La stima immobiliare nella crisi del mercato
La competenza del professionista, la metodologia da adottare, i coefficienti di applicazione
La perizia estimativa di un immobile è un incarico delicato che va affidato a professionisti esperti. La leggerezza con cui molti tecnici affrontavano il tema, nell'euforia di un mercato galoppante, oggi si scontra con la compressione ed il livellamento dei prezzi, mettendoci di fronte a valori dimezzati nell'arco di una decina d'anni. Parte di questa compressione è fisiologica, ma parte dipende dalle facili erogazioni da parte degli Istituti di Credito che consentivano, tacitamente, di accorpare nel mutuo i costi del notaio e, magari, anche dell'arredamento.
E' bene sapere che gli unici immobili che hanno mantenuto o addirittura incrementato il proprio valore, oggi, sono quelli di altissimo profilo, che hanno un mercato fuori dalla portata della media dei fruitori e degli operatori. Il Cliente che affida l'incarico di stendere una perizia estimativa (sia egli un privato, sia un Istituto di Credito) deve sapere che i principali parametri di stima sono tre: il riscontro dei prezzi di mercato effettuato sul campo, le valutazioni del Borsino Immobiliare, la stima espressa dalla Banca dati dell' Agenzia del Territorio. Su tutto, devono prevalere l'esperienza e la conoscenza tecnica del Professionista incaricato.
Metodologia: alcuni Paesi europei adottano il metodo di stima a superficie calpestabile, mentre in Italia si utilizza il metodo della superficie commerciale, cioè della superficie dell'appartamento comprensiva dello spessore dei muri perimetrali (fino ad un massimo di cm. 30) e dei tavolati interni. E' ricorrente imbattersi anche nel metodo di valutazione "a corpo", ma questo avviene in genere per le autorimesse e la tendenza attuale è quella di adottare anche per queste il metodo "a misura". Entrando nel concreto è bene che il Cliente sappia che la superficie da valutare non è quasi mai da considerarsi al 100%, ma che per gli accessori (ad esempio taverne, terrazzi, cantine, portici) si devono applicare dei coefficienti di ragguaglio. Se valutiamo un appartamento di 100,00 mq. dotato di un terrazzo di 20,00 mq. e di una taverna di 30,00 mq. (prezzo di mercato €. 1.500,00/mq.) si procederà come segue:
- appartamento mq. 100,00 x €. 1.500,00/mq. = €. 150.000,00
- terrazzo mq. 20,00 x (0,33) = mq. 6,60 x € 1.500,00/mq. = €. 9.900,00
- taverna mq. 30,00 x (0,60) = mq. 18,00 x €.1.500,00/mq. = €. 27.000,00
- TOTALE VALUTAZIONE €. 186.900,00.
Ulteriori coefficienti da applicare dipendono strettamente dalle condizioni dell'edificio, dall'età, dalla posizione e dall' efficienza energetica, che possono essere motivo di incremento, come di decremento del valore di un bene, ma ogni contesto è a sè stante e richiede attenzione e capacità tecnica di lettura del contesto. Il professionista non deve mai lasciarsi condizionare dalle pressioni del Cliente, perchè è nell'interesse di quest`ultimo che svolge la propria funzione, anche a costo di sentirsi rinfacciare che il valore espresso è inferiore a quanto da lui pagato dieci anni prima......ed oggi è molto probabile che questo avvenga.
E' bene sapere che gli unici immobili che hanno mantenuto o addirittura incrementato il proprio valore, oggi, sono quelli di altissimo profilo, che hanno un mercato fuori dalla portata della media dei fruitori e degli operatori. Il Cliente che affida l'incarico di stendere una perizia estimativa (sia egli un privato, sia un Istituto di Credito) deve sapere che i principali parametri di stima sono tre: il riscontro dei prezzi di mercato effettuato sul campo, le valutazioni del Borsino Immobiliare, la stima espressa dalla Banca dati dell' Agenzia del Territorio. Su tutto, devono prevalere l'esperienza e la conoscenza tecnica del Professionista incaricato.
Metodologia: alcuni Paesi europei adottano il metodo di stima a superficie calpestabile, mentre in Italia si utilizza il metodo della superficie commerciale, cioè della superficie dell'appartamento comprensiva dello spessore dei muri perimetrali (fino ad un massimo di cm. 30) e dei tavolati interni. E' ricorrente imbattersi anche nel metodo di valutazione "a corpo", ma questo avviene in genere per le autorimesse e la tendenza attuale è quella di adottare anche per queste il metodo "a misura". Entrando nel concreto è bene che il Cliente sappia che la superficie da valutare non è quasi mai da considerarsi al 100%, ma che per gli accessori (ad esempio taverne, terrazzi, cantine, portici) si devono applicare dei coefficienti di ragguaglio. Se valutiamo un appartamento di 100,00 mq. dotato di un terrazzo di 20,00 mq. e di una taverna di 30,00 mq. (prezzo di mercato €. 1.500,00/mq.) si procederà come segue:
- appartamento mq. 100,00 x €. 1.500,00/mq. = €. 150.000,00
- terrazzo mq. 20,00 x (0,33) = mq. 6,60 x € 1.500,00/mq. = €. 9.900,00
- taverna mq. 30,00 x (0,60) = mq. 18,00 x €.1.500,00/mq. = €. 27.000,00
- TOTALE VALUTAZIONE €. 186.900,00.
Ulteriori coefficienti da applicare dipendono strettamente dalle condizioni dell'edificio, dall'età, dalla posizione e dall' efficienza energetica, che possono essere motivo di incremento, come di decremento del valore di un bene, ma ogni contesto è a sè stante e richiede attenzione e capacità tecnica di lettura del contesto. Il professionista non deve mai lasciarsi condizionare dalle pressioni del Cliente, perchè è nell'interesse di quest`ultimo che svolge la propria funzione, anche a costo di sentirsi rinfacciare che il valore espresso è inferiore a quanto da lui pagato dieci anni prima......ed oggi è molto probabile che questo avvenga.
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