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Architettura e design

E' ancora possibile ampliare la propria abitazione?

Grazie al Piano Casa e al recupero del sottotetto è possibile ampliare le proprie abitazioni nella Regione Lazio

E' ancora possibile ampliare la propria abitazione? - Grazie al Piano Casa e al recupero del sottotetto è possibile ampliare le proprie abitazioni nella Regione Lazio

E’ stata prorogata la possibilità di ampliare le proprie abitazioni nella Regione Lazio fino al 31 Maggio 2017

E’ stato ampliamente utilizzato questo strumento urbanistico che ha permesso a molte famiglie di ampliare le superfici delle loro abitazioni, per tutti coloro che ancora non conoscevano questa possibilità, o hanno avuto problematiche nella sua applicazione, la Regione Lazio, dopo numerosissime richieste da parte di noi tecnici, ha deciso di prorogare la scadenza della Legge  Regionale n. 21 del 2009 quella conosciuta con il nome di “PIANO CASA”  per ulteriori cinque mesi portando la scadenza al 31 Maggio. 

E’ importante per chi lavora nel settore far conoscere i vantaggi che si possono ricavare dall’applicazione della presente Legge. 

Cosa consente: Consente di ampliare le abitazioni del 20% o del 30% rispetto alla loro superficie iniziale, e consente anche di mutare la destinazione d’uso di una parte di essa del 20%, il tutto per una superficie non superiore a 70 mq per ogni unità dotata di specifica autonomia funzionale. 

Si può applicare non solo alle abitazioni ma anche ad immobili che hanno destinazioni d’uso differenti, quali ad esempio uffici, locali commerciali, laboratori artigiani. 

Cosi come per, consentitemi il termine, la “genetica” va da se che la superficie di ampliamento di un locale commerciale genera un nuovo manufatto che può essere la continuazione stessa dell’immobile da cui “nasce” o può  generare un manufatto a se stante ma con vincolo di pertinenzialità con il precedente che abbia LA MEDESIMA DESTINAZIONE D’USO. 

Dove si applica: si può applicare ad immobili o porzione di essi dotati di specifica autonomia funzionale che siano legittimamente realizzati o che abbiano ritirato il titolo edilizio per l’edificazione entro il 31 gennaio 2013. 

Come si Applica: si applica attraverso lo strumento della DIA (che verrà sostituito entro il mese di Giugno 2017 dalla SCIA) ovvero dalla Denuncia di Inizio Attività redatta da un tecnico regolarmente iscritto all’Albo. 

La DIA sarà del tipo “ONEROSO” ovvero si prevede per le superfici che verranno realizzate in più rispetto a quelle esistenti, o per le superfici per le quali si richiederà un cambio di destinazione d’uso, il pagamento di un onere che possiamo stimare, in base ad un dato rilevato statisticamente sulle pratiche consegnate fino ad oggi, in termini di 380 Euro al mq (ricordiamo solo per le superfici in più). E’ una pratica soggetta a silenzio Assenso e i lavori potranno iniziare 30 giorni dopo la data di protocollazione a meno di risposta scritta dal Comune o Municipio in cui è stata presentata. 

Riteniamo da “Tecnici” lo strumento del PIANO CASA” uno strumento utilissimo, snello e veloce per poter dare risposte sempre più concrete ai committenti che si affacciano con specifiche richieste dovute ad un miglior utilizzo dei loro immobili. 

Partendo da piccoli interventi quali ad esempio l’aumento delle superfici delle abitazioni per mezzo della chiusura di porticati esistenti,  al cambio di destinazione d’uso di porzioni di unità immobiliari che hanno destinazioni secondarie, quali magazzini, cantine, retronegozi o similari, fino ad arrivare a grandi interventi quali ad esempio integrale cambio di destinazione d’uso di fabbricati dismessi che mediante la loro demolizione e ricostruzione o semplicemente ristrutturazione integrale degli interni mutano l’indirizzo ad esempio da Uffici a Residenze. 

