Leasing immobiliare: un riscatto per due distinti immobili
Suggerimenti utili per evitare costi peritali in casi di leasing immobiliare per due locali sede dell’attività
IL CASO
Struttura sanitaria privata stipula nel 2005 un contratto unico di leasing immobiliare finanziario per due locali sede dell’attività: ambulatorio e garage distintamente censiti in catasto.
Nel contratto non viene specificato l’importo relativo ad ogni immobile, né per canoni né per riscatto finale.
Il riscatto del leasing immobiliare è quindi unico per l’acquisto di due distinti immobili:
ambulatorio
garage
L’atto di riscatto, formalizzato tramite rogito notarile, è una vera e propria compravendita immobiliare che comporta la registrazione contabile tra i beni strumentali degli immobili (metodo patrimoniale), ed è unico per tutti i beni, così come il contratto iniziale di leasing è ugualmente unico.
La registrazione contabile dell’operazione può naturalmente essere una sola, per il complessivo valore di riscatto, ed in tal caso i due immobili non sono scindibili contabilmente perché non dotati di valutazione distinta e verranno inseriti come un unico bene strumentale tra i beni ammortizzabili, oppure si dovrà trovare il modo di eseguire una duplice registrazione, per ambulatorio e garage, per due distinti valori di riscatto.
Nel primo caso - registrazione contabile unica - qualora la società intenda un domani cedere i due immobili separatamente, in seguito a procedura di liquidazione o per trasferimento d’azienda, a diversi acquirenti o in tempi diversi, riuscirà difficoltoso e comunque opinabile attribuire agli immobili un valore di acquisto distinto, necessario per calcolare una plusvalenza, valore che altro non è se non una parte del prezzo di riscatto, e si dovrà prudenzialmente ricorrere ad una perizia di un tecnico del settore.
Anche qualora la società volesse e potesse un domani rivalutare un solo immobile, la difficoltà sarebbe la medesima.
Ricordo, infatti, che poiché i canoni di leasing pagati nel corso del contratto sono stati inseriti tra i costi nel conto economico negli esercizi precedenti, il prezzo complessivo di acquisto degli immobili è il solo prezzo di riscatto.
Per tale motivo sembra opportuno inserire nel rogito notarile relativo al riscatto la distinzione tra quota di riscatto dell’ambulatorio e quota di riscatto del garage, così da definire già in tale sede i distinti valori per volontà delle parti. L’esigenza contabile è del solo acquirente poiché non interessa in alcun modo al locatore il quale non ha comunque motivo di opporsi.
E’, quindi, opportuno conservare sia copia della documentazione storica redatta dal consulente tecnico della società di leasing prima dell’acquisto dal fornitore, perizia di valutazione tecnica estimativa degli immobili - documentazione che il locatore si procura sempre a riprova della convenienza dell’operazione e che viene esibita e consegnata in sede di contrattazione iniziale - sia le fatture relative ad eventuali ristrutturazioni che negli anni possono avere modificato il valore degli immobili.
A seguire si sommeranno i valori stimati alla data di fornitura dal perito della società di leasing per ogni immobile ai costi eventuali di ristrutturazione sostenuti dall’utilizzatore nel tempo fino alla data di fatturazione del riscatto, ogni costo imputato al bene immobile oggetto di ristrutturazione, per arrivare ai distinti valori dei beni alla data del riscatto. Infine si calcolerà la percentuale del valore così formato di ogni immobile sul totale generale del valore dei due immobili: la stessa percentuale verrà utilizzata per attribuire una quota del prezzo di riscatto ai due immobili nel rogito notarile, per poi inserirla quale costo di acquisto di ogni immobile in contabilità, da ammortizzare previo scorporo del valore dell’area.
Sarà poi opportuno dare notizia del procedimento utilizzato nella Nota Integrativa al Bilancio relativo all’esercizio nel quale è avvenuto il riscatto.
Struttura sanitaria privata stipula nel 2005 un contratto unico di leasing immobiliare finanziario per due locali sede dell’attività: ambulatorio e garage distintamente censiti in catasto.
Nel contratto non viene specificato l’importo relativo ad ogni immobile, né per canoni né per riscatto finale.
Il riscatto del leasing immobiliare è quindi unico per l’acquisto di due distinti immobili:
ambulatorio
garage
L’atto di riscatto, formalizzato tramite rogito notarile, è una vera e propria compravendita immobiliare che comporta la registrazione contabile tra i beni strumentali degli immobili (metodo patrimoniale), ed è unico per tutti i beni, così come il contratto iniziale di leasing è ugualmente unico.
La registrazione contabile dell’operazione può naturalmente essere una sola, per il complessivo valore di riscatto, ed in tal caso i due immobili non sono scindibili contabilmente perché non dotati di valutazione distinta e verranno inseriti come un unico bene strumentale tra i beni ammortizzabili, oppure si dovrà trovare il modo di eseguire una duplice registrazione, per ambulatorio e garage, per due distinti valori di riscatto.
Nel primo caso - registrazione contabile unica - qualora la società intenda un domani cedere i due immobili separatamente, in seguito a procedura di liquidazione o per trasferimento d’azienda, a diversi acquirenti o in tempi diversi, riuscirà difficoltoso e comunque opinabile attribuire agli immobili un valore di acquisto distinto, necessario per calcolare una plusvalenza, valore che altro non è se non una parte del prezzo di riscatto, e si dovrà prudenzialmente ricorrere ad una perizia di un tecnico del settore.
Anche qualora la società volesse e potesse un domani rivalutare un solo immobile, la difficoltà sarebbe la medesima.
Ricordo, infatti, che poiché i canoni di leasing pagati nel corso del contratto sono stati inseriti tra i costi nel conto economico negli esercizi precedenti, il prezzo complessivo di acquisto degli immobili è il solo prezzo di riscatto.
Per tale motivo sembra opportuno inserire nel rogito notarile relativo al riscatto la distinzione tra quota di riscatto dell’ambulatorio e quota di riscatto del garage, così da definire già in tale sede i distinti valori per volontà delle parti. L’esigenza contabile è del solo acquirente poiché non interessa in alcun modo al locatore il quale non ha comunque motivo di opporsi.
E’, quindi, opportuno conservare sia copia della documentazione storica redatta dal consulente tecnico della società di leasing prima dell’acquisto dal fornitore, perizia di valutazione tecnica estimativa degli immobili - documentazione che il locatore si procura sempre a riprova della convenienza dell’operazione e che viene esibita e consegnata in sede di contrattazione iniziale - sia le fatture relative ad eventuali ristrutturazioni che negli anni possono avere modificato il valore degli immobili.
A seguire si sommeranno i valori stimati alla data di fornitura dal perito della società di leasing per ogni immobile ai costi eventuali di ristrutturazione sostenuti dall’utilizzatore nel tempo fino alla data di fatturazione del riscatto, ogni costo imputato al bene immobile oggetto di ristrutturazione, per arrivare ai distinti valori dei beni alla data del riscatto. Infine si calcolerà la percentuale del valore così formato di ogni immobile sul totale generale del valore dei due immobili: la stessa percentuale verrà utilizzata per attribuire una quota del prezzo di riscatto ai due immobili nel rogito notarile, per poi inserirla quale costo di acquisto di ogni immobile in contabilità, da ammortizzare previo scorporo del valore dell’area.
Sarà poi opportuno dare notizia del procedimento utilizzato nella Nota Integrativa al Bilancio relativo all’esercizio nel quale è avvenuto il riscatto.
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