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Diritto tributario

L'acquisto di immobili alle aste giudiziarie

Ecco quali sono i vantaggi e i possibili rischi da cui tutelarsi

L'acquisto di immobili alle aste giudiziarie - Ecco quali sono i vantaggi e i possibili rischi da cui tutelarsi

La perdurante crisi economica ha fatto sì che le esecuzioni immobiliari, da essere un evento residuale, siano divenute molto frequenti. Ciò comporta che vi sia una grande offerta di immobili in vendita in aste giudiziarie, spesso a valori finanche inferiori del 30-40% del prezzo di mercato. Un’occasione imperdibile per molti investitori, certo, ma che può essere una trappola nel caso in cui non ci si affidi a un professionista con l’adeguata esperienza in grado di prevenire i rischi di un possibile affare. Ma veniamo con ordine. 

 

VANTAGGI ECONOMICI 

Come detto, il principale vantaggio si sostanzia nel prezzo, spesso inferiore del 30-40% rispetto al prezzo di mercato di tali beni. Il prezzo nelle aste viene determinato da una perizia redatta da un esperto: alla prima vendita, il prezzo di vendita è pari al prezzo determinato nella perizia. Tuttavia, nel caso in cui una o più vendite vadano deserte, il prezzo cala del 15-20% per ogni nuovo tentativo di vendita. È chiaro che, man mano che si susseguano i tentativi di vendita, aumenta la possibilità che più persone siano allettate dal partecipare, dato il prezzo vantaggioso. Ciò genera competizione, quindi inevitabili rialzi. Per cui spesso aspettare che il prezzo cali può essere addirittura controproducente! 

Inoltre, con una delle recenti riforme, è stata introdotta la possibilità, in qualsiasi tentativo di vendita (sia il primo, sia l’ultimo) di effettuare una prima offerta a un prezzo pari al 25% in meno rispetto al prezzo base d’asta. Nel caso in cui si offra il 25% in meno rispetto al prezzo base e non giunga alcuna altra offerta, l’immobile viene aggiudicato con tale vantaggioso sconto. Nel caso in cui giungano più offerte, si parte dall’offerta più alta. 

 

VANTAGGI FISCALI 

Recentemente, al fine di agevolare gli acquisti di immobili in aste giudiziarie, è stata introdotta la possibilità, per chi acquista l’immobile come prima casa di abitazione, di pagare un imposta fissa di €. 200,00 per ciascuna delle seguenti voci: imposta Catastale, imposta ipotecaria, imposta di registro. Totale €. 600,00, a fronte di un’imposizione che normalmente è pari al 10% del valore dell’immobile (ad. esempio per un immobile da €. 100.000, l’imposta sarebbe pari a €. 10.000). Un risparmio di notevole entità! 

Tale tassazione agevolata, il cosiddetto “200+200+200”, si applica anche a chiunque acquisti l’immobile nell’esercizio della sua attività professionale (aziende, agenzie immobiliari, società immobiliari), con l’obbligo, però, di rivendere tale immobile entro i cinque anni dall’acquisto. 

 

POSSIBILI RISCHI 

Quando si acquista ad un’asta immobiliare, si acquista l’immobile “a scatola chiusa”: nel caso in cui vi siano delle difformità catastali, o l’immobile sia occupato e non liberabile (ad. esempio, per la presenza di una famiglia indigente e con figli minori a carico), spetta all’acquirente rimediare a tali vizi o porre in essere tutte le attività necessarie a liberare l’immobile. Ecco perché è importante sia leggere attentamente la perizia, in cui devono essere indicate le eventuali difformità catastali e l’eventuale stato dei lavori per la messa a norma, sia effettuare tutte le ricerche del caso per capire se l’immobile sia libero o meno (deve essere indicato in ordinanza) e se, nel caso in cui sia occupato, se possa essere liberabile (in tal caso occorre fare delle ricerche specifiche e molto tecniche presso il tribunale). 

In aggiunta, l’immobile viene normalmente venduto libero da ogni ipoteca e diritto reale di garanzia, ma può tuttavia accadere che vi siano delle trascrizioni non opposte alla vendita (es. per un lascito ereditario contestato). In tal caso, poiché tali trascrizioni (es. ipoteche) rimarrebbero comunque anche dopo l’aggiudicazione dell’immobile, è sempre bene effettuare delle visure presso gli archivi notarili distrettuali. 

 

Tali verifiche, necessarie per ottenere una sicurezza relativa all’acquisto dell’immobile, hanno un forte contenuto tecnico e non possono essere lasciate al caso. Per cui è sempre meglio affidarsi a un professionista esperto nell’acquisizione di beni all’asta, oppure si rischia di trasformare il sogno di un affare a buon mercato in un incubo senza fine!

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