L’errore che comunemente si fa pensando al PIANO CASA è di equipararlo ad un Condono. Questa legge urbanistica non è un condono edilizio, ma richiede il rispetto di tutti i parametri edilizi, igienico sanitari, di sicurezza statica derivanti dal nuovo intervento. Ma al contempo è uno strumento moderno necessario proprio ai mutamenti sempre più veloci che sono determinati dalle esigenze del patrimonio edilizio sia in termini di uso personale ma anche di investimenti e reddittività dei propri beni. 

E’ chiaro che l’ausilio di un tecnico, Architetto o Ingegnere, di fiducia, esperto in materia può fare la differenza, la professionalità che ognuno di noi mette nel proprio lavoro unito all’esperienza acquisita sul campo permette al tecnico di visualizzare le richieste o le problematiche del cliente, andando ad incanalare nella giusta prospettiva la proposta ed indicando immediatamente la fattibilità dell’opera e il mezzo attraverso quale l’opera diventa fattibile. 

L’altro strumento al momento fortemente usato è quello che deriva sempre da una Legge Regionale speciale ovvero la Legge 13/2009 quella sul RECUPERO DEI SOTTOTETTI

Come per il PIANO CASA queste sono le sue prerogative: 

Cosa consente: Consente modificare l’uso delle superfici sottostanti il tetto che sia esso Piano o inclinato, senza limitazioni di superfici, ma con limite di altezza utile. Si utilizza ad esempio per mutare la destinazione d’uso di mansarde o lavatoi in uso Residenziale per annetterle all’abitazione di cui fanno parte o per creare nuove unità abitative. L’altezza media non deve essere inferiore ai 2 metri e l’altezza minima non deve essere inferiore al 1.50 mt. 

Dove si applica: si può applicare ad immobili o porzione di essi che siano legittimamente realizzati, quindi per sottotetti esistenti alla data del 31 gennaio 2013. 

Come si Applica: si applica attraverso lo strumento della DIA ( che verrà sostituito entro il mese di Giugno 2017 dalla SCIA) ovvero dalla Denuncia di Inizio Attività redatta da un tecnico regolarmente iscritto all’Albo. 

Ricapitolando: 

Queste sono le due leggi regionali speciali che derogando dalle superfici massime ammissibili, permettono: 

·         l’ampliamento delle superfici esistenti sia residenziali che non residenziali 

·         il cambio di destinazione d’uso da non residenziale a residenziale 

·         il recupero dei locali sottotetto anche mediante la realizzazione di nuovi solai 

·         la demolizione di fabbricati in disuso o per i quali si vuole variare la destinazione 

·         la realizzazione di pertinenze legate all’abitazione. 

L’applicazione dell’una o dell’altra legge, quella sul piano casa o quella sul recupero dei sottotetti, vanno valutate a vagliate con un tecnico di fiducia che proponga al cliente la miglior soluzione possibile per le esigenze che si presentano di volta in volta. 

Ricordiamo, soprattutto ai clienti privati, che non è possibile usufruire di entrambe le leggi, pena la nullità del titolo ottenuto. 

Entrambe le leggi presuppongono la redazione e la consegna di una DENUNCIA DI INIZIO ATTIVITA’ presso l’ufficio competente del comune o del Municipio di appartenenza e si configurano come DIA ONEROSE, ovvero necessitano di una corrispezione monetaria di oneri per la maggior superficie che si va a creare. 

Abbiamo cercato di semplificare al massimo per facilitare la comprensione anche ai lettori che si avvicinano per la prima volta a queste due leggi, anche se in realtà l’applicazione delle stesse è stata accompagnata negli anni da numerose circolari esplicative e circolari interne che aiutano i professionisti ed il tecnici alla migliore comprensione della materia. Non potevamo in questa fase riportare l’amplio ventaglio di ipotesi di lavori fattibili né tantomeno tutte le regole che ne determinano l’applicazione. 

  

  

  

 

 

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Arch. Francesca Romana Angelini - Roma (RM)

ARCH. FRANCESCA ROMANA ANGELINI

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