dott. A. Giuffrè Editore, S.p.A. Milano 2014, pag. 333). 

In alcuni casi l’amministratore potrebbe essere invogliato ad effettuare il cambio di gestore sia dall’offerta più vantaggiosa per i condomini sia dall’eventuale guadagno personale offerto dal nuovo gestore. 

Sarebbe consigliabile quindi che in sede di approvazione del bilancio consuntivo e del preventivo di gestione accanto alle voci  spesa fosse riportato il nominativo di chi fornisce il servizio, in questo modo i condomini possono prendere atto dei fornitori a cui si rivolgono ed eventualmente decidere di cambiarli e l’amministratore sarebbe tutelato da eventuali contestazioni sulla loro scelta essendo manifesti i loro nominativi.

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Avv.  Antonio De Stefano - Viareggio (LU)

Avv. Antonio De Stefano

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