Compravendita, l`importanza della conformità edilizia
Diversa dalla conformità catastale, può generare problematiche nelle compravendite o nei lavori di ristrutturazione edilizia
E' capitato di sovente che atti di compravendita o attività di ristrutturazione edilizia si siano bloccate per mancanza di conformità edilizia tra lo stato di fatto dell'immobile e autorizzazioni.
La maggior parte dei cittadini, semplificando, identifica la regolarità edilizia con la situazione catastale e quindi con la rappresentazione dell'immobile che si riscontra nella planimetria del catasto.
Nulla di più errato!
La conformità edilizia si configura come corrispondenza tra stato di fatto di un immobile e situazione progettuale originaria ed in genere autorizzata dal Comune (concessione edilizia, permesso di costruire, Dia o Scia o Cila).
Quindi nel momento in cui si decide di acquistare un immobile, oltre le doverose visure da parte del Notaio è più che utile, direi indispensabile, far effettuare una verifica da parte di un Tecnico abilitato per stabilire se lo stato di fatto dell'immobile sia corrispondente alle Autorizzazioni edilizie.
L'indagine avviene attraverso i documenti reperibili in prima fase, ossia l'atto di acquisto pregresso, ove dovrebbero essere riportato i dati delle autorizzazioni, tramite visure catastali storiche, nelle quali è individuabile la storia "solo catastale" del cespite e l'acquisizione delle planimetrie catastali, anche pregresse, nel caso in cui risultino variazioni pregresse. Sulla base dei dati emersi il Tecnico potrà definire se la situazione di conformità è da ritenersi sicura, ossia che le indagini di prima fase siano soddisfacenti, oppure se sia necessario effettuare una serie di indagini, con accessi agli archivi Comunali, sia essi attuali o storici, il tutto, ovviamente dovrà essere preceduto da un sopralluogo nell'unità immobiliare.
Portando degli esempi, la planimetria dell'impianto catastale databile al 1939 è considerata come conformità edilizia in quei Comuni già dotati alla data di strumento Urbanistico (Pino Regolarore o altro strumento normativo).
Il problema si complica allorquando non sia riscontrata conformità, ossia quando lo stato attuale dell'immobile non sia conforme alle autorizzazioni.
Lo scenario che si crea è vario.
Sicuramente si può ovviare alle difformità attraverso lo strumento della sanatoria per opere realizzate senza titolo, ma conformi agli strumenti urbanistici, prevista dall'Art. di cui all’articolo 6, comma 7 del d.P.R. n. 380/2001.
Tale procedura è di tipo oneroso, in quanto è prevista una sanzione a partire da 1.000,00€ oltre i diritti Municipali e comunque prevede che detta pratica edilizia sia predisposta da un Tecnico abilitato che "certifica" lo stato dei luoghi e provveda a tutti gli adempimenti, sia quelli amministrativi (trasmissione informatica tramite SUET o PEC), che quelli tecnici (grafici, relazioni, asseverazioni, eventuali aggiornamenti catastali).
La situazione si complica in caso di opere che hanno comportato difformità prospettiche, opere strutturali non autorizzate dal Genio Civile, e interventi in aree sottoposte a vincoli.
Di questo ne parleremo in una prossima occasione.
La maggior parte dei cittadini, semplificando, identifica la regolarità edilizia con la situazione catastale e quindi con la rappresentazione dell'immobile che si riscontra nella planimetria del catasto.
Nulla di più errato!
La conformità edilizia si configura come corrispondenza tra stato di fatto di un immobile e situazione progettuale originaria ed in genere autorizzata dal Comune (concessione edilizia, permesso di costruire, Dia o Scia o Cila).
Quindi nel momento in cui si decide di acquistare un immobile, oltre le doverose visure da parte del Notaio è più che utile, direi indispensabile, far effettuare una verifica da parte di un Tecnico abilitato per stabilire se lo stato di fatto dell'immobile sia corrispondente alle Autorizzazioni edilizie.
L'indagine avviene attraverso i documenti reperibili in prima fase, ossia l'atto di acquisto pregresso, ove dovrebbero essere riportato i dati delle autorizzazioni, tramite visure catastali storiche, nelle quali è individuabile la storia "solo catastale" del cespite e l'acquisizione delle planimetrie catastali, anche pregresse, nel caso in cui risultino variazioni pregresse. Sulla base dei dati emersi il Tecnico potrà definire se la situazione di conformità è da ritenersi sicura, ossia che le indagini di prima fase siano soddisfacenti, oppure se sia necessario effettuare una serie di indagini, con accessi agli archivi Comunali, sia essi attuali o storici, il tutto, ovviamente dovrà essere preceduto da un sopralluogo nell'unità immobiliare.
Portando degli esempi, la planimetria dell'impianto catastale databile al 1939 è considerata come conformità edilizia in quei Comuni già dotati alla data di strumento Urbanistico (Pino Regolarore o altro strumento normativo).
Il problema si complica allorquando non sia riscontrata conformità, ossia quando lo stato attuale dell'immobile non sia conforme alle autorizzazioni.
Lo scenario che si crea è vario.
Sicuramente si può ovviare alle difformità attraverso lo strumento della sanatoria per opere realizzate senza titolo, ma conformi agli strumenti urbanistici, prevista dall'Art. di cui all’articolo 6, comma 7 del d.P.R. n. 380/2001.
Tale procedura è di tipo oneroso, in quanto è prevista una sanzione a partire da 1.000,00€ oltre i diritti Municipali e comunque prevede che detta pratica edilizia sia predisposta da un Tecnico abilitato che "certifica" lo stato dei luoghi e provveda a tutti gli adempimenti, sia quelli amministrativi (trasmissione informatica tramite SUET o PEC), che quelli tecnici (grafici, relazioni, asseverazioni, eventuali aggiornamenti catastali).
La situazione si complica in caso di opere che hanno comportato difformità prospettiche, opere strutturali non autorizzate dal Genio Civile, e interventi in aree sottoposte a vincoli.
Di questo ne parleremo in una prossima occasione.
